政府动辄以行政手段调控房地产市场，企图抑制高房价，难免失败的结局

　　【背景】种种迹象表明，中国房地产调控将进一步升级。4月26日，发改委价格监督检查司司长许昆林对媒体表示，发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，确保商品房价保持在合理水平。

　　许昆林指出，5月1日，《商品房销售明码标价规定》实施后，发改委还会陆续出台一系列规范房地产行业价格行为的政策措施。其中，在商品房领域实施反暴利规定是最重要的措施之一。

　　1995年国务院颁行的《制止牟取暴利的暂行规定》(下称“反暴利规定”)明确：“对国民经济和社会发展有重大影响的和与居民生活有密切关系的商品和服务，由国务院价格主管部门按照国务院的有关规定公布、调整。”

　　许昆林称，商品住房的价格直接关系民生。目前发改委正在对房地产市场的成本、利润和价格等开展调研，“拟综合考虑中国房地产业发展的实际情况和国外可借鉴的做法，把商品住房列入制止牟取暴利项目，严厉打击不法房地产商牟取暴利的行为。”

　　那么，在房地产行业实施“反暴利规定”，是否意味着房地产调控进一步升级？这能否有效遏制房价上涨？

　　华东师范大学房地产系教授华伟认为，房地产价格虚高是一连串问题，其成因错综复杂。简单地在房地产行业“反暴利”，而不触动现行土地制度和财政金融体制，不仅难以抑制房价虚高，而且也难以实现房地产调控的目标。

　　在华伟看来，在特定时期，特定的房产开发项目利润确实比较高，但是，当前在房地产调控中，不能把“反暴利”视为控制房价的救命稻草。

　　这是因为，2004年8月31日后，国土资源部规定，所有经营性房地产开发用地必须全面“招挂拍”，地价逐年提升。同时，房地产开发与销售环节，税费众多，诸如企业所得税、土地增值税、营业税、契税等税费，也构成了房价的重要部分。应该说，如今房地产很难再称为暴利行业了。

　　华伟指出，上述判断，从一些房地产上市公司的财务报表中就可见端倪。按现行政策，房地产项目开发，自有资金必须达30%以上，必须四证齐全。同时，目前房地产业的财务杠杆率并不高，争取贷款并不容易。

　　他承认，从现实看，中国的房地产开发确实存在成本高、销售价格高的问题。但这些问题有着深刻的体制根源，必须从根本上解决。有关部门在推行房地产调控时，不能无视现行土地、财政、金融体制的缺陷，而寄望于在房地产行业“反暴利”。

　　第一，开发商从拿地到项目开工，需经诸多行政部门审批，手续繁琐，寻租空间大，商品房的生产和供给周期太长，提高了开发的成本，也为一些人囤地提供了机会，所谓“烤面包只要五分钟，而申请面粉却要五小时”。这是政府放出很多地而房屋依然紧俏的重要原因。

　　第二，土地财政机制为高房价推波助澜。目前，土地出让金作为地方政府的“第二财政”，一直是城市建设和扩张的主要资金来源。市和县政府作为事实上的土地所有者，内在地具有抬高地价，增加收入的动力。如果不能改变土地财政机制，楼市调控难有实质性效果。

　　第三，应该看到，近年来房价高企与金融市场上流动性过剩密不可分。近年来，各大国有银行发放贷款的总量惊人，多余的货币追逐有限的商品和服务，对房地产泡沫的形成居功甚伟。此前所谓“适度宽松”的货币政策难辞其咎。

　　华伟指出，房地产问题关系全局，房价虚高与现行土地和财税、金融体制紧密相连。政府对楼市的调控应当着眼于制度改革，从结构上调整供求关系。相反，动辄以反暴利等行政手段调控市场，头痛医头，脚痛医脚，只能是一厢情愿，难免失败的结局。(财新记者 张新名 采写)