分析人士认为，价跌量升将是二季度北京楼市的主旋律

　　上周北京楼市成交量放大与房山长阳国际城限价房项目集中签约有关，而郊区项目的密集上市和市区高价项目入市难度的增加，直接导致近期成交价被拉低。

　　■本报记者张一鸣

　　成交量放大

　　没有出乎市场预料，北京楼市成交量上周急剧攀升。

　　北京市房地产交易信息管理网的信息显示，4月第三周新房市场签约2050套，日均签约293套，环比上周增长73％。一改之前不断下挫的局面，创调控后新高。

　　链家地产首席分析师张月告诉中国经济时报记者，4月第3周成交量大涨，主要受到房山区长阳国际城限价房项目集中签约影响。“由于保障房项目集中认购，导致4月22日一天的认购量达到1349套。而4月18日—21日日均认购量仅为198套。”

　　如果除去保障房项目签约，4月第三周北京新房市场日均签约量大约在200套左右，基本与上周持平。

　　与此同时，房山区长阳国际城相对较低的售价将拉低4月的成交价。而随着4月20日密云县保利花园小区预售，新房预售均价还将被继续拉低。

　　北京市房地产交易管理网的信息显示，保利花园小区的预售均价为2400元／平方米。售楼人员在电话中告诉记者，2400元／平方米是该项目中回迁房的价格，商品房均价在9000元／平方米左右。

　　21世纪不动产集团市场发展中心总裁林蕾表示，虽然密云保利花园小区新盘的出现有一定的偶然性，但最近新开盘的多个项目密集分布在郊区，较低的价格将拉低北京市的房价。

　　郊区项目占主力

　　与3月类似，郊区项目继续担当4月北京楼市供应主力的角色。房山、延庆、密云等远郊区县供应量继续增长，城区供应逐渐减低。

　　截止到4月24日，4月新开住宅项目一共有10个，其中郊区项目一共有8个，占总供应项目数的80％；郊区新开项目签约占4月新开期房总签约的70％，而市区项目签约率不足10％ 。

　　受到区域竞争压力越发激烈影响，部分郊区项目的开发商开始采取调低售价的方式，抢占区域市场。房山区的一位开发商告诉本报记者，他们项目处于房山的核心区域，品质很高，但售价却低于周边项目。

　　“我们采用了优质的大理石装饰楼盘，楼层也比国家标准高出10厘米，而且都是朝南户型，但是在售价格为14000元／平方米，低于房山楼市16000元／平方米的均价。”他说。

　　而一些高价项目的延缓入市还将进一步拉低成交价。

　　知情人士透露，目前一些售价相对区域其他楼盘较高的项目，申请预售证很难，这些项目在房山和朝阳的ＣＢＤ区域都有，包括一些知名开发商的楼盘。

　　“ＣＢＤ区域有几个项目，由于售价在每平方米4万元以上，高于区域价格，开发商多次申请预售证，主管部门却迟迟不批。”上述人士称。

　　后市价跌量升

　　4月土地市场并未出现回暖，成交价持续走低，分析人士认为，这将影响到下一步楼市的走向。

　　依据链家地产的统计，1至4月北京成交的10块居住用地平均楼面价仅约为4384元／平方米，与2010年7337元／平方米的平均楼面价低约40％。

　　本周二，丰台长辛店新区、成寿寺及通州新城3块地理位置相对优越的地块集中入市，成交价依然低位徘徊，三块土地的溢价率最高仅为22％，最低仅为8％，接近底价成交。

　　张月预计，未来低溢价率将成为住宅用地成交主流，地王或将绝迹。“北京今年的住宅用地已经出现量价齐跌的局面，深度调控对于土地市场的间接影响逐渐显现。预计北京今年的土地市场很难再出现去年仅依靠住宅用地就能突破千亿元收入的‘盛况’”。

　　林蕾认为，随着调控的不断深入，北京市商品房均价必然会下降，但出现大幅度的降幅可能性较小。

　　伟业我爱我家市场研究院院长陈亮对此持相同观点，“刚性需求对房价下降的预期将进一步增强。何时出手，取决于购房人心理价位与市场实际价位的差距，‘价跌量升’将是二季度北京楼市的主旋律。”