本报记者 王珏磊 发自上海

　　反暴利之剑，高悬于房地产开发商头顶。4月26日，国家发改委价格监督检查司司长许昆林表示，发改委正在研究对商品住房领域实施反暴利的规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。这可能是自1995年颁布《制止牟取暴利的暂行规定》以来，首次被认为适用此规定的商品或服务。

　　而祭起反暴利之剑，只是下一轮调控措施出台的前奏。

　　反暴利拿商品房祭刀

　　在限购、限贷之后，政府直接出手干预价格，似乎正在演变成楼市调控的新方向。4月26日，国家发改委价格监督检查司司长许昆林明确表示：继《商品房销售明码标价规定》于5月1日起实施之后，政府还会陆续出台一系列规范房地产行业价格行为的政策措施，这当中，对商品住房“实施反暴利规定是最重要的措施之一”。

　　据官方说法，价格主管部门对于房价的治理措施不仅仅是一个手段，而是一整套的方案，下一步各部委还将会陆续出台调控措施。目前对外披露要治理房地产行业暴利的情况，就是要向外界表明这一信号。

　　1995年1月颁布的《制止牟取暴利的暂行规定》，为这一做法提供了法律依据。《规定》强调某一商品或者服务的价格水平、差价率、利润率均不得超过同一地区、同一期间、同一档次、同种商品或者服务的市场平均价格的合理幅度；同时，生产经营者不得以价格欺诈等非法手段牟利。

　　不过，浙江开发商杨友清向本报记者表示，在此次对商品房反暴利之前，尚未听说有专门的商品或服务被认定为适用《制止牟取暴利的暂行规定》。商品住宅，很可能成为该规定公布后的首个处罚项目。

　　许昆林表示，发改委正在对房地产市场的成本、利润和价格等情况开展调研，拟综合考虑中国房地产业发展的实际情况和国外可借鉴的做法，严厉打击不法房地产开发商牟取暴利的行为。

　　国外可借鉴做法可能是指德国。据中新社报道，德国在各地成立了房地产公共评估委员会，负责为不同地段、不同类型的住房制订详细的“基准价格”。以此价格为基础，在合理范围内波动的房价被视为“合理房价”。如果房价超过“合理房价”20%，地产商将被罚款，如超过50%，则会被视为“房价暴利”，地产商将被罚款甚至被追刑责。中新社报道称，德国对房地产行业的价格政策较为成功，国际金融危机前30年，其房价年均涨幅仅为1%。

　　不过，在我国，作为规范价格行为一记重拳的反暴利措施，实现起来却有诸多难处。由于土地价格在几年内大幅飙升，开发商由于拿地时间不同，成本与利润便存在巨大差异。这使得地产行业成本的核定，乃至“合理房价”的设定，都成了难解之题。

　　对此，国家发改委有关人士表示，目前核定暴利的标准确实很难。可能会从平均行业利润来界定，此外还要调查摸清房地产行业的成本，例如通过会计事务所介入审计的方法获取数据，先界定水平利润，然后再来认定。

　　据透露，目前，反暴利仍停留在研究阶段，还没有具体实施举措，也没有具体的时间表。

　　土地升值乃暴利之源

　　“发改委反暴利的说法，给开发商带来了不小压力。”杨友清告诉记者，在不久前一次浙江开发商的餐聚中，一位入行不久的年轻开发商甚至当众哭泣。“房地产究竟有没有暴利，有的话，是谁的暴利？应该界定清楚。不能把板子都打在我们身上。”

　　“暴利肯定存在。从经济现象来看，没有利润，大家不会去做房地产。目前实体经济的平均利润率在5%左右，所以很多江浙中小民营企业不玩实业，大量资本进入楼市，做‘撑杆跳’。大家蜂拥而上，说明这里面有利润可图。”资深地产分析师顾海波告诉记者。

　　暴利之说并非子虚乌有。去年5月21日，北京律师李雪森即向国家发改委和北京市发改委进行实名举报：朝阳区东坝乡一楼盘涉嫌牟取暴利。举报的理由是，该楼盘 2008年开盘时的价格是9000多元/平方米，然而2009年11月到2010年4月，均价从14690元/平方米暴涨到36000元/平方米。李雪森认为，土地成本没有增加，钢材水泥的成本也没有较大的涨幅，房价却在短期内迅速增长，让人难以理解这是正常合理的经营行为，“涉嫌牟取暴利”。

　　“这两年的房价涨幅比较快，造成溢价收益，确实是开发商获利的一个途径。此外，开发商获利还有另一个重要来源，那就是早几年拿地，通过土地增值获得不小的收益。” 华燕集团地产分析师张宏伟分析。在他看来，开发商的利润水平很难评估，但“按照前两年的涨幅，利润是很高的，可能达到50%甚至100%”。

　　事实上，土地不断升值乃开发商暴利的重要来源，是业内公认的一种说法。“前些年，有能力的开发商以象征性的土地出让金，拿到政府的划拨土地，自己不开发，或是开发一部分，把土地通过股权转让、股权参与等方式进行倒卖，在土地价格不断上涨的情况下，赚取的绝对是暴利。”顾海波透露。

