贾海峰

　　国务院对地方“楼市督查”刚刚结束，房地产调控释放出从紧信号。

　　一位接近住建部的人士透露，根据督察，各地方政府在楼市调控的落实方面效果明显，不过，后续楼市走向仍不容乐观。各别地方政府不认为房价偏高，认为调控应因地制宜，适当减弱调控力度。

　　与此同时，在督察结束之际，地方政府已经出现“放松执行”现象。4月26日，海口市住房和城乡建设局市场管理处处长戴开权表示，海口将对限购令进行微调，商品住宅的楼市限购持续，但放宽对旅游地产的限制。

　　对此，上诉人士进一步表示，各督察组正在基于督察起草报告，不日将提交给国务院，此后，各部门再通过报告研究讨论新的房地产调控政策。

　　楼市调控效果初现

　　在新国八条实施3个月之际，楼市初现量跌价滞的格局。根据国家统计局数据显示，全国70个大中城市中商品房交易量下跌近20%，其中，一线城市下跌40%。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭(微博 专栏)表示，随着房地产调控政策的进一步落实，成交量下滑后，紧跟其后的便是价随量走，楼市正在驶进政策与市场的博弈阶段。

　　在房地产市场逐渐退烧之际，房价也初显松动。全国70个大中城市里，其中新建商品住宅价格同比价格下降的城市有2个，同比涨幅回落的城市有46个。

　　在楼市整体降温的同时，三四线城市却暗潮涌动，初现量价齐升的势头。

　　根据中国指数研究院，一季度销售金额前30名房企，在二、三四线城市中销售比重为73%，其中，二线城市比重维持不变，三四线城市比重环比提升6个百分点。而一线城市的销售比重只维持在27%，下降6个百分点。

　　对此，中国房地产学会副会长陈国强表示，一二线城市在严格的限购令下挤出的投资性需求或被二三四线城市吸取，从而造成了二三四线城市的成交量上升。如果放置楼市全局来看，可能会冲抵全国的楼市调控效果。

　　不过，天津长芦地产副总经理闫立明的观点似乎并不一致，他表诉，整体的楼市调控效果不单单体现在楼市交易量和房价中。中央房地产调控目标为抑制房价过快上涨势头和投资型需求。也就是说，楼市调控不是要成交量下滑而是需要挤出投资泡沫，房价下跌，从而能够满足众多刚需和改善性需求的购房要求。当然，成交量下滑是投资型需求受到抑制的一个体现，但更具体来看，开发商的楼盘产品趋向刚需和改善性需求也是楼市调控效果的一个体现。

　　上诉人士的理解似乎和上诉房企在房地产调控政策下的市场走向相关。记者了解，长芦地产的某项目原本定位140平方米以上高端住宅，但在一系列的市场打击下开始转向70平方米以下的刚需。

　　闫立明解释，当前的楼市调控下，刚需是不在房地产调控之列的。在资金、市场等全面受限的情况下，中小房企某变需求出路主要是看市场遗漏部分，也就是刚需。此外，刚性需求更能稳定市场，也最能稳定房企的销售以保证其现金流。

　　而就三四线城市来说，成交量的上涨并不都是投资客的转移产生，记者在查看众房企在二三四线城市的楼盘出售市场发现，刚需为主要的销售导向。

　　建设部政策研究中心副主任王珏林解释，从去年四月份开始，国家就开始陆陆续续的出台房地产调控政策，就已经沉淀了一些消费群体，今年上半年同样如此，而就当前的住房供给方面剔除投资型需求，楼市仍然供小于求。

　　此外，随着城市化的不断发展，三四线城市的刚需强劲，而一线城市被挤被取消购房资格的刚需或重返三四线城市购房。从目前的政策和需求来看，在这一两年之内主要应该满足于自住型和改善型的需求。

　　楼市博弈

　　虽然楼市调控效果初现，但后续市场仍不容乐观。

　　建设部政策研究中心副主任王珏林表示，房价存在潜在的全面反弹迹象，一旦量价齐升，快速反弹，就可能打乱整个调控的战略部署。

　　此外，北师大金融研究中心主任钟伟也对楼市的后续走向很不乐观，他表示，二季度，楼市可能有一番降价，但在今年年底或者明年年初，政策一旦出现松动，楼市就可能出现全面反弹，中国房地产长期泡沫化趋势明显。

　　王珏林进一步表示，在楼市和政策博弈的敏感时期，楼市走向非常关键，中央调控楼市的决心不假，但在实践上还需要看地方政府的贯彻落实。

　　与此同时，各地释放出调控放松信号，上诉接近住建部人士透露，个别城市基于当地的城市发展、投资需求不旺盛等因素的考虑下，呼吁“分类指导”。即与周别城市相比，个别地方政府的房价不高。

　　但实际上，上诉人士进一步表示，个别地方政府的房价涨幅却持续飙升。对此，国务院督察小组的态度明确，明确要求其继续贯彻落实调控政策，预防因为调控放松而导致的交易量反弹、房价飙升。

　　不过，各地方政府的执行力度依然备受质疑。3月份，各地出台的“房价控制目标”转为“房价上涨目标”，住建部给予批评，并要求各地征求群众意见予以调整。

　　截止目前，除了西安从15%调整为11.5%，依然看涨的房价调控目标之外，各地方政府都按兵不动。

　　此外，广东、海口等省市均表示，在中央没有下达重新调整房价控制目前之前，暂时不会对此前颁布的房价目标进行调整。

　　王珏林表示，房地产调控已经行至当下，没有再次回头的可能性，调控有效果了需要进一步落实加强，没有效果，调控将持续升级。