本报记者 王晓慧 北京报道

　　5月3日，国资委下发《关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知》，要求各中央企业进一步加大对保障性住房开发建设的投入力度，通过多种途径参与保障性住房的开发建设。而这也是国资委首次下发专门文件，要求央企参建保障房。

　　据记者了解，此次央企的范围并非仅限房地产开发企业，同时包括勘察设计、工程建设、建材、矿区等不同类型的央企。

　　“国家一再强调要加大保障房的供应量，这势必会涉及到两方面的问题，一个是资金的问题，另外一个是开发企业的问题。而在央企面前，这两个问题均可迎刃而解。”深圳市合正地产集团公司集团品牌总监王恭敏告诉记者，“在保障房方面，一直是民企介入的相对较多，而央企和国企在跟政府合作建保障房方面相对滞后，大势所趋，国资委必须对自己直接管辖的央企有所作为。”

　　据住建部资料显示，2011年我国将要兴建1000万套保障房，完成这一目标约需投入1.3万亿-1.4万亿元。其中，5000多亿元将由中央政府和地方各级政府筹集，剩下的8000亿元由企业、银行以及各种社会机构筹措。毫无疑问，资金是摆在保障房建设面前的“拦路虎”，而央企充当的便是那个“打虎英雄”的角色。

　　11家地产主业央企参与

　　“我们将力争在不损害股东利益的前提下，争取参与政策支持的保障房项目，计划在2011年新增5个以上保障房项目。”保利地产董事长宋广菊告诉记者，央企在保障房建设上的力度一直很大，约占全国保障房销售面积的13%。

　　据记者了解，保利地产是最早进行保障房开发的企业之一。早在2007年，保利地产就建设了广州第一个限价房项目——保利西子湾。同年7月，保利地产还中标北京常营两限房地块，并投资建设保利嘉园，项目包括27栋限价住宅和1栋廉租房，共计4199户。截至目前，以上两个项目均已全部竣工并交付使用。

　　除此之外，保利地产还有三个在建的保障房项目，分别是上海嘉定云翔经济适用房项目、广州荔湾高尔夫球场G地块和北京昌平区沙河南一村项目。

　　“保障房占我们开发项目的比例比较小，我们将会逐渐加大保障房项目的力度。”保利地产营销总监胡在新向记者透露，2011年两会闭幕后，保利地产便给北京、上海、天津、重庆、广州等19个城市的人民政府提交了《关于申请参与保障性住房建设的函》，表达了参与保障房建设的强烈意愿，目前正处于接洽过程中。

　　至于央企参与保障房建设的资金来源，胡在新表示，国有资本收益并不能作为资金的全部来源，保障房建设所需大部分资金需要企业自行筹集。

　　据记者了解，除了保利地产外，中国建筑、中国中冶等多家央企同样已涉足保障性住房项目，其中，仅中国中冶正在运行的保障性住房项目就高达40多个，同时，中国中冶已将参与建设保障性住房作为2011年的主要地产业务，预计建设总规模将不低于2000万平方米。

　　记者从国资委研究中心获悉，16家以房地产为主业的央企中，已经有11家企业参与了保障房建设。

　　利润担心致风声大雨点小

　　央企扎堆建保障房，这里的利润有多大？

　　“央企参与保障性住房跟利润并无太大关系。从某种意义上讲，民企更看重利润，更看重企业未来发展方向及为生存空间未雨绸缪的考虑，而央企和国企更看重的是国有资产是否有保障即国有资产安全度的问题。”王恭敏告诉记者，央企毕竟是企业，亏本的买卖肯定是没人干的，“保障房建设的责任主体是地方政府，它们需要拿保障性住房换业绩。”

　　据记者了解，国家规定经济适用房等保障性住房的利润率不超过3%，但实际操作中一般项目的利润率均能达到4%-8%，相比商品房动辄百分之十几甚至百分之几十的利润率确显寒酸，但承建保障房之后，开发商还可以从地方政府那里获得信贷、土地、税收等多种优惠条件，潜在的附加利润非常可观。同时，随着楼市调控的深入，能获得政策倾斜的保障房无疑会成为开发商倾情的主要对象。

　　已有业内人士分析，“十二五”期间建设的3600万套保障房，总投资额约在5万亿元左右，其对中国经济的影响不亚于应对全球金融危机时而采取的4万亿投资计划。

　　“未来房地产的利润之一就是跟政府合作建设保障房和经适房。”王恭敏说，由于各个地方的情况不同，企业同地方政府合作的形式也多种多样，“有的是政企之间的完全合作，有的是半合作，有的是政府对某个地块进行设定，将保障房同商品房进行绑定，比如政府在出让某个地块之前，要求这个地块上未来出现的小区要满足多少面积的保障性住房。”而后者是政府目前采取最多的合作形式之一。

　　但对于企业而言，将保障房同商品房绑定在一个小区，势必影响商品房的销售和定价，因此，对这类的合作形式相对抵触。“就目前而言，保障房政策风声大于雨点，政治效应大于市场效应，缺少很多细则。”王恭敏表示，这也是很多央企担心的地方。

　　据记者了解，保利地产就曾因为保障房项目已完工，但政府相关销售方案迟迟未出台致使所有楼盘不能按时销售，最终造成几家开发商全部亏损。

　　“保障房怎么建？怎么卖？各个城市的运作都是千姿百态，没有一个统一的游戏规则。开发商和政府在保障房的问题上都是摸着石头过河，谁也不知道是否能够保障各方的利益，谁也不知道最终的结果是否能够皆大欢喜。” 王恭敏表达了自己的担心。

