作者: 赵锋 | 来源: 中国经营报

　　尽管在督察后，西安调低了房价调控目标，然而地方发展与房地产市场调控的矛盾日益激化。在限购、限价之下，二三线城市地方政府面对国务院房地产市场调控督察组的督察，正面临着来自市场价格强势与调控量化指标的纠结。

　　一方面，被称之为“刚需”的购买冲动，在压抑了几个月后，即将进入爆发期；另一方面，修改之后限价指标仍被“刚需”者看做是难以承受之重。

　　在被认为是西安走向国际化大都市标志之一的世园会开幕前，西安楼市价格的激情仍然不见有退潮的迹象。有业内人士质疑道：在调控+世园会+建设国际化大都市氛围笼罩之下，西安房价是否会迷失自己的方向？

　　多重调控下 难现拐点

　　在“新国八条”、限购、限价的严厉楼市调控下，普通老百姓期待的房价理性回落，以及媒体预言的房价“拐点”，并未在西安这类二三线城市出现。

　　4月26日，由西安房地产信息网发布的“一季度西安房市暨二季度预警报告”显示，西安商品房供应仍保持较高幅度增长，商品房价格也在全国30余城市中保持领先的增速。

　　据上述报告负责人、西安房地产信息网副总经理李宇兵介绍，一季度西安商品房新批预售面积293.34万平方米，同比2010年增长20.9%；新建商品房备案均价6880元/平方米，环比增长3.14%，增幅明显趋缓；3月份新建商品房住房备案均价6150元/平方米，环比下降8.94%，4月份房地产市场打折力度加大。

　　由此，当地官方人士认为，调控初见成效。但备案价归备案价，市场实际价格却在稳步上升。而来自近日某百城价格指数发布数据显示，3月西安商品房均价7170元/平方米。而在全国70个大中城市中，西安等4个城市新建住宅价格环比涨幅分别达到0.9%，领涨全国。

　　也就是说，很多人期待的房价拐点并未出现。

　　当地业内资深人士苗雨向《中国经营报》记者指出：“数据显示，在调控政策下，开发商开盘速度是降了下来，这在一定程度上出现了市场供给减缓的现象。这是推动房价上涨的一个不可忽视的因素。”他认为，西安房价在限购、限价之下仍冲劲十足；同时，限购、限价的调控手段在一定程度上也成为当地房价上涨的一个推手。

　　上述一季度西安房市报告数据表明，在限购之下，基于销售量的持续回落，市场部分开发企业虽出现了打折、促销等方式，但价格走势仍呈螺旋上升之势。尽管官方公布的3月份西安新建住房备案均价为6150元/平方米，然而有统计数据显示西安商品房均价早已超7000元/平方米。

　　据报道3月份西安商品房均价6150元的数据，不包括西安周边区县，比如户县、周至、高陵等地的房价。但在均价计算中也包含了2008年、2009年等前两年交了定金的房子，这些房子在今年3月份房屋建成后正式在房管所申办手续并备案，房管局在计算当月商品房均价时，将这些商品房也纳入其中。而2008年、 2009年这些商品房的价格大多只有四五千元，这是西安3月份商品房均价偏低的主要原因之一。

　　记者在4月22日开幕的西安住博会也感受这样的信号：在世园会概念强力刺激下，房价调控似乎在西安面临失效的尴尬。

　　世园会正拉动房价，可以佐证的事实是：前两个月世园会会址所在的浐灞生态区的楼盘均价大约为6000元/平方米，目前已经突破7000/平方米，有部分精装修房价格已经超过20000元/平方米。而该区域在西安当地人的心目中还不是主城区，其交通、学校等配套设施还远远落后于主城区。

　　“西安房价恐怕难现拐点吧。”西安本地一开发商认为：一方面，西安市场的刚性需求巨大，目前城区大约有150万人口，首次购房或改善住房的需求庞大，而且未来需求人口仍会增加；另一方面，城市规模正在急剧扩容，商品房供应量远不能满足大量落户西安的高校毕业生，以及高级产业工人的刚性需求。