　　独立经济学家、玫瑰石顾问公司董事谢国忠(专栏)也告诉记者：“开发商暴利的来源确实是因为土地升值，这几年由于货币发行过多，地价一直在涨，因此不少开发商采用囤地这个模式，但如果地价比较稳定的话，就没必要囤地，那样会造成很多存货。但如果去掉地价上涨的因素，这个行业的盈利状况并不是很好。开发商最近买地的话，毛利率也就在25%-30%之间。”

　　不少市场人士承认，开发商当期获得土地，立即开发，利润并没有外界想象的那么高。“也就20%左右。”杨友清告诉记者。

　　“这个数字是正常的，而且这是一个项目的利润，完成一个项目正常需要两年，再除以二，平均来说年利润就10%左右。”合富辉煌首席市场分析师黎文江表示。

　　政府被抱怨收益过多

　　喊冤的开发商大有人在。华远地产董事长任志强(微博 专栏)即回应称，“这个好。可以让全社会公正地了解谁是暴利，别总被埋在欺骗之中”。任志强接着称，“现在被垄断的是土地”。

　　政府从高企的房价中获利过多，是开发商的普遍抱怨。业内流传称，土地出让金加上种种税费，使得政府收益在房价中占据了60%的高额比例。

　　“这要看不同地方。一般来说，土地成本不能超过总价格的三分之一，有些地方已经过一半。”谢国忠告诉记者，“比如保利最近在上海青浦买地，楼面价即达到每平方米12000多元，那里的房价现在也就每平方米2万多元，土地成本已经占了房价的一半。加上税收，政府拿走的应该有这个水平。在上海，政府收益超过房价的60%是对的，北京也是这样。”

　　税收部分，谢国忠表示，现在主要是对开发商征收25%的营业税，而对土地增值部分，政府最高也可征收60%的税，“现在对土地增值税征收得不是很多，因为开发商常常会保留几套房不卖，让项目公司不关门，不交这笔税。但政府真正要征的话，是可以征收的。据我所知，去年，上海政府就跟开发商谈话，要征收这笔税。”

　　据记者了解，上海等多个城市目前都在按申请销售价格总额的百分比预先征收土地增值税，税率在1%-5%不等。“这是地方政府与开发商之间达成的一种妥协。”谢国忠称。

　　在政府与开发商的互相指责中，也许双方都对高企的房价负有责任。“背后的大问题是负利率。负利率扩大了房地产投机的需求，因此造成了供应不足，引起价格上升。但这个供应不足，只是没有满足所有的投机需求，并不是说房子不够。”谢国忠认为。

　　“现在很多的政策信号，都是希望开发商能够降价，来缓解由于房价过高引起的社会矛盾，达到一个新的平衡点，这还是想通过行政手段调整开发商的利益。实际上，第一步是要把货币政策搞对，在这个基础上再去谈别的事情。在过度宽松的货币政策造成的楼市泡沫中，政府是受益的。而挤掉泡沫，让土地价格大幅下降，才会让房价有下降的空间。”谢国忠认为。

　　调控加码信号强烈

　　无论谁该为地产市场的暴利担责，暴利终究是一个不可回避的现实。让房价回归到合理水平，也是中央政府一个明确的政策目标。5月1日，温家宝总理视察北京保障性住房建设工地时，又再度强调：“要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的……”

　　而五一期间的楼市，虽未出现传统旺季火爆现象，成交量同比仍呈萎缩态势，但价格仍处于盘整期，僵持仍在持续，而从上海4月的情况来看，复苏态势仍有显现。德佑地产市场中心监测数据显示：4月上海全市商品住宅成交面积为64万平方米，环比3月增加56%，成交均价为22100元/平方米，环比3月上涨了5%。德佑地产研究主任陆骑麟认为，4月虽有部分楼盘低于市场价入市，但成交均价不跌反涨，与政府调控目标相违背，一旦后续房价再次出现上涨，加码的楼市调控也可能出现。

　　事实上，以反暴利为“前锋”，5月政策加码的信号已频密发出，国家发改委、国土资源部、银监会等部门将协力推进楼市调控向更长期、更纵深的方向发展。

　　国土资源部相关负责人近日表示，国土部在楼市调控方面的政策不会放松，未来将进一步打击闲置土地和囤地行为。另外，今年的全国住房供地计划已经编制完成，在进一步核准后5月或将向社会公布；完善土地招拍挂制度的相关文件也将于近日单独发布，综合考虑各种因素控制地价。

　　信贷方面，5月3日，尽管银监会有关负责人否认了此前有关银监会将出台房地产信托业务新规的传闻，但也同时强调，银监会一贯要求信托公司在依法合规、风险可控前提下开展房地产信托业务。事实上从去年下半年起，中央就明确要求，金融机构要严格控制对政府融资平台与房地产领域的贷款。

　　种种措施，能否消解房地产市场的暴利，让房价真正回归合理水平，市场仍将拭目以待。