自去年4月17日，国务院发布遏制部分城市房价过快上涨的“新国十条”至今，被称为“史上最严厉”的房地产市场调控已满一年。期间，全国楼市连续经历了三轮调控。目前，各地新建住宅市场供应大幅增加，但住宅成交环比仅出现小幅增长，一线城市商品房价显现结构性回落。目前，楼市步入量降向价降转变关键期。

　　截至3月底，国内主要城市均根据“国八条”要求相继出台了相关细则，其中各城市的“限购”政策赫然在列。各地同时也公布房价的年度控制目标，除北京提出房价“稳中有降”外，其余城市都将目标定为“增长10%”左右。这折射出地方政府对于楼市调控仍处于一种矛盾心态，一方面迫于中央的压力进一步加大调控力度，另一方面仍希望房价能够稳步上涨。统计局数字明显地反映出政策的执行力度。在价格平稳及降价的城市中，在三轮调控中政策出台比较密集，抑制价格有力的城市相对变化明显，而在3月份新建商品住宅依然有29个城市环比涨幅超过0.5%，属于价格上涨过快的城市。而这些城市中大部分属于执行调控政策力度相对比较轻的三线城市。另外，在二手住宅价格变动中，与2月份相比单月上涨超过1%的城市依然有3个，分别为金华、平顶山、吉林，超过0.5%的城市也有16个。

　　备受关注的京沪广深4个一线城市由于不同的市场环境、调控政策执行力度的差异，也明显出现了分化，其中上海、深圳依然明显上涨，而广州和北京已经逐渐开始下调。

　　业内人士认为，目前大部分城市都出现了调控后的量降，但是成交价格依然属于连续两年上涨的惯性中。房价环比仍在上涨的城市仍有50个，说明目前的房价依然处于惯性上涨的僵持和胶着期。在2-3月政策推出期后，目前楼市调控已经步入“逆水行舟”的关键时点。

　　第三轮调控不仅在限购力度上前所未有，直接抑制了过半需求，更在楼市信贷资金上加大了调控力度。年内的两次加息、贷款利率优惠政策取消等使得炒房者资金压力大涨。限购、限贷、加税、增供等政策叠加作用于楼市。虽然总体来看房价上涨的城市数量更多，但单边上扬的态势已有所转变。

　　今年第一季度，我国的GDP增速达到了9.7%，这使此前开发商预言的因经济增速减缓而放松调控的判断基本落空。业内人士预计，在政府换届、土地制度、税制等一系列重大经济体制改革陆续提上日程，今年楼市调控力度不会放松，而且采取行政手段直接干预商品房价格的力度有可能强化。如果政策可持续并执行到位，楼市将从量降向价降方向转变。4月份楼市调控数据中环比降价的城市将继续扩大。而随着时间的推移，下跌和持平的城市数量将会越来越多。

　　房价的下调幅度与开发商的资金充裕度关系紧密。目前信贷控制日趋严格，在融资渠道急剧变窄的同时，房企融资成本不断攀高。有数字显示，截至4月15日，已有84家房地产上市公司公布了2010年年报。其企经营性现金流量净额为-705.9亿元，同比减少1150亿元。大型房地产商2010年的经营性现金流量净额普遍出现了下滑的态势。很多人乐观估计，楼市的降价潮或会来临。但中原地产最近的一份研究报告表明，标杆房企“资金链”尚未趋紧。2011年一季度，虽然国内标杆房企在住宅销售面积、销售金额方面的同比增长率逐月回落，但从整体情况看，10大标杆房企的销售金额仍然高达1294亿元，同比增长78%；然而，同期标杆房企的购地金额仅为销售收入1/3，约442亿元。一进一出金额如此大相径庭，只表明标杆房企在新的扩张节奏方面采取了谨慎和稳健态度。

　　根据10家标杆房企2008年和2010年财报数据，中原集团研究中心采用货币资金与短期借款之比以及负债中扣除预收款项的实际资产负债率这两个指标来衡量开发商的短期偿债能力和长期偿债能力。与2008年平均0.96倍的货币资金短期借款比相比，2010年10大标杆房企该指标的平均值为2.27倍。说明大型开发商短期偿债能力仍较强，并无明显的资金压力。另外长期来看，2010年10大标杆房企实际资产负债率平均值为50%，与2008年53%相比还有一定程度改善。说明大型房企在经历前两年楼市“黄金销售期”后，企业资产结构早已得到明显改善。特别是同2008年“资金链”紧张且不断降房价的时期相比，如今短期负债占比明显下降。

　　业内人士普遍认为，虽然目前国内配股、增发、银行贷款等融资渠道已受阻，但海外的融资环境仍较为宽松，只是融资成本相对较高。加上房企对楼市调控政策早已有所准备，故在短时期内期望大型开发商进行大规模降价的可能性不大。但缘于资金压力不平均，去年开发商拿地量比较大，在房价环比持平的一些城市，随着5、6月间商品住房供应量的增大，以及保障性住房供应高峰的到来，在目前需求大幅减少的背景下，部分中小房企会选择降价。而今年二季度将是商品房市场买卖双方从高度僵持状况下发生转变的关键期。

　　（责任编辑：王炬鹏）