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各地集中推限价房 摊低房价

http://www.sina.com.cn  2011年05月04日 06:08  21世纪经济报道
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  本报记者 贾海峰北京报道

  “五一”的成交数据表明,北京房价终于实现“稳中有降”。

  根据北京房地产交易管理网统计数据,“五一”期间,北京新开期房项目成交均价由24945元/平方米下调至22512元/平方米,下降10%。

  与此同时,中国指数研究院5月3日发布数据也称,北京和天津房价4月份分别环比下降了0.14和0.35个百分点。同时,上海4月份房价环比上涨0.32个百分点,而深圳环比上涨0.57个百分点,均没有超过1%,实现了“稳定”。

  而记者调查发现,在这一线城市集中出现“稳中有降”的情况背后,却是各地政府集中推低价房,行政手段限制高价房预售许可证等系列“削峰填谷”的做法。

  摊低的房价

  北京房价可能是假摔,主要受低价项目包括限价房的冲抵。

  4月15日,并不符合北京市购房资格的蒋先生,也被通知去参加北京第一个限价商品房中铁建长阳国际城的摇号。

  按照北京市的规定,中铁建长阳国际城为第一个限地价、竞房价的项目,承建方为央企中铁建,该项目限价为12500元/平方米,而周边房价已经到了均价16000元/平方米。此前,该项目排号者达到9000多人,而房源只有1594套。

  而北京新的限购规定出台后,中铁建长阳国际城的排号者当中,只有不到一半人符合购房资格。但是该项目开盘当天,仍然宣布9000多人参加摇号,上述蒋先生也被邀请参加摇号,但是实际上其中有很多人根本没有购房资格。

  即便如此,上述项目方仍然宣布,1594套房源被销售一空。

  而4月份北京市住宅整体签约量才6500套,上述一个限价商品房项目成交量就占其中近1/3。正是这样政府推动的限价商品房的拉低作用下,北京房价4月份成交均价被拉低到21500元/平方米。

  21世纪不动产商业地产董事总经理蔡宇翔表述,北京房价可能是假摔,一方面是受低价项目包括限价房的冲抵,另一方面高房价的商品房的预售证难产,高价房入市推延。

  根据记者不完全统计,4月,北京新入市的新盘达到30个,73%为小户型,并且主要集中在房山、燕郊、通州等远郊地区。

  采取推低价商品房来拉低房价的做法,并非北京专利。

  4月30日上午9时,中海地产深圳限价房项目,康城国际、塞纳时光两楼盘开盘。1349套房源遭5000人抢购,5个小时便宣告售罄。

  记者了解到,中海地产此次日光盘主要源于其限价商品房的低价入市,该房源的起价仅为周围房价的80%。不过,中海地产的实际售房价较之前的定价上调了12%。

  “中海地产的此次热销表明,被限购等政策的影响下,刚需购房者开始抬头,”中国房地产商会副会长陈国强向记者介绍,“房价调控目标变成了房价上涨目标,也就是说,刚需购房拖的越久购房成本越高。因此部分刚需便伺机入市,一旦市场传来房价下跌信号,便会出现抢购。”

  天津的情况也与北京类似。前不久召开的天津春季房交会,共推出房屋1502万平方米,其中80%以上为中低价位,中小户型普通商品住宅和保障性住房。新建商品住宅成交平均价格9537元/平方米,与上届交易会相比均价下降了8.1%。

  天津长芦地产副总经理闫立明在“loft产品说明会”向记者介绍,此次房交房的市场主导仍为刚需的中小型房源,此外,在限购等政策的作用下,限价房低价入市是推低房交会期间,天津房价均价下跌8个百分点的主因。

  限价房入市

  限价令在全国范围进一步普及的可能性极大。

  5月3日,北京海淀区限价房申购者等到了一个好消息,在等待了5个月之后,海淀区住建委宣布,该区经济适用房项目将于5月1日左右开始申购,限价房项目将紧随其后。海淀区2010年已经积累了5000名限价房申购者,由于人多房子少,限价房申购排期很长。

  但是,随着北京市实现房价“稳中有降”的工作目标推进,大量限价房被提前入市,由此带来商品房成交价格的拉低。

  据蔡宇翔介绍,限价干预包括两个方面,一个是加快限价房入市,降低楼市整体房价,利好楼市调控目标;另一个是,地方政府直接干预房价,预防高房价入市,以及避免房价过快上涨。

  以天津为例,根据天津市2011年的房地产建设项目规划,限价商品房占到商品房62.9%,推低天津市的整体房价轻而易举。

  与此同时,上诉人士介绍,受各地房价上涨目标的影响,购房者会抓紧入市,与此同时,资金充裕的开发商或为了需求更多的利润捂盘惜售。

  除了大规模推出限价房以外,各地方政府也纷纷祭出暂缓高价房发放预售许可证的手段。

  据悉,天津市房管局还严格限制商品住宅的预售证发放,商品住宅项目报房管局备案,天津市房管局根据周围房价平均水平进行测算,并就该项目设定一个最高房价限制范围,一旦高于平均水平,将不予发预售证。鉴于此,天津的房企纷纷改变前期定位,转高端定位为刚需市场定位,迎合政策和市场。

  5月1日,深圳采取新的预售备案系统,实现备案价格与成交价格捆绑,成交价格只能低于而不能高于备案价格。主要分为三批:第一批,2010年的已获得预售证的项目,以去年录入的价格折算的均价为价格上限;第二批,2011年拿预售证的项目,按照销售该月的录入合同价折算为均价。而未拿到预售证项目的,则分片区制定均价上限。

  此外,上海。兰州、济南、沈阳、广东等均公开表示,对部分房价进行合理限制。

  陈国强表示,在楼市调控政策不断加码下,限价令在全国范围进一步普及的可能性极大。

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