本报记者 贾海峰北京报道

　　“五一”的成交数据表明，北京房价终于实现“稳中有降”。

　　根据北京房地产交易管理网统计数据，“五一”期间，北京新开期房项目成交均价由24945元/平方米下调至22512元/平方米，下降10%。

　　与此同时，中国指数研究院5月3日发布数据也称，北京和天津房价4月份分别环比下降了0.14和0.35个百分点。同时，上海4月份房价环比上涨0.32个百分点，而深圳环比上涨0.57个百分点，均没有超过1%，实现了“稳定”。

　　而记者调查发现，在这一线城市集中出现“稳中有降”的情况背后，却是各地政府集中推低价房，行政手段限制高价房预售许可证等系列“削峰填谷”的做法。

　　摊低的房价

　　北京房价可能是假摔，主要受低价项目包括限价房的冲抵。

　　4月15日，并不符合北京市购房资格的蒋先生，也被通知去参加北京第一个限价商品房中铁建长阳国际城的摇号。

　　按照北京市的规定，中铁建长阳国际城为第一个限地价、竞房价的项目，承建方为央企中铁建，该项目限价为12500元/平方米，而周边房价已经到了均价16000元/平方米。此前，该项目排号者达到9000多人，而房源只有1594套。

　　而北京新的限购规定出台后，中铁建长阳国际城的排号者当中，只有不到一半人符合购房资格。但是该项目开盘当天，仍然宣布9000多人参加摇号，上述蒋先生也被邀请参加摇号，但是实际上其中有很多人根本没有购房资格。

　　即便如此，上述项目方仍然宣布，1594套房源被销售一空。

　　而4月份北京市住宅整体签约量才6500套，上述一个限价商品房项目成交量就占其中近1/3。正是这样政府推动的限价商品房的拉低作用下，北京房价4月份成交均价被拉低到21500元/平方米。

　　21世纪不动产商业地产董事总经理蔡宇翔表述，北京房价可能是假摔，一方面是受低价项目包括限价房的冲抵，另一方面高房价的商品房的预售证难产，高价房入市推延。

　　根据记者不完全统计，4月，北京新入市的新盘达到30个，73%为小户型，并且主要集中在房山、燕郊、通州等远郊地区。

　　采取推低价商品房来拉低房价的做法，并非北京专利。

　　4月30日上午9时，中海地产深圳限价房项目，康城国际、塞纳时光两楼盘开盘。1349套房源遭5000人抢购，5个小时便宣告售罄。

　　记者了解到，中海地产此次日光盘主要源于其限价商品房的低价入市，该房源的起价仅为周围房价的80%。不过，中海地产的实际售房价较之前的定价上调了12%。

　　“中海地产的此次热销表明，被限购等政策的影响下，刚需购房者开始抬头，”中国房地产商会副会长陈国强向记者介绍，“房价调控目标变成了房价上涨目标，也就是说，刚需购房拖的越久购房成本越高。因此部分刚需便伺机入市，一旦市场传来房价下跌信号，便会出现抢购。”

　　天津的情况也与北京类似。前不久召开的天津春季房交会，共推出房屋1502万平方米，其中80%以上为中低价位，中小户型普通商品住宅和保障性住房。新建商品住宅成交平均价格9537元/平方米，与上届交易会相比均价下降了8.1%。

　　天津长芦地产副总经理闫立明在“loft产品说明会”向记者介绍，此次房交房的市场主导仍为刚需的中小型房源，此外，在限购等政策的作用下，限价房低价入市是推低房交会期间，天津房价均价下跌8个百分点的主因。

　　限价房入市

　　限价令在全国范围进一步普及的可能性极大。

　　5月3日，北京海淀区限价房申购者等到了一个好消息，在等待了5个月之后，海淀区住建委宣布，该区经济适用房项目将于5月1日左右开始申购，限价房项目将紧随其后。海淀区2010年已经积累了5000名限价房申购者，由于人多房子少，限价房申购排期很长。

　　但是，随着北京市实现房价“稳中有降”的工作目标推进，大量限价房被提前入市，由此带来商品房成交价格的拉低。

　　据蔡宇翔介绍，限价干预包括两个方面，一个是加快限价房入市，降低楼市整体房价，利好楼市调控目标；另一个是，地方政府直接干预房价，预防高房价入市，以及避免房价过快上涨。

　　以天津为例，根据天津市2011年的房地产建设项目规划，限价商品房占到商品房62.9%，推低天津市的整体房价轻而易举。

　　与此同时，上诉人士介绍，受各地房价上涨目标的影响，购房者会抓紧入市，与此同时，资金充裕的开发商或为了需求更多的利润捂盘惜售。

　　除了大规模推出限价房以外，各地方政府也纷纷祭出暂缓高价房发放预售许可证的手段。

　　据悉，天津市房管局还严格限制商品住宅的预售证发放，商品住宅项目报房管局备案，天津市房管局根据周围房价平均水平进行测算，并就该项目设定一个最高房价限制范围，一旦高于平均水平，将不予发预售证。鉴于此，天津的房企纷纷改变前期定位，转高端定位为刚需市场定位，迎合政策和市场。

　　5月1日，深圳采取新的预售备案系统，实现备案价格与成交价格捆绑，成交价格只能低于而不能高于备案价格。主要分为三批：第一批，2010年的已获得预售证的项目，以去年录入的价格折算的均价为价格上限；第二批，2011年拿预售证的项目，按照销售该月的录入合同价折算为均价。而未拿到预售证项目的，则分片区制定均价上限。

　　此外，上海。兰州、济南、沈阳、广东等均公开表示，对部分房价进行合理限制。

　　陈国强表示，在楼市调控政策不断加码下，限价令在全国范围进一步普及的可能性极大。