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房企扛价惜售路线曝光 调控一年流动性损3000亿

http://www.sina.com.cn  2011年04月15日 23:43  华夏时报微博

  本报记者 郑桂兰 北京报道

  自去年4月房地产市场受政策调控以来,房价并没有明显的下跌。反而倒是股市很配合,近一年来都持续演绎着楼市调控、股市吃药的行情。去年房贷新政一出,股市应声暴跌,4月15日自3180点开始下跌,一路深跌至2319点才开始反弹。今年1月继续推出更严厉的限购政策后,股市还是有下跌走势。

  严厉的楼市调控政策下,房地产企业在忙什么呢?随着去年年报的披露,上市公司中的房地产企业业绩和详细的财务报表亮相。根据Wind数据统计,截至4月15日共有74家A股上市公司公布年报,其中合计现金流净值为负的701.67亿元,去年这74家公司的现金流净值为357.56亿元,同比减少了296.24%;其中资产负债表中的存货合计为7237.29亿元,去年这些公司的存货是5110.19亿元,同比增加41.62%。

  一边是现金流的骤降,一边是存货的增加,业内人士分析认为,这是房屋销售量下降的结果。同时也说明房地产企业坚持不降价销售,增加了很多持有性房产,这其中既包括开发完没有售出的也包括卖不出去被动持有的。

  看来开发商暂时以观望应对调控政策的路线被财务数据显示出来了,《华夏时报》采访获知,这些企业已经显示出现金流紧张的局面,一些房企已经开始酝酿从海外市场筹资了;未来如果现金流持续紧张而又没有有效的资金来源,那么可能出现降价出售存货的情况,到那时房价就可能出现下跌。

  现金流同比少一千亿

  自去年4月房地产市场进入政策调控期以来,房地产股票经历了一轮惨重的下跌。现在房地产类的股票估值已经处于比较低的水平。尽管过去一年楼市处于调控政策下,但上市房地产公司的业绩还是增长了不少。根据Wind统计数据,上述公布年报的74家A股上市公司2010年合计净利润为472.5亿元,与去年可比数据351.85亿元相比,同比增长34.29%。

  净利润前四名依旧是“保招万金”,其中业绩最高的是万科88.4亿元,其次分别是保利地产55.05亿元、金地集团31.33亿元、招商地产24.84亿元。

  国泰君安证券首席经济学家李迅雷(微博)对记者表示,房地产企业的净利润体现的是去年的房屋销售情况,去年全年的房屋销售情况还是比较好的。信达证券研究所副所长刘景德也表示,房地产公司的业绩好还是因为房价在高位,销售出去的房子能保证一定的利润空间。

  不错的净利润下也有着让人担忧的现金流状况。根据已经公布年报的房企现金流来看,数据还是比较严峻的,74家企业合计现金流净值是负的701.67亿元,而2009年时它们的现金流是正的357.56亿元,这其中减少了1000多亿元。

  其中保利地产的净现金流是负的223.7亿元,位列排名榜倒数第一位;华发股份位列净现金流正数第一位,是31.26亿元;第二位是万科A,净现金流22.37亿元。如果之后再对照保利和万科的存货增长情况,能看出两者在降价销售积极性上的差异。

  “去年房子销售状况明显下滑,销售的房子减少,回来的资金肯定减少,在房地产企业投资大回流小的情况下,现金流一定是负的。房企虽然在去年的业绩不错,但未来的业绩增长有一定的不确定性。”刘景德分析说。

  存货同比增两千亿

  在房企现金流同比显著下降的同时,房企存货在显著上升。根据Wind数据,上述74家房企的存货总额为7237.29亿元,去年这些公司的存货是5110.19亿元,同比增加41.62%,而2009年这些公司的存货同比增长率是31.06%。

  其中存货量最高的依旧是最有实力的“保招万金”四家,万科和保利地产的存货位居前列,超过1000亿元。其中存货增长率最高的是保利地产,高达82.86%,万科存货增长率是48.01%。保利地产现金流负值高企且存货高企,说明保利地产在2010年有一定量的建成项目,且没有销售出去。万科也有很高的存货值,但现金流为正,说明万科在2010年也有一定量的建成项目,有一部分售出,还有相当一部分没有售出。从现金流状况来看,万科相对保利,出售更积极。在楼市调控政策下,出售意味着以不能涨很多的价格出售,或者以稍有降幅的价格进行出售。

  “现金流为负和存货高企是对应的,房子卖得少了,回流资金比较少,同时房地产企业在融资和企业贷款方面都受到了限制,现金流也就是负值了。房子销量自去年以来逐渐下滑,市场成交量低了,房地产企业的存货就高了。”李迅雷表示,“市场的买房和卖方都有观望心理,也无法说清楚房企有几成是主动不降价销售,有几成是被动卖不出去。预计今年房地产企业的业绩会增长,但是增长率会回落。”

  在惜售中度过一年

  房地产调控政策的目的直指房价,但调控一年以来房价并没有明显降幅。根据上述房地产上市公司在2010年的年报财务数据,西南证券房地产行业分析师肖剑表示:“房地产年报的业绩确实还是可以的,但现金流下降和存货增加体现了一些问题,这应该是政策调控的结果。房地产市场销售量下滑之后,房地产企业的现金流会下降,同时存货会增加。”

  存货既包括建成没有出售的房子,又包括被动售不出的房子。房价没有明显下降,或许是房地产企业不愿在较低价格上提供供给,他们更愿意先观望,于是造成了房地产企业的存货增加。由于不销售没有回款,房地产的现金流也变得异常紧张。

  “房地产企业多是选择了不降价销售,先扛着价格不卖。但是这种情况能坚持一年两年,还是更长?时间长了这种只产不销的运作肯定是不能持久的。但房企降价销售也有一定的风险,现在房子的成本价格已经比较高了,这主要是由于地价很高,如果房价降得太多会有亏本销售的风险。”刘景德对记者表示。

  “在房地产调控政策下,大的房地产公司和小的房地产公司会出现一个分化。这种分化也主要体现在现金流的压力大小上,大公司解决现金流负值的能力还是好一些,其融资渠道多,信用好,融资成本低;而小公司则融资渠道少,融资成本高。于是大公司和小公司在发展路线上也会分化,小公司在现金流紧张情况下会主动减少新开工面积,减少投资。而大公司可能进行土地储备,增加投资。”肖剑表示。房地产公司现金流紧张是不争的事实,有的房地产企业竟然开始想办法去海外市场融资。

  其实,解决现金流还可以通过售出存货的办法。目前开发商都根据自己的资金实力,维持一定水平的存货。只是这种持有对每个不同的企业都是有资金上限的。随着调控的深入和房地产自身资金紧张状况的累加,或许未来房企为了回笼现金会选择以较低价格出售存货。

  “现在无论大公司小公司,都对房价进行观望,先本能地坚持着不降价。如果以后新开工面积和投资增速有显著的下降,那么一些房企可能就会降价销售存量,但这种情况还需要一定时间的等待,需要后续多种数据的相互印证、分析。”肖剑分析说。

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