作者: 李乐 | 来源: 中国经营报

　　不出意料，5月1日之后的北京房价数据，将进入相当长的一段平稳期。

　　4月27日，北京市发改委公布了《北京市商品房销售明码标价执行细则》，要求开发企业对每套房源的售价及其所有费项进行公示。但实际上，公示却并不是让开发企业忌惮的“撒手锏”，真正让开发企业多少感到不妙的是，5月1日后一旦开发商申报的每套房源价格批准后，直到销售完成，该套房源的价格将不得再向上调整。

　　这意味着喧闹已久的“一房一价”实际上成为变相的“限价令”，而为了对冲这种价格管制，北京楼市的开发商开始在“五一”之前暗中调价，以达到预留涨价销售空间的目的。

　　变相“限价令”

　　“如果就是明码标价，那倒是简单了。”4月27日晚，绿城（中国）北京公司（下称绿城）的一位销售负责人说。面对笔者，他多少有些无奈。近日，他和他的公司就得到政府部门的知会称，在“一房一价”进行公示的同时，发改委核准的单套住房价格，在公示后便不再允许向上调整。

　　首创置业、北京万科、富力地产等开发企业的销售负责人，均向笔者证实了这一说法。据了解，4月上旬，北京市发改委、北京市住建委就通过不同方式，就这一操作的基本原则，向北京主要开发企业进行了“吹风”，在“吹风”的过程中，“核准单套住房价格后不允许再上调价格”被作为重点进行了强调。

　　3月22日，国家发改委下发《商品住房销售明码标价规定》（下称《规定》）要求商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。并将5月1日作为这项规定的起始日，北京市则在4月27日，公布了这项政策在北京的执行细则。

　　“原来开发企业的定价是先定一个基本价格，根据市场的情况一点一点调高，进行价格和销售节奏的控制，但现在，报上去是多少价格，实际上就变成了价格的上限，一旦突破，不仅在网络交易系统上无法履行签约申报程序，而且还会招来发改委的处罚。”首创置业一位销售负责人告诉笔者。不过，该操作原则允许实际成交价低于发改委核准的一房一价的销售价格。

　　在此之前，北京市住建委在进行商品房预售行政许可时，要求开发企业上报拟预售均价一项科目，并要求整个项目的成交价格不应高过申报的拟预售均价，但并未具体到每套房源，从而给开发企业逐套上调售价留出了空间，而“一房一价”政策，恰恰封死了这个空间。“这就是一种变相的限价，这种政策环境下，政府这样的操作方式，我们也能理解，执行就是了。”首创置业的销售总监向笔者表示。

　　对冲靠暗涨

　　抢在5月1日“规定”开始执行之前，在北京便有开发企业开始采用暗中涨价的方式，获得最后的“上调价格机会”。本报综合购房人的反映和笔者调查后发现，位于北京的绿城诚园项目，近日对原有未售房源中价格较低的房源进行了调价，价格上调的幅度为1000元/平方米。

　　绿城诚园项目的三居室建筑面积约171平方米，在位于项目西北角楼栋二层的两套三居室的价格，在其上调价格之前，总价分别约为944万元、935万元，约合单价55000元/平方米。上调价格后，这两套三居室的总价分别上涨至961万元、952万元，约合单价56000元/平方米，单价涨幅约1000元 /平方米，总价涨幅在10万元上下。笔者综合多方情况证实，除上述两套三居室外，部分面积较大的户型也以1000元/平方米的幅度上调了售价。由于户型面积的增大，其总价上浮的额度也就较高。

　　该项目一位销售人员表示，这主要是为了应对发改委的“一房一价”政策。“如果现在不调，5月1日以后就不能再调高了。”在电话中，她对笔者说。在实施“一房一价”的政策之前，北京市住建委一直通过“拟参考销售均价”审核、公示的方式，对开发商的定价行为进行约束，不过，恰是合理运用了该机制，绿城方面才得以在5月1日前，对定价较低的未售房源向上调价1000元/平方米。

　　空间恰恰来自“拟参考预售均价”：北京市房地产交易管理网的信息显示，绿城诚园项目A2#住宅楼和B1#住宅楼的“拟参考销售均价分别为62632元/平方米和60680元 /平方米。“但是，我们此前实际的销售价格，实际上是低于这个价格的。”前述销售人员表示，按照“高限”提供这一价格指标进行公示，主要是为了在日后灵活调整单套住房价格预留空间。

　　业内人士透露，如此合理运用管理机制应对5月1日“一房一价”大限的开发商，并非绿城一家，而这种“应对”的方式，在已销售一段时间的高档住宅项目的开发商中，更有利益冲动。

　　数据谋“平稳”

　　开发商所言的政策环境，多是暗指目前地方政府所承受的楼市调控压力。此前，北京市在公布新建住房价格控制目标时，首次提出“稳中有降”，在与国务院房地产调控政策落实督察组的座谈中，中共中央政治局委员、北京市委书记刘淇明确表示：北京市不仅把楼市调控当做经济问题，更当做政治问题来抓。于是，房价数据成为了敏感的支点。

　　“从这样的变相限价方式来看，在某一时期内形成的核准后的一房一价的价格，由于不再允许开发商向上调整，也就封死了这部分已批准价格项目涨价的空间，楼市供应中总共有两部分，一是新盘，一是在售楼盘，通过一房一价的变相限价，首先把在售楼盘整体价格上涨的可能彻底封死了，这部分批准以后就不会变。”中原地产华北区董事总经理李文杰向笔者分析：例如，3月~4月间北京集中核准一房一价之后的这部分楼盘，形成的均价为16000 元/平方米，由于限价操作原则的存在，这16000元/平方米的均价，将一直维持到这些房源全部销售完成，将不会再上涨。

　　前述绿城北京公司的销售负责人向笔者透露，虽然涨价不可以，成交价低于核准一房一价则是允许的。这意味着，如果其中开发企业下调了实际销售价格，在数据上，整体均价还会逐月回落。

　　至于新盘部分，住建委在进行商品住房预售行政许可时，将会加以控制。万科北京公司一位销售负责人向笔者表示，目前，北京市住建委对于开发商申报的拟预售均价超出当下区域均价10%的，一律会要求开发企业进行调整后再行申报。于是，原本最能拉动房价整体上涨的新盘涨价的空间，也被封死。

　　“一边是严格控制涨幅，一边是对在售项目通过一房一价进行变相限价，这样的情况下，房价数据表现得平稳甚至是稳中有降，一点也不意外。”北京大学房地产研究中心主任陈国强向笔者判断。

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