专访上海市房管局副巡视员、住房保障处处长李东：

　　“我们正在多方面筹措保障房建设资金”

　　徐健

　　2011年上海1200公顷供地总量中，纯粹商业住宅类型用地仅360公顷，占总量的30%；带有政府保障性质的保障性住房（经济适用房）、棚户区改造（动迁安置房）和中小套型商品房三类用地分别为200公顷、400公顷和240公顷，保障房性质住宅用地占总量的70%。

　　上述数字无疑昭示着“保障房时代”的来临，同时意味着保障房受益人群将迅速扩大。作为去年以来这一轮房地产政策调控的重拳之一，保障房的建设、资金及市场供需关系，也将成为影响调控效果深化的重要因素。

　　昨日，上海市房管局副巡视员、住房保障处处长李东接受了《第一财经日报》记者的专访，就目前市场对上海保障性住房的发展作出详细解答。

　　第一财经日报：目前上海保障性住房建设的资金筹措状况如何？

　　李东：经济适用房土地由政府划拨，开发商出资建造。开发建设当中，除了成本以外，还有个不超过3%的工程结算价（利润）。

　　公租房还是刚起步，很紧缺。现在需要多建，因此资金还是紧缺的。除了政府有资金投入之外，其他资金还需要社会筹措。融资有两种情况，第一种融资成本比较高，如商业银行借贷。还有一种，像保险资金、社保资金、公积金沉淀资金，这部分借贷利息比较低。

　　我们希望把后者，即融资成本较低的拿过来用到公租房中去。

　　其中，保险资金正在做试点。根据规定，保险资金可以向不动产投资，也可以借贷，现在上海用的不是投资，而是借贷——上海地产集团已经和太平洋保险签订协议，借贷40亿元，周期10年，利息为基准利率下浮10%左右。

　　与此同时，根据国家有关规定，允许公积金增值部分收储公租房。公积金中心目前正在收储三林的共租房。此外，就公积金发放借贷后多余出来的一部分钱能否投入到公租房，这方面中央还没开口子，我们在争取。

　　信托这一块，在保障房里面做REITs的就我所知的方案都在谈，想法很多，但是目前还没有正式申报的项目。

　　我们正在努力，方案、想法都有，但金融政策都是中央管的，现在和中央很多部门沟通，希望他们能够理解支持。

　　日报：上海经济适用房价格现状如何？

　　李东：今年较大量供应的一批经适房将在9~10月份，届时可以选房购房，数量约有几万套。根据套均60平方米粗略估计，5万套的话，即有300万平方米体量。

　　价格方面，去年供应的第一批经适房，基准价格5000元/平方米左右，主要供应是闵行和徐汇（泗泾、浦江）两个区。今年的供应中，同样是泗泾和浦江基地经适房的价格，也是5000多元/平方米，只不过较去年增加了一部分财务成本。按照一年的贷款利息和空关的物业管理费，加起来增加了300多元/平方米。仅是成本增加，不存在利润空间。

　　总体来看，今年供应的大量经适房价格都在5000~6000元/平方米，8000元/平方米的属于少量，且供老百姓选择。有能力，可购买8000元/平方米的；没有能力的，可购买6000元/平方米的；再没能力，可以买5000元/平方米；实在买不起的，就等将来的租赁性保障房，完全根据自己的支付能力来决定。

　　日报：对于日前发布的《关于经济适用住房申请家庭成员死亡后相关事宜的处理意见》，其中“继承人不属于申请家庭成员的，不享有经济适用住房居住使用权，仅享有在经济适用住房按照规定发生回购或者转让后，主张分割所得价款的权利”这一条款中，“家庭”的概念如何理解？“继承”的问题如何理解？

　　李东：在经适房试点阶段，我们发现了有申购人不断死亡的案例，其中两个区就有20多户申请户死亡。所以出了上述《意见》。

　　《意见》中，“申请家庭”概念和一般意义上的家庭（包括户口本）还是有区分的。我们根据直系亲属判断家庭，可以有大家庭，可以有小家庭。凡是构成这样的直系关系，这样的家庭都可以申请。申请过程当中发生死亡的，根据不同阶段来考虑。

　　总的来说，在房地产转移登记前死亡的，没有继承关系。只有登记以后死亡的，才有继承问题。

　　其中，在没有可以继承关系之前（申请家庭成员个别死亡的），我们用行政的处置方式来界定权利大小。既考虑已经申请的事实情况，又考虑人口减少的情况——会照顾现实情况保留剩余成员的购买权利，但对其权利有所限制，即申请购买降档处理。

　　如四口之家死亡一人，此时若推翻重来，要求该家庭重新排队有点不尽情理。因此保留他们的购买权利，但原来4个人，可以买3居室，如今3个人则只能购买2居室。

　　如果申请家庭成员全部死亡的，按照民事关系，申请家庭成员的直系、旁系亲属，只要有继承权，都能继承。但是我们给他做个限定，你只能继承他（经适房）的财产价值，不能继承他的使用权。简单来说，你可以把房子变现，变现的钱另作分配，但是房子我要拿回来。这一背景下，根据规定，经适房未满5年，政府按照成本价回购，再给你一定的利息补偿。5年以后，可以上市，可以由亲属来办理上市手续，上市变现，保障机构把它回购过来。

　　也就是说，只要是当初不属于申请家庭范围的，都不能继承该套经适房的使用权，只能继承财产价值。