　　广州房价“空调”背后

　　本报实习记者 刘力图 广州报道

　　“五一”假期，广州的郊区异常热闹，一大早从市中心赶去的市民不是为了郊区游，而是排队轮号、买房。在有房市风向标之称的小黄金周，广州楼盘传来成交量同比上升93%的捷讯，与北京成交量下跌近五成的消息形成鲜明对比。

　　调控重拳之下，广州楼市仍然生机勃勃，这到底藏有什么玄机？

　　“五一”卖火了

　　5月1日，就在“一房一价”调控措施实施当天，广州北郊清远地区附近的碧桂园清泉城楼盘，上演了一场千人抢购300套别墅的大戏。

　　“均价不到9000元的别墅，在广州还怎么能找得到？”这是在现场最常听到的话。

　　该楼盘位于郊区，离广州中心仍有50分钟左右的车程，却丝毫没有影响“买别墅像买生菜”的盛况。无独有偶，碧桂园当天推出的凤凰城楼盘和天麓山千套洋房，分别以一日签售逾8亿和一开盘便售罄的喜报告捷。

　　据统计显示，“五一”前两天，广州十区两市网签335套房，日均网签168套，同比去年“五一”日均87套上升93%。

　　尽管广州今年一季度的成交量与去年四季度相比大跌了41%，但从4月开始，广州楼市已摆脱阴霾，逐渐回暖。4月，全市十区一手住宅成交均价为14235元/平方米，与3月份13726元/平方米相比，环比微涨3.7%。成交套数则为3500套，日均成交套数为129.6套，与3月份日均成交套数113.8套相比，环比上涨13.9%。

　　仲量联行统计得出，广州一季度新建商品住宅均价为1.4万元/平方米，涨幅达17%，远远超过了广州市政府制定的房价涨幅要低于11%的目标。

　　供需错位抑或假涨真跌？

　　广州4月开始房市回暖以及“五一”期间成交量喷发的消息一出，各界解释不一。

　　满堂红地产研究部人士告诉记者，长达一年的调控并不能掩盖广州本地市场的刚需强烈的一面，前几个月多次颁布的调控措施有限地抑制了一部分刚需。但“五一”一到，随着各大房地产商逐步在下半年放盘，中小型开发商为了快速回款，缓解资金压力，开始打折促销、以价换量等，买家市场的需求又被刺激了。

　　“可惜的是供给和需求错位了。”记者在黄金周假期后到广州中心区一楼盘踩盘时，销售主管李经理感叹道。他介绍，该楼盘在三天假期中只签售了一套房，而到该楼盘销售中心咨询的买家更是甚少，有些买家看到房价还没降掉头就走。

　　这样的情况十分普遍，记者向天河区、越秀区、海珠区多家中介公司咨询发现，广州中心城区“五一”期间只有少量的新盘推出，旧盘也没有诱人的促销优惠，新旧盘房价依然高企。“五一”销售的火旺主要是广州郊区的盘拉上来的，从成交区域上看，基本上都是萝岗、增城、从化、番禺和白云等外围近郊板块。

　　满堂红地产研究部人士表示，本地的刚需主要还是瞄准中心区域，但今年以来各大开发商力推的却是郊区甚至周边地区的楼盘，投资型买家自然会跟着开发商跑，但那些首次置业的买家和改善型买家则不会。

　　同时，二手房市场也出现类似的错位。据相关人士分析，目前看二手房的多是首次置业者，但市场上较多的房源是100平方米左右的大户型，虽然广州现在的二手房房源比年初要多出15%左右，但增加的多是大户型。房价方面，由于一手开发商仍没有降价，小业主放盘价也不松口，成交减少。

　　“楼市没降反升是因为房价‘假涨真跌’。”在北京大学公共经济研究中心研究员、广州房地产资深专家韩世同看来，中心城区的楼盘促销即使是大幅度降价，其价格也要远远高于郊区盘和尾货盘，加上之前成交均价较低，现在中心城区成交放大，同样会造成反向的结构性价格变化，显得似乎房价在“上涨”，实际上房价是“假涨真跌”。原因在于即使是网签，其成交数据也要比市场实际成交时间要滞后一星期左右。等到数据出来，市场已经发生一些新的变化。

　　官方表示市场稳定

　　在一波又一波的调控下，广州房市仍然出现“量价齐升”，广州市房管局相关人士对记者解释，调控政策已在一定程度上影响了广州的价格，市场整体仍处于稳定状态。他表示，4月下旬，国务院督察组前来检查房地产市场调控和住房保障工作时，肯定了广东所做的努力和成绩。

　　早前，深圳、西安、北京、上海等地传出政府对房价进行分片区限制、同时暂停发放高价房预售证消息。对此，广州市房管局表示，目前尚未暂停发放高价房预售证。而广州市批准预售的商品房项目比起前三个月有所增加，各大小开发商也开始陆续申报预售证，该人士预计下半年住房供应能满足市民的需求。

　　当记者追问政府预计广州房价何时才能真正降下来时，对方不予置评，却将焦点转向广州的保障房上，透露今年年底前保障房上市的量会增加，目前的情况能得到改善。

　　广州市政府今年将筹集保障房8.5万套，是去年任务的3倍多，占全省总量的1/4。资金方面，广州市将土地出让净收益用于保障房建设的比例从10%提高到13%，并在此基础上逐步建立土地出让收入溢价部分阶段累进提取用于保障房建设。