黄树辉

　　政府强硬的手按在房价上，短期楼市的走势已无太多悬念。如不出意外，深圳4月尤其是5月份的房价统计数据将会出现不小幅度的下跌。

　　政府的价格干预政策正在对这个市场产生直接而深刻的迫降效应，开发商的选择余地越来越窄，一方面是在售和即将入市的楼盘被要求价格零增长，另一方面是一些高端物业因拿不到预售证而被迫延迟入市。

　　世联地产的研究报告认为，本次调控所带来的市场低迷时期会有所延长，限购城市成交量回升所需时间更长，部分开发商在销售量长期低迷、资金链日益紧张的情况下，将优先选择快速走量，价格可能会有所松动。

　　但多位业内人士仍认为，楼市需求依然强劲，被压抑的购买力随时可能爆发并引发另一轮更加强劲的价格反弹，而政府强行迫降的房价或许仍是一次“假摔”。

　　多项目售价被迫零增长

　　4月23日，深圳万科的清林径项目开盘，共推出78~89平方米精装三房、四房359套单位。这个被称为深圳市楼市限价政策下的龙岗区首个发售项目，在开盘两天内销售率已超过七成，大批购房者挤爆销售中心。

　　此前不久，深圳市规划和国土资源委已经明确表态，从今年5月1日起，将对所有商品房项目实行“明码标价、一套一标”。但实际上深圳的楼市限价政策在4月下旬已经开始执行。这已经被多家开发商所证实。

　　在售的万科清林径79平方米的均价为1.3万元/平方米，89平方米的均价为1.5万元/平方米，带精装修。有媒体报道称，清林径开盘价低于此前的预期报价约两成。

　　深圳万科营销管理中心总经理罗霆在接受《第一财经日报》采访时表示，政府限价政策对开发商的约束不言而喻，万科依然采取随行就市的销售策略，按照限价政策要求制定销售价格，深圳清林径售价与去年基本持平。

　　有开发商透露，龙岗区有关部门要求分期开发的楼盘项目，今年新推出单位的价格不得超过上期价格，即价格零增长。

　　同样遭遇购房者追捧的，是中海地产在深圳龙岗区的中海康城国际和中海塞纳时光。现场销售人员表示，两个项目合计1000套毛坯房和精装房将于5月初正式对外销售，价格区间在每平方米9000元至1.2万元之间。

　　这一销售价格远低于此前的市场预期。在去年，中海地产以1.3万至1.5万元价格对外推盘，但主要以精装修为主。相比之下，中海地产此次推盘中包含了若干毛坯房，总体推盘价格也与去年基本持平。

　　行业龙头万科和中海地产的限价销售，对深圳楼市的冲击不可谓不大，尤其是同属龙岗区的多个楼盘陷入被动。在万科开盘的当天，柏图斯项目突然宣布提前开盘，并号称全城首例限价，而同属该区域的徽王府也在当日推出20套单位，以限价为销售“噱头”。

　　价格反弹预期难改

　　但更多的开发商仍在观望，一些高端楼盘项目则被迫延迟入市。招商地产的雍景湾项目预计5月中旬开盘，预计销售价格将从原定的每平方米4.8万元下调至每平方米4万元左右，但有知情者透露，该项目目前仍无法取得预售证。

　　类似招商雍景湾项目的案例并不少见，深圳多个高端楼盘的销售计划被限价政策意外打乱，尤其是别墅项目。深圳某上市房地产企业旗下一个位于深圳观澜的别墅项目原计划4月份开盘，但是现在还拿不到预售证。该企业高管表示，这个项目将在5月份申请预售，是否由预售转为现售，只有等到申请的时候才知道能不能放盘。

　　开发商的微观变化最终会导致宏观楼市出现变局。世联地产研究部总监王海斌认为，目前这个时期房价显得比较敏感，如果有开发商主动调整价格，很可能引发一次包括价格在内的市场短期调整。

　　自今年1月开始至今，深圳房价在统计显示上已经出现持续3个月下跌。一季度，深圳新房价格为每平方米20022元，与去年同期相比下降幅度为10.4%。不过，与去年第四季度相比，该价格水平总体上仍上涨2.1%。

　　业内人士的基本看法是，对新批准预售项目实行限价销售政策，并将豪宅等高端项目剔出统计范畴，对降低整体房价将会起到立竿见影的效果。但更多的声音是对这种房价下跌的质疑，认为这仅仅是一种数字游戏，而不是房价真正的下跌。

　　世联地产的研究报告称，这样的结果会给监管部门及上级政府一种假象：均价稳定甚至下降了，而实际情况是各楼盘价格可能根本没有下调，甚至各档次楼盘价格全面上调都有可能。

　　本报记者近日在深圳的多个在售楼盘发现，很多项目的销售中心依然人气火爆，前来看房的购房者经常会排起“长龙”，显示调控背景下的楼市需求依然强劲。

　　值得关注的是，深圳房地产市场的可售房源正在大幅减少。官方信息系统显示，今年1至3月，深圳全市只有10个楼盘项目取得预售许可，可售商品住房套数仅有19087套，仅能满足约六个月的购买需求。

　　王海斌认为，在这场博弈中，开发商将进退维谷，而从成交价上来判断，整个城市的房价得到了控制，“但是这个控制并不是从根本上来进行控制，只是堵住了，所以未来上涨的动力还是很多，反弹是必然的。”