回建强

　　以限购、限价、限贷为主要特征的“限”字系列楼市调控措施实施已经三个多月，房地产市场的运行态势受到各界关注。

　　从季度走势看，虽然政策调控力度空前，但房地产市场在季度走势上并没有出现“量价齐跌”现象，整体表现出的是“量跌价稳”的走势。

　　从短期走势看，中房研协发布的《中国房地产市场研究周报》显示，上一周20个重点城市成交面积总量为235.46万平方米，环比上涨33.07%，已经连续两周有15座城市成交面积环比上涨，市场短期成交反弹态势明显。

　　而上海“五一”假日房展则出现了热闹场面，楼盘打折少，而看房参与者趋多。作为限购重点城市之一的上海，观望气氛似乎有所松动。

　　因此，无论是季度行业走势，还是短期周成交数据，抑或是假日房展的感性认知，都说明楼市有回暖迹象。

　　与之相对应的是国家有关部门已经开始酝酿新一轮的调控政策。

　　首先是发改委《商品房销售明码标价规定》于5月1日正式实施，其次是发改委关于房地产反暴利的计划。另外，相关主管部门声称，针对房地产业的调控政策储备充分，可以随时拿出来。而从已出台的政策内容及政策路径看，短期调控政策依然是房地产调控的主要手段和方式。

　　笔者以为，短期调控措施虽有见效快的好处，但未必利于房地产业的长期稳定发展。因此，中长期制度建设虽然会有难度，但必须加紧推进。

　　我们不能不考虑到某些重要的外部因素。如宽松货币政策导致的流动性过剩问题，城市化带来的城市新增居住需求问题，经济增长、人民收入提高所带来的改善性需求问题，合理的保值增值投资需求等。如果不想办法解决这些重要问题，而一味以房价高低作为评判调控效果的标尺，作为调控开始与结束的开关，那么调控不免走入困境。光以行政资源和手段切入房地产调控，用“堵”的手段消减市场需求，那要小心市场需求积累形成的购买“洪峰”漫过堤坝。

　　应该说，政策的调控已经注意到了这些问题。去年6次提高存款准备金率，今年前四个月又提高了4次，再加上几次加息，央行正在不遗余力地回收流动性。与此同时，保障房建设也在加快进行，房地产税收改革也有一定进展。但我们必须看到一点，无论是保障房建设还是房产税试点，其效果都是远水解不了近渴，很难在短期内迅速起到作用。

　　那么，是不是应该在限购、限价上再下猛药、以求短期内获得速效呢？笔者并不这么认为。

　　从中长期看，调控无法一直站在市场的对立面上。要从根本上解决问题，一是要解决土地财政问题，这涉及到中央与地方的税收分配。只有给地方政府事权对等的财权，地方政府才不会为了几斗米而折腰，才能尽量避免畸形的土地财政。二是房产税政策要果断向深水区推进，实现存量住房与增量住房一盘棋，统筹征税。三是保障房建设要切实开工、切实形成供应，从而缓解市场的需求压力。

　　所以说，观察楼市是否回暖，要客观全面；考虑出台调控措施，要冷静。

　　（作者单位：北京中房研协技术服务有限公司研究中心）