■本报记者张炜

　　中国银监会主席刘明康(专栏)近日表示，将对银行业金融机构开展新一轮房贷压力测试。有报道称，此次压力测试将把房价下跌50%作为假设情况，而不是之前几次假设房价最大程度下跌30%。其中，高风险地区进行的分类测算，还包括假设房价下跌50%、利率上调108个基点的情况，以及住房成交面积下降等。

　　正逢楼市调控进入攻坚阶段，房贷压力测试的升级让人再次对楼市风险高度警惕。然而，针对个人房贷的压力测试，能否完全反映楼市风险，在业界存在不同看法。瑞银证券中国首席经济学家汪涛(专栏)近日在上海接受媒体采访时说：“由银行去做压力测试，假设房价跌多少，按揭贷款就会出现多大的坏账，这样的话，我觉得没有真正找到压力点，真正的压力点不是居民按揭贷款的部分”。

　　汪涛认为，真正的压力点在于，某一天居民发觉不需要购买多套房子，有钱但想去投资别的领域，由此导致购房需求下降或增长缓慢。由于水泥、钢铁及机械等行业的最终需求是房地产，加上房地产业本身，会造成大量的产能过剩、现金流出现问题、借款出现问题。她说，“中国房地产泡沫是量引起来的，整个经济可能硬着陆的风险，而不是居民坏账引起金融危机的风险。”

　　“中国老百姓的财富很大一部分以存款形式存在，存款回报率非常低，资本市场是封闭的，资本项目受到管制，且国内资本市场的容量比较小。在此情况下，老百姓愿意把钱投向房地产”，汪涛对记者说。中国虽然在上海及重庆试点设立房产税，但影响比较小，房地产投资的持有成本还很低，老百姓对低租金回报不是特别在意，而是期望房价不断上涨。地方政府又非常依赖卖地收入，地方经济增长动力推高了地价和房价。她认为，中国房地产市场目前没有巨大的全国性泡沫，有的话也是局部泡沫，比较轻的泡沫。但中期来看，中国房地产的泡沫风险非常高。

　　汪涛还特别指出，国外房地产泡沫的形成与中国不同。他们是居民借了银行的钱，零首付及低利率买了本来住不起的房子，遭遇利率上升或失业后，由大量坏账引起金融系统的危机。但在中国，房贷首付比例较高、居民资产负债表健康、杠杆率低。因此，风险不是从居民这边引起的。监管部门做房贷压力测试，并没有真正找到压力点。

　　其实，以个人房贷的还款意愿来判断楼市风险，存在很大局限性。早有专家认为，国内居民的房贷偿还意愿不同于国外。国内居民用于唯一居住的房屋，大多采取购买方式，而不是租赁方式，只要具备偿还能力，就不会轻易断供。在目前的首付条件下，自住性质的个人房贷不会变成不良贷款。而且，以往的经验表明，个人房贷不良率中的很大一部分是骗贷引起的。

　　此前多家银行披露过房贷压力测试结果，大多显示房价即便下跌30%，也不会给银行带来较大风险。某大型银行去年8月甚至对房价下跌50%做过风险测试，称其开发贷不良率上升约1.6个百分点，个人住房贷款不良率上升约1.2个百分点。这样的结果看似表明银行非常抗跌，可实际上，房价下跌50%给中国经济带来巨大的负面影响，不是商业银行所能承受的。一旦房价下跌50%，并制造出巨大的赔钱效应，还会有多少人热衷购房？恐怕刚性需求者也改为租房。那样的话，与房地产相关的行业会遭遇严重的现金流问题，整体经济也可能存在硬着陆风险。这样的经济困局，不是银行用“不良率上升1个多百分点”所能轻描淡写的。