黄树辉

　　近日，中海地产在楼市胶着期，率先以1000套低开的楼盘试水深圳楼市，此举导致深圳部分开发商陷入降价与否的纠结状态。

　　“此次低价开盘主要是响应政府调控政策，并非源于市场压力，而且不是在全国普遍采取的行为。” 中海地产一位内部人士向《第一财经日报》表示。

　　深圳多位开发商在接受记者采访时表示，中海地产在市场关键时期低价开盘，已在深圳引发了一波楼市冲击波，大量购房者开始打破观望情绪认购该楼盘，而周边多个在售楼盘则陷入被动境地，部分开发商已采取应对措施。

　　低价开盘并非经营压力

　　4月25日，以深圳龙岗大运城为“噱头”的“中海康城国际”和附近500米外的“中海塞纳时光”人潮涌动，前来看房的购房者排起了“长龙”。

　　根据现场销售人员的介绍，两个项目合计1000套毛坯房和精装房将于5月初正式对外销售，价格在每平方米9000元至12000元之间。

　　这一销售价格远低于此前的市场预期。在去年，中海地产以每平方米13000至15000元的价格对外推盘，但主要以精装修为主。相比之下，中海地产此次推盘中包含了若干毛坯房，总体推盘价格与去年基本持平。同时，目前附近的楼盘均价大多都超过每平方米13000元，售价均高于中海地产推出的这两个项目。

　　对于中海地产低价开盘，业内普遍认为和深圳推行楼市限价政策有关。根据开发商的反馈，从今年5月1日起，深圳将分片区进行销售限价，所有商品房项目都要实行“明码标价、一套一标”，单个楼盘不高于政府核定的最高价格进行销售。

　　世联地产研究部总监王海斌向本报记者表示，目前中海地产低价销售仍属个案，是否能引发其他开发商跟进仍需观察。而深圳某大型上市房企营销部总经理也表示，中海地产的行为并不具备市场普遍意义，不能解读为调控政策导致开发商迫于市场压力而进行降价促销。

　　实际上，目前中海地产手握现金超过230亿港元，其在今年一季度完成销售约197.7亿港元，同比增长了44%，销售面积约140万平方米，同比增长了40%。一季度先后在8个城市购入9幅土地，拿地规模已经超过去年全年的70%，堪称并无经营压力。

　　上述两个项目也是目前中海地产在深圳仅有的两个项目，后期并无其他项目和土地储备，无需顾虑其他项目的开发和销售，因此中海地产此次被业内认为是以央企高姿态回应政府调控号召，为后期在深圳进一步获得土地储备而换取政治加分。

　　部分开发商调价应对

　　中海康城国际和塞纳时光低价销售，导致周边在售和即将入市的楼盘陷入被动，部分开发商开始采取应对措施。位于龙岗区的柏图斯项目突然在23日提前开盘，并号称全城首例限价。同属该区域的徽王府4月23日推出20套四房，也以相应限价为销售“噱头”。

　　当地媒体援引柏图斯销售负责人的表态称，面对限价销售，柏图斯不但不会延迟销售和捂盘惜售，而且将房源全部公示发售，并表示该批房源最高价格肯定严格按政府对项目的限价执行。销售人员称，170~190平方米大宅售价22000元/平方米，比此前的内部定价低了6000元左右，开盘当天还可以享受更多优惠。

　　与中海康城国际仅有百米之距的睿智华庭，传言计划售价约每平方米15000元，拟在5月份入市，并4月23日开放样板间。但记者在此看到，相比中海康城国际的火爆局面，睿智华庭售楼处人气明显冷清很多。

　　王海斌认为，目前这个时期房价显得比较敏感，如果有开发商主动调整价格，很可能引发一次市场短调。此外，在众多政策下，市场预期会不断走低，加上目前部分开发商资金确实很紧，导致市场整体下行压力较大。

　　深圳中原地产董事总经理李耀智认为，最近深圳楼市成交有所减少，市场观望气氛浓厚，如果中海地产此批房源严格执行政府限价销售，有望引发楼市价格的调整，而对价格影响具体有多大，则要看其他开发商的跟进情况。

　　但多数被采访者认为，中海地产的低价销售行为短期内不会引发深圳楼市出现价格大面积下调。众厦地产总经理助理林晓华表示，深圳的存量房比较少，土地成本不断上涨，万科等在深圳拥有大量土地储备的开发商不会舍弃长期利润而跟随降价套现，“现在即使有跟随降价的，基本是一部分小企业，并不会很多。”