提要：据中国房地产报消息，海口可能松动“限购令”的传闻，一时间掀起波澜，也再度引发人们对海南楼市的关注。海口业内人士告诉记者，如果限购政策不变，且不作任何调整，预计海口全年商品房销售面积将下滑一半以上。

　　据中国房地产报消息，海口可能松动“限购令”的传闻，一时间掀起波澜，也再度引发人们对海南楼市的关注。4月28日，海口市市长冀文林对传闻作出回应，称海口市将毫不动摇地贯彻国务院关于房地产限购的政策。

　　海南的限购政策，仅限于海口市区和三亚主城区，实施至今恰满2个月。这段时间，海南楼市的格局发生了巨大变化，人们对海南的短期预期也发生了转变。

　　近日，记者探访了三亚、海口、陵水、琼海等地楼市。事实上，除却限购政策的影响之外，价格本身也在楼市变局中起到了不可忽视的调节作用。一些在过去两年间价格飙涨的项目，无论是否处于限购范围，今年以来都面临着卖不动的冷清局面。

　　政策变相微调

　　海口市住房和城乡建设局市场管理处处长戴开权在澄清“叫停限购”传闻时表示，“限价不限购”的说法应该分开来理解，“限价”主要是指海口公布的房价控制目标，要把海口的房价控制在一定范围内；“不限购”则是指海口或将对产权式酒店等旅游地产实行差异化管理，不将其列入限购的范围。

　　记者了解到，类似的说法在海口业内已热议了近一个月的时间。一位不愿具名的开发商透露，海口的一些开发商曾联合媒体进行过座谈，讨论政府放松执行限购的可能性。当时，还有一种说法是，争取“限购令”的豁免政策，因国际旅游岛的特殊性，对“60岁以上男性、55岁以上女性”不再限购。

　　据称，地产界人士将意见统一后，提交到了政府相关部门。政府方面是否曾对此作出回应，记者并没有得到证实。

　　开发商联合提议放松限购的原因，就是成交量的大幅下跌。据中国旅游地产服务集团CRIC(微博)系统监测，3月份，海口市商品住房销售套数仅为302套，同比下降90%。进入4月份，楼市成交量进一步萎缩，前两周基本上只有20套左右的成交量。

　　“这比2008年金融危机最惨的时候还要惨淡。”海南富信房地产开发有限公司副总经理罗风颜告诉记者，限购之后，海口的一些项目甚至出现了零成交。

　　海口业内人士告诉记者，如果限购政策不变，且不作任何调整，预计海口全年商品房销售面积将下滑一半以上。

　　事实上，政策在执行上已经出现了一些不易察觉的调整。“目前正在报建和准备报建的项目都在调整规划，加大产权式酒店、酒店式公寓以及商业的比例。”上述不愿具名的开发商告诉记者，这样的产品可以免于限购。而且这样的做法也得到了政府的支持，“建设国际旅游岛，提出要加大旅游产业和商业配套的比例，政府也鼓励这么做，改报的规划一般都能获得批复。”

　　价格过高导致成交锐减

　　三亚的情形与海口很相似。从数据上看，三亚楼市3月份的供应量比2月份减少74%，成交量也萎缩52.9%。但是价格方面，依然稳定在高位，成交均价维持在2万元/平方米以上。

　　相对应的，海南其他非限购市县，在过去两个月间迎来成交高峰。据中国旅游地产服务集团CRIC系统监测的数据，琼海、文昌、澄迈、五指山等地3月份的成交环比增长均在300%以上。

　　“一方面是不限购，另一方面是价格比较低。”中国旅游地产服务集团信息咨询中心总经理周海平告诉记者，最近成交较多的基本是一些低价项目，单价区间在4000元至7000元/平方米。

　　成交量迅速放大的同时，这些区域的市场价格也在同步上涨，涨幅非常明显。但随着价格的上涨，市场出现信心不足，进入4月份之后，成交量也开始下滑。4月初至17日，整个琼海零供应、零成交。文昌、澄迈等地的成交量也急剧萎缩。

　　“这也说明了更多是价格机制在发挥作用。”房地产专家、北京大学公共经济研究中心研究员韩世同(微博 博客)表示，“即便不限购，海口、三亚的楼市能维持多久？目前高房价本身就已经挡住了很多投资者。地方政府不能把楼市的低迷责任推给‘限购令’本身。”

　　韩世同的观点也得到了海南业内人士的认同。“主要还是价格太高了，海南的房价在2009、2010年两年快速上涨，但实际上到2010年年中我们就感觉到增长乏力。”海南一位开发商认为，目前海南的房价已透支了未来两年的增长空间。他告诉记者，2009年的海南楼市实在太火了，一些企业将2009年的业绩算到2010年内，使得销售数据看上去比2010年更好。而实际上，从2010年下半年开始，海南东线城市的销售就下滑得厉害。

　　营销“子弹”难为继

　　成交急剧萎缩的情况下，去年的“涨价先锋”们开始愈发尴尬。一些项目的售楼处可谓门可罗雀，分外冷清。

　　“最夸张的是三亚凤凰岛，最疯狂的时候是一平方米一天涨1000块。”海南某代理公司的负责人告诉记者，凤凰岛单价就这么从每平方米三四万涨到了七八万，后来又涨到了现在的均价9万元/平方米。

　　4月中旬，记者在凤凰岛现场看到，售楼处基本无人问津。甚至有消息称，连接岛与岸的观光大桥一度封闭，现场施工也曾暂停。

　　“现在凤凰岛面临一个很尴尬的境地。”上述代理行人士称，价格过快地上涨至高位，然而没有后续的卖点进行支撑，导致了后来者不愿买单，造成成交急速下滑。同时，由于没有销售支撑，又难有资金持续投入来完善配套营造新的概念和卖点，由此陷入恶性循环。更糟糕的是，极其高端的定位和在高位成交的业主，又令其投鼠忌器，不能贸然启动降价促销的策略。

　　与凤凰岛同样尴尬的还有超级大盘清水湾。清水湾项目地处陵水县，占地15000亩，几乎完全占据一个海湾。

　　载记者前去的出租车司机告诉记者，现在的清水湾的销售早已不能与以往“同日而语”，在2010年初前后，看房、买房的人络绎不绝，但今年以来，“已经基本没有什么人来买房了，实在太贵了。”

　　清水湾所在的陵水县并不在海南的限购范围内，但依然陷入卖不动的窘境。“价格涨得太快，房子没卖完，营销的子弹就打完了。”海南某业内人士评论称，这种操盘手法正犯了营销的大忌。

　　尽管雅居乐对外宣称清水湾自开盘以来已销售逾150亿元，但这个项目的体量实在太大了，总规划建筑面积达900多万平方米。“新货在不断地出来，但是还有大量的存货没有卖完。”上述人士称，价格快速涨上去之后，没有新的概念，相应的配套也没有完善，后来者很难愿意继续买单。

　　该人士认为，2011年，房地产调控继续高压，而海南亦有免税政策落地，海南楼市还将利好利空胶着。但是对那些在市场好时就价格暴涨的项目而言，其前景依然不容乐观。