徐健

　　“有价无市。”近日，陆家嘴一家知名中介的经理如是评论“上海汤臣一品一套房源折价700万元转让”的消息。据介绍，汤臣一品该套房源调整后的价格，也只不过和目前同小区其他几套房源的挂牌价水平相仿——普遍高出当初购入价四成以上。且这些房源高价挂牌已久，从未有过成交。实属有价无市的典型。

　　这，其实也是当下上海楼市的一个缩影。

　　与此同时，网上房地产数据显示，上海一手存量房面积已经达到676万多平方米，按3月份商品住宅41.1万平方米的成交量计算，这些面积需要消化至少16个月。上海二手房的挂牌量也已上升至15.9万套。汉宇地产分析师指出，仅今年一季度新推但尚未销售出的房源量就达23万平方米之多，相当于当期销售量的16%，这个数据如果继续积累，对市场的压力会比较大。

　　房价涨幅收窄

　　佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，4月11~17日，上海商品住宅成交面积为12.4万平方米，持续低位徘徊。事实上，就连3月上海楼市传统“小阳春”的月成交数据，都只有过去一年月均成交量的一半左右。

　　汉宇地产方面指出，今年一季度成交量较去年同期大降近两成，一方面是由于供应量也有所减少，另一方面，宏观调控对购房者各种政策限制也影响了部分购房者的购房行为。从一手推案楼盘个案来看，即使价格亲民备受刚需支撑的普通商品住宅也出现了不同程度的萎缩。比如位于松江泗泾的同润菲斯艾伦，今年一季度总成交面积为7952平方米，比去年同期的9619平方米萎缩了17.4%。而位于普陀区中环附近的象源丽都去年一季度狂销了19426平方米，今年一季度仅成交了4815平方米，仅相当于去年同期成交量的四分之一左右。

　　在此背景下，上海各楼盘房价涨幅正逐渐收窄，开发商也纷纷故技重施，延迟推盘，静待时机。

　　中国房地产信息集团分析师薛建雄指出，去年一季度上海楼市20867元/平方米的平均房价，较2009年同期上涨高达60%。而今年一季度23193元/平方米的数据，则只同比上涨了11%，涨幅大幅缩小。其中，嘉定新城、浦东川沙等一些涨幅过快的板块出现了下跌，显示调控起到了良好的效果。

　　新浪乐居楼盘中心数据显示，截至4月19日，原定于4月开盘的项目中仍有六成项目尚未开盘。此外，在临近上海的昆山，行情同样有变。据当地一家地产网营销总监（365地产家居网熊伟）在昨日召开的“2011昆山春季房地产博览会”上告诉记者，由于不受限购政策影响，此前，在昆山投资房产的上海购房者颇多，区域内近八成住宅由来自上海投资者购买。但受宏观调控政策影响，昆山住宅房价增势减缓，花桥国际华城等多个原定计划今年四五月开盘的楼盘纷纷将开盘时间顺延一到两个月，或者待定。

　　保障房“风雨欲来”

　　然而，基于目前多数楼盘房价仍在上涨，市场对后市反弹的担忧不容忽视。

　　薛建雄认为，去年1107万平方米的商品住宅供应量，是网上房地产开办6年以来的最低水平，且今年的商品住宅供应量还可能再度下滑。“由于土地供应不足，导致的住宅供应逐年下降，加上需求被调控大量压抑，一旦调控政策放松或是需求积压到一定程度后，可能再度爆发，将会给市场带来更加不利的影响。”

　　“以后肯定会反弹，这是市场规律嘛。”上海房地产研究院综合研究部部长杨红旭(微博 专栏)也在接受本报记者采访时如是说。不过，他补充指出，目前全国范围内正在大力兴建保障房，未来若保障房大量入市，应该能起到为市场降温的作用。目前正在执行的各种政策，则正好可以拖延时间，将需求抑制到保障房大量入市之时。

　　值得一提的是，上海规划和国土资源管理局昨日公布了2011上海住房供地计划，与以往不同的是，今年年度供地计划中首次明确公共租赁房用地指标，全年计划推出100公顷公共租赁房用地。相比同属保障性安居工程用地计划内的保障房用地及动迁安置用地，公共租赁房用地并未有户籍门槛，同时其对申请者的条件要求也降低不少。

　　21世纪不动产上海区域分析师邱丹认为，目前本市非沪籍人口已近四成，根据之前公租房套均不超过60平方米的标准计算，此次100公顷的公共租赁房用地最少约可供应1.7万套。从根本来说此次公共租赁用地指标的明确属于满足非户籍人才居住问题的措施之一。

　　与此同时，备受刚性需求追捧的中小套型商品住房的供地面积亦增加70公顷达到140公顷。21世纪不动产上海区域分析师罗寅申认为，适当地放宽中小套型商品住房的供地量，确保市场该套型住房供应的充足，起到平衡市场供需矛盾的作用。