■地县级楼市调查（4）■实习生张娟

　　房价稳中有升

　　根据胶东在线发布数据显示，烟台新建房房价平稳上升，2010年烟台市新建房销售价格指数同比累计上涨4．4％，涨幅比同期提高了1．5个百分点，环比价格指数累计上涨4．7％，涨幅比同期提高了1．6个百分点。去年1—12月份，烟台市二手房销售价格指数同比累计上涨5．7％，涨幅比同期提高了4．1个百分点，环比累计上涨5．3％，涨幅比同期提高了2．3个百分点。

　　“烟台目前的房价没有受到国家房地产调控措施的影响而下降，房价整体稳中有升，每隔一段时间平均每平方米上涨500元—1000元，尤其是滨海高档楼盘价格上涨幅度比较快。”山东绿叶置业有限公司副总经理王军在接受中国经济时报采访时表示。

　　烟台拥有滨海的便利交通条件和丰富的旅游文化资源，随着国家对一线、二线城市房地产市场调控政策不断收紧，一些外地大开发商纷纷涌入烟台投资圈地开发，建设项目。

　　据胶东在线房产频道发布信息显示，3月1日—10日烟台楼盘预售总套数491套，预售楼盘总建筑面积50815．01平方米；3月25日—21日，楼盘预售总套数2615套，预售楼盘总建筑面积281625．59平方米；3月24日—28日，楼盘预售总套数1679套，预售楼盘总建筑面积155955．23平方米。

　　根据烟台电视台发布的数据，今年以来，烟台莱山区销售住宅241套，3月新成交98套，均价7254元每平方米，增长425元；开发区销售住宅29套，3月新成交6套，均价5175元每平方米，增长134元；烟台芝罘区销售住宅863套，3月份新成交210套，每平方米均价6539元，降低154元；高新区销售住宅217套，3月份新成交81套，每平方米均价7881元，降低101元。

　　在开发商看来，土地资源越来越紧缺，烟台市的外来人口较多，不管是首次购房者，还是改善型或者投资型购房者，市场的刚性需求都是十分旺盛。“所以未来的房价不会出现实质性的下降或者规模性的让利。”王军告诉本报记者。

　　由于国家对一线二线城市房地产市场调控政策的加强，烟台成为滨海城市房地产投资的一个 “价值洼地”。从去年下半年到现在已有十多个房产企业巨头，比如龙湖、万科、万达、中海地产等纷纷涌入烟台，开始大规模圈地建设，抢占市场。

　　调控政策面临新考验

　　“限购令或者其他调控政策的出台，从实际效果来看，没能真正限制有钱人买房，反而是促使了中间商的产生，增加了买房的中间环节和成本。只要向中间商交钱，一样可以买到房子，中间商一切都可以代办。限购是限制了那些没钱买房或者好不容易攒了点钱想买房的人。”王军告诉中国经济时报。

　　房地产开发的利益驱动是一个市场行为，国家的调控措施是行政手段的干预，但是很难通过行政手段管好市场行为。“房价问题的根本反映的是社会分配不公的问题，要解决房价问题还是要通过内在体制上的变革，提高老百姓的收入水平。”王军说，“政府实施保障房政策，是为了堵住那些买不起房的穷人的嘴。开发商是为了给富人盖房，而保障老百姓的基本住房需求主要是政府的责任。”

　　“当有100个人在喊房价过高、买不起房的时候，国家要通过建设保障性住房，使其中的30户或者50户买得起房，穷人喊房价过高的声音就小了。房地产作为国家的支柱产业，很多地方财政收入还是要依靠土地财政来支撑，政府还是会适度放开房地产市场的。”王军认为。

　　王军表示，政府为满足低收入者的需要，在建设保障性住房时，由于资金短缺，还是要借助房产商来帮助建设保障性住房，而房产商要实现盈利不可能单纯依靠建设保障性住房，政府还是要通过让房地产开发商做其他商品房项目使其获利，而这部分楼盘的房价不可能出现大幅下降，这将对国家整体的宏观调控带来不利影响，因此地方楼市的调控面临新的考验。