　　而西安房地产信息网人士认为，2011年西安商品房市场仍将持续增长，从目前的情况看，4月西安40多个楼盘纷纷入市，抢夺市场先机，预计5月还将有50多个楼盘入市。其背景之一是西安世园会概念效应，另一背景是楼市调控带来的消费观望期的淡化。有媒体分析认为，限购后楼市成交有很大部分来自于刚需置业群体，虽然政策调控引发了阶段性观望氛围出现，但是伴随着调控过渡期后政策效应的减淡，刚需置业开始逐步拉动楼市成交量上浮。观望型资金将在5月前后集中入市，届时，西安楼市或将面临又一波涨价潮。

　　也基于上述理由，在开发商和当地研究者眼里，西安房价的拐点难以出现。

　　地方政府的调控纠结

　　有西安开发商还表示，政府现在对房价的调控，虽然暂时压抑了市场，但是难以抵挡市场真正的刚性需求。此话的背景是，西安将加码房价调控力度：从5月1日起，商品房项目申请预售许可时销售系统中的均价要和申报均价一致，实际成交价格不得高于申报房屋标价，否则面临处罚。

　　而此前的4月中旬，国务院派出房地产调控督察组对各地调控情况进行密集督察后，西安市日前率先对2011年房价调控目标进行了调整，明确为低于当年城镇人均可支配收入增长幅度3.5个百分点。而此前当地的调控目标曾解读为增长15%。

　　陕西省房产研究会会长王圣学表示，在督察压力之下，西安房价调控目标调整之后，仍然是“涨价令”。根据测算，上述调整后的房价调控目标实际大约为11.5%。王圣学认为，对于西安这样近年来房价涨幅较大的二三线城市来说，其实是需要制定“实打实”的目标来稳定房价。

　　对于西安最新调整的房价调控目标，西安一些欲购房的市民却质疑道：“2010年年底有统计公布的均价都是6500元/平方米，现在又说3月建住房备案均价6150元/平方米。即使今年增长11.5%，也只是7072元/平方米左右。而事实上，这一目标在其他的统计数据中早已经被突破了。”

　　当地购房市民认为，调控目标调低，只是一种统计和文字游戏，而大家预期中的拐点，或只可能出现在官方的数据中，现实却是另一番景象。即使能控制在7000元/平方米左右，对于年人均收入仅22000元的西安人也是难以承受之重。

　　“这就是政府一个比较纠结的地方。”西安市当地一官员对记者称：另一个纠结的是，在西安抛出国际性大都市、国内第三城的建设目标后，西安的房地产市场发展空间巨大，刚性需求以及今年的世园会效应都将让调控房价的矛盾重重。

　　一位不愿透露姓名的陕西省政府官员认为：西部城市扩张还有很大的空间，即使在严厉的调控之下，房价长期上涨的趋势谁也挡不住。

　　西安建筑科技大学副校长刘晓君也认为，即使在房产调控重压下，西安的房地产发展的空间仍然非常大，包括价格空间上升幅度。在他看来，住房的价格实际上也是一个城市经济发展的象征，如果价格跟经济发展水平相呼应的话，那么将来关中经济和西安市经济发展水平会进一步提高。相反经济的发展也给西安房地产市场价格的走高提供了很大的空间。

　　另外一个纠结的地方是：地方经济对房地产的依赖程度，也是让地方政府颇为头痛的问题。

　　西安市统计局数据显示，2010年西安房地产开发投资仅为842.34亿元，标志着其未来市场潜力很大。2010年该市GDP为3241.49亿元，房地产投资所占比例超过25%。“政府一方面需要房地产建设突出政绩，另一方面也需要落实调控政策，这一点在西部城市显得矛盾比较突出一些。”有业内人士分析指出，实际上西部城市的房价上涨也有内生性的理由。

　　上述业内人士认为，房地产对当地经济有明显拉动作用，政府财政也有很强的依赖性。因此，就不难理解调控中的“不给力”动作了。

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