配建这种捆绑打包的模式只是过渡性安排，并不能长久为之。同样，任务化的保障房建设也并非长久之计，尽快加强立法和建立长效机制，明确保障房的土地政策、保障对象、保障标准等，才是根本之道。

　　 □经济视点报见习记者 李晓莹

　　 今年保障房建设数量之巨、任务之重，俨然是可供分食的大蛋糕。但在房地产业依靠高杠杆、低利率的时代，依靠房价持续上涨的盈利模式成为历史，保障房大舞台序幕拉开之时，能迅速选择与政策“共舞”的开发商却不多。更多的企业面对着曾经的“烫手山芋”有些迟疑和茫然：如何操作？能否收获利润？

　　资金缺口大——“被”厚望

　　住房市场化改革后的近10年中，保障房一直都处于不被重视的一环，而今却呈爆发式增长，2008～2010年保障房建设规模分别以同比增加230%、79%和70%的速度增长。今年，保障房新增1000万套，同比增长72%。

　　“这个数量比去年全国商品房销售总量（900多万套）还多。”河南财经政法大学房地产研究所所长李晓峰认为，以目前这个进展速度，未来住房供应格局可能发生逆转，出现商品房与保障房并重，或以保障房为主。

　　截至目前，国家发改委已下达我省各项资金共计27.76亿元，省级配套8亿元，但相对于364亿元的计划总投资来说，缺口巨大。李晓峰说：“在政府的多渠道筹资手段中，‘土地出让净收益不低于10%’这笔带弹性的资金还是比较可观的。”资料显示，我国去年土地出让收益达2.7万亿元，土地出让金与保障房建设“打捆”被普遍看好。

　　但是，中国土地勘测规划院城市地价动态监测组的最新报告显示，进入3月后，各地土地市场普遍遇冷，供应量少，竞争不激烈，广州、上海等城市流拍、底价成交普遍。如此情形，使人不禁疑虑今年能否有2700亿元投入到保障房建设中。

　　市场与挑战

　　全国两会期间，住建部副部长齐骥表示，2011年将吸引社会资金进入保障房建设领域，其中，地产商被寄予厚望。

　　记者致电郑州尚锦地产、新芒果地产集团等实力开发商，关于公司是否已参与保障房建设得到的答复却多是“不清楚”、“暂未参与”、“2011年应该会参与”、“有机会一定参与”。

　　“开发商非常希望参与，但是对于怎么参与、怎样获得合理回报，并不十分清楚。”郑州未来房地产开发有限公司副总经理傅志中说，政府不能只是要求大家参与，而应在土地供应等政策上有一定的倾斜，要更加系统、透明。

　　面对记者“房企们是否在观望等待更明确的政策”的疑问，个别开发商认为有此倾向，而其他众多开发商虽未直接回应，也未予以否认。

　　业内人士分析，调控不断深入、银行信贷收紧已导致楼市交易量大幅缩水，而大规模的保障房建设即将拿走一半的发展空间和市场份额，两三年内或有一半房企被淘汰出局。布局保障房已是房企们必须走出的一步棋。

　　郑州市新芒果地产集团副总裁宋福林认为，“保障房建设对开发商而言是巨大的市场”，但他首先评定其为“严峻的挑战”。而升龙国际开发商则坦言“很无奈，但必然”。

　　当调控越来越严厉，保障房建设渐成“明路”之时，开发商的第一选择却是在业务模式、管理模型、融资模型上不断创新以适应新形势，同时转战商业地产及三、四线城市进行突围。业内人士分析认为，房企们在躲避保障性住房的冲击过程中，仍有足够的喘息空间，故此观望。

　　李晓峰说，民间资本有追逐利润的本性，而参与保障房建设并非指令性的，应在双赢的基础上来吸引民间资本，至少能让其分到平均利润。

　　被盈利模式绊住脚

　　“连万科在公租房上都玩不转，更不要说我们了。”一位不愿透露姓名的开发商告诉记者，尽管部分房地产企业积极参与，但不意味着就有利可图，困惑与挑战仍在。另外，涉及管理和退出的问题快速浮现，在一定程度上阻碍了房企进入的脚步。

　　“参与保障房建设，更多的是体现一种姿态、一种社会责任感。”在某地产营销总监杉明看来，房地产企业参与作为民生工程的保障房建设，很大程度上看中的是对企业品牌形象的提升。但是，更多开发商是务实的，他们注重的是利益最大化，在没有空闲资金的支持下，短时间内参与保障房建设有难度。

　　“目前，住房保障方面缺乏动力机制。和商品房相比，保障性住房虽然社会效益明显，但财政投入大而物质获利少，开发商的积极性就大打折扣。”宋福林说，进入机制和盈利模式不明，导致开发商徘徊在门外进不去。“现在很多房企都在研究并积极寻求投资机会，如果有成熟的开发机制或盈利模式，相信会吸引大量的社会资本参与其中。”

　　从目前政府的规划导向来看，未来租赁用房将逐渐成为保障房体系的重点，但大部分房企并不看好公租房能够给自己带来的账面利润。目前，缺乏有社会资金投资公租房的成功案例，政府投入开发或回购租赁用房同样要面对成本回收周期漫长问题，开发商对收回成本的信心不足。

　　业内人士分析认为，单纯靠租金回报的模式周期过长，企业不愿涉及；另一方面，指望企业来长期管理租赁房项目，无论从权限还是精力来看都不现实。

　　此前，社保基金、保险资金、民间资本、银行、信托等金融机构跃跃欲试，却鲜有大动作。

　　中国房产信息集团评论员杨晨青说：“在房企看来，开发经济适用房还能够实现一部分利润，而公租房、廉租房项目就纯粹是赔钱赚吆喝。”

　　对于“商品住房、经济适用住房要按照不低于规划建筑面积10%的比例，配建廉租住房和公共租赁住房”，开发商们都认为有“逼迫”之意。

　　“但是，这种‘逼迫’社会意义很大。‘配建10%’的硬性指标能够保障新房的供给，有利于落实国家关于保障性住房的建设目标。如果每块地都能这样配建，积累的数字非常可观。同时，也可以解决保障性住房总是在很偏、很远地方的问题。”宋福林说，如果能得到政策性的补助、奖励或优惠，就会吸引社会资金积极加入。

　　配建，实质上是用普通商品房的利润来填补公租房的微利甚至无利，并未给公租房找到一种能够实现自我循环的、可持续性的商业模式。业内人士普遍认为，这种捆绑打包的模式只是过渡性安排，并不能长久为之。同样，任务化的保障房建设也并非长久之计，尽快加强立法和建立长效机制，明确保障房的土地政策、保障对象、保障标准、保障资金来源，专门管理机构的建立和权力的划分，明确中央和地方、各种专门机构之间的权责划分，明晰准入和退出的标准，才是根本之道。