周远征

　　“再过两三天，你就会看到一个大型楼盘将会降价！”4月27日，一位不愿透露姓名的某房地产公司总经理叹气道，“现在开发商要玩‘跑得快’了！”据悉，这家即将降价的楼盘具有央企背景，实力极其雄厚。然而，刚刚结束的重庆春交会呈现的“崩盘”态势让这家企业选择祭出降价大旗！

　　4月21日，2011年重庆春交会在雨中开幕，谁也没有想到被寄予了厚望的春交会成交会如此惨淡。重庆春交会组委会统计数据显示，本次春交会4天成交量仅仅只有2010年春交会的两成。

　　房产税、公租房、信贷收紧等因素，正在让重庆的房地产市场受到前所未有的压力！随着这一压力的加剧，重庆土地财政也迎来一场大考。

　　拐头

　　棋拐一头，力大如牛！

　　4月21日，重庆市副市长凌月明、重庆国土房管局局长张定于等重庆官员高规格地出席了2011年重庆春交会开幕式。然而，天公不作美，雨淅淅沥沥地一直下。而在这让人郁闷的天气里，春交会第一天的成交数字在下午出炉：首日成交各类房屋786套，只有2010年春交会成交量3088套的两成多。

　　目睹这一情景，重庆房地产资深人士谢旺江倒吸了一口凉气，他说：“这次房交会开发商的降价力度其实蛮大，却没有带来人气，看来情况真是不容乐观了。”

　　楼盘降价幅度之大，确实是近年来重庆房交会上所罕见。94折、9折，甚至88折，参展的各大楼盘纷纷拿出了往年少有的折扣价。而在2010年春秋两季的房交会上，98折都算是比较优惠的折扣。然而，折扣优惠并没有让更多的购房者动心。第一天绵绵细雨成为不少人未能观展的客观原因之外，随后的3天时间里楼市成交依然步步下滑。4月23日是星期六，传统的成交高峰日却没有给春交会带来惊喜。组委会提供的数据显示，当日共成交各类房屋816套。与2010年春交会第三日相比，同比下跌84%。

　　参展房地产企业期待发生逆转的第3日没有带来惊喜，第4日又惨淡收兵。本届春交会，一二手房都遭遇了罕见的“滑铁卢”。4天成交量仅有3403套，成交建筑面积32.94万平方米，成交金额20.67亿元。成交套数不足2010年春交会的两成。

　　雪崩

　　“往年的数字都很漂亮，但是今年贷不了款，而且也没有税费减免等优惠，春交会注定就已经没有什么效果。”重庆容磁房地产资讯公司总经理王雪松说，“春交会成交的数据显示，当下的房地产市场依靠展会效应来促销已经没有效果了。”

　　不仅仅是效果不明显，甚至房交会已经被银行集体放弃。本届房交会上，往日借助展会平台宣传信贷政策的各大银行悉数缺席。“我们去参加展会挨骂吗？”中信银行个贷中心主任葛杰说，“现在信贷收紧，好多按揭都办不下来，银行到现场去宣传已经失去了意义。”

　　春交会的持续下滑，银行的抛弃，让开发商如临雪崩！“现在找我们贷款的企业老总的级别是越来越高。”一位不愿透露姓名的银行人士表示，“以前找我们贷款的主要是房地产企业的财务总监、副总，但是现在为了几百万的贷款，房地产企业的老总都会亲自来找我们谈。”该银行人士说：“现在准备金率等提高之后，银行信贷资源变得越来越有限，投放到其他领域风险和收益都比房产地产领域好，银行自然不愿意在房贷领域下功夫了。”

　　银行当了逃兵，信贷环境发生了根本改变之后，势必在影响购房者购买的同时直接影响到房地产企业的资金回笼。葛杰表示：“从我们掌握的情况来看，现在一些中小房地产企业的资金链正在绷紧，一些稍微大点、品牌好一点的房地产企业资金情况稍微好一些，他们还不是太着急。”

　　但是这种不着急的格局或许很快就会发生改变。《中国经营报》记者了解到，由于房交会出现的“拐头”现象，甚至一些港资、央企背景的房地产公司也正在制定更积极促销的策略。一位港资背景的大型房地产企业市场部人士表示：“我们现在一方面推迟开发的同时，手里现有的楼盘会采取比较优惠的价格放出去，尽快实现资金回笼。”

