周雪松

　　这些年，房价上涨过快，房价过高和楼市泡沫积聚问题日益突出，迫于民生民意与金融风险压力，中央最终采取了一系列特别高压措施，即推行问责制和限购令，限制购买人群和房价涨幅。现在楼市的限购限价等“特高压措施”就相当于一种“囚笼政策”，喜的是若负责看管的地方政府尽责，房价有望告别疯涨；忧的是，过多或不恰当的人为干预可能使楼市畸形，甚至致使其夭折。

　　从目前来看，北京、上海、广州、深圳等一线楼市，一两年内住宅已基本不具投资价值，受此影响，这些城市住宅市场一段时期难免出现低迷。不过应该注意的是，未来要防止两种情况出现：一是地方政府继续推高房价，导致楼市调控最终功亏一篑；二是调控用力过猛或平均用力，使整个楼市陷入萧条。

　　当然，管理层可能有充分的估计，为防新政拖累中国经济，还是给楼市留了两条出路：一是大力加强保障性住房建设，未来5年累计建设3600万套保障性住房，大体相当于一个新的“4万亿投资”；二是对非住宅类的房地产市场，如商业地产市场等采取了相对宽松的政策。一定程度上，这种“有保有压”的策略，有助于保持中国经济的平稳健康发展。

　　尽管如此，当前还是应该看到，住宅市场仍旧是中国房地产市场的主体，是房地产这一“国民经济重要支柱性产业”的支柱，住宅市场容不得有大的闪失，否则必然“城门失火殃及池鱼”。

　　根据国家统计局公布数据显示，3月份，全国70个大中城市中，新建商品住宅环比价格下降的有12个城市，持平的有8个城市。与2月份相比，3月份环比价格下降和持平的城市个数增加了6个。环比涨幅比2月份缩小的城市有29个。与去年同月相比，70个大中城市中，同比价格下降的城市有2个，比2月份增加了1个，同比涨幅回落的有46个城市，比上月增加了16个。这些数据表明，房价涨幅确实已经趋缓甚至出现了回调迹象。

　　以北京、上海两大一线城市为例，目前楼市成交量都几乎下跌了50％左右。另据某网站数据监控中心统计，在监控的46个重点城市中，一季度住宅签约量环比大幅下降，签约量下降城市数占比近九成。

　　一般说来，楼市交易量的大幅下降，终将体现为价格的松动或下跌。目前，特别是一线城市，楼市观望氛围日益浓厚，无论是购房者还是业内专家乃至开发商，预期房价下降的心理比较普遍，势必进一步加剧市场观望情绪。不过截至目前，楼市调控目的还没有完全达到，未来楼市何去何从，还要看最严调控政策能持续多久，以及未来调控政策的变化趋势。

　　虽然未来还具有很多的不确定性，但目前可以肯定的是，就一线城市而言，住房投资者很多已经被套牢——尽管从长远来看还有利可图，但由于周期较长且未来一两年内可能颗粒无收，他们中很多将沦为“负翁”，眼看着房产贬值。与此同时，由于一系列政策使得投资住房成本大幅提高，年升值幅度在10％以下可能出现亏损，加上转手更加困难，住房投资价值的丧失可能不仅在一线城市出现，二三线城市也可能出现。在此情况下，倘若预期房价下降心理蔓延，刚性需求亦将受到影响，交易量会继续下降，这将对楼市构成非常严峻的挑战。