　　从数据来看，从3月开始，重庆入市项目增多。以4月4日~4月10日一周的成交数据来看，重庆主城区商品房成交量为2470套，环比减少3015套，下滑55.94%，同比减少65套，下滑2.56%。

　　市场人士悲观地预计，现在还处于政府、开发商、购房者博弈的初期阶段，如果成交量再下滑三四个月，重庆楼市将面临空前的危机。

　　地劫

　　房地产面临的空前危机，或许将随着5月28日重庆公租房第二次摇号开始而逐步呈现出来。

　　被树为全国标杆，有重庆楼市调控两大撒手锏之一的“公租房”即将在5月28日进行第二次摇号。此前重庆市有关方面宣布：今年重庆市将拿出1000万平方米公租房接受申请。按照计划，上半年将投放400万平方米，约6.7万套住宅。而在此前的3月2日，已经摇出了1.5万套公租房。显然按照重庆市此前的规划，5月28日将释放5.2万套住宅，而且这些公租房均集中在重庆主城区。

　　如此巨大的释放量，将会给重庆楼市带来巨大的压力。有关数据显示，2011年3月重庆主城区成交房源是13229套。这意味着本次公租房释放的5万余套相当于主城区3月成交量的4倍。而且由于重庆公租房被誉为“德政”，2012年将建成4000万平方米公租房，乃全国罕见，也不可复制。

　　由于适当放宽了申请条件，一些月收入在三四千元甚至五六千元的申请者也可以通过“技术操作”符合申请条件。一位递交了申请的某装饰公司中层管理人士博茂表示：“由于公司交纳的个人所得税、养老金都是按照基本标准交纳，因此即使收入五六千元的，只需要单位开个月收入两三千元的证明，就基本满足了申请公租房的收入条件。”据悉，公务员也可以在参加第二次摇号的时候，直接让一部分潜在的首次置业者选择公租房。按照计划，重庆下半年还将投放600万平方米公租房，这意味下半年或许还将投放大约十万套。记者多次到公租房现场采访发现，这些公租房小区的小区环境甚至高于不少商品房小区。重庆市还透露，公租房在5年后可以以综合造价为基准进行出售，并可以继承和抵押。显然，公租房已经从租房概念变成了“准商品房”。

　　公租房之外，重庆房地产市场还面临重庆另一个“样板工程”——房产税的严峻考验。按照重庆市市长黄奇帆(专栏)的说法，今年将征收1.5亿元房产税。房产税对于高档楼盘影响较大，一位高档楼盘的人士透露：“我们楼盘的开盘一推再推，现在不少购房者对于房产税征收还是颇多顾虑，可能我们会采取补贴购房者房产税的方式来打消购房者顾虑。”记者在调查中发现，有此顾虑的开发商不在少数，一些高档盘已经延迟了开盘时间。但是，延迟了开盘时间，也直接让开发商手里的资金变得更加拮据。

　　重庆房地产面临种种压力，甚至面临变盘，重庆土地财政也正在经历严峻的挑战。此前有消息说重庆土地交易一二月份零成交，然而记者从重庆土地交易中心查询到，事实并非如此。然而，此前一直火爆的竞拍情况已经不复存在。该市从1月到记者发稿日为止的数十宗土地交易中，仅仅只有7宗系拍卖成交，从最后成交金额来看溢价不高。春交会期间，重庆重点打造的茶园新区也拿出几千亩土地招商，但是房地产企业并没有表现出浓厚兴趣。一些开发商也对本报记者坦言，现在暂时不会考虑拿地。一家排名重庆前三强的房地产企业的老总明确表示：“今后重点将在区县发展，在主城区拿地将更为谨慎。”

　　2010年，重庆国有土地使用权出让金收入完成900.3亿元，增长112.2%。然而，在重庆楼市变盘在即，成交量萎缩，房地产企业拿地热情锐减的情况下，对土地财政十分依赖，公租房建设也需要大量资金投入的重庆地方政府面对这一“劫”将如何应对呢？一位房地产人士说：“海南都在松动了，重庆是否松动就看未来几个月的博弈了。”

    中国经营报微博：http://weibo.com/chinabusinessjournal