黄树辉

　　5月1日起深圳市将开始执行更加严厉的楼市调控措施。为实现其3月底设定的房价调控目标，深圳市将限价目标分解到各区片，并直接对单个楼盘的预售价格进行限制。

　　深圳观澜、平湖等地的多个别墅项目反映，由于超过价格上限而无法获准预售，目前已经被迫转为等待现楼再售。

　　3月底，深圳出台其今年新建住房价格控制目标：2011年深圳房价涨幅不能超过10%。以2010年均价2万元/平方米计算，深圳预计今年的整体均价不超过2.2万元/平方米。

　　每一楼盘均有最高预售价

　　国家发改委此前宣布，从2011年5月1日起商品房销售必须明码标价。据深圳《半求·房地内参》总经理尹香武向《第一财经日报》记者透露，深圳将采取新的预售备案系统，且新系统与工商物价局联网，备案价格与成交价格捆绑，成交价格只能低于而不能高于备案价格。

　　据《中国证券报》报道，具体的限价办法是：对于2010年已获得预售证的项目，由2010年录入合同的价格折算出一个均价，新系统将对项目设定一个价格上限，如果超过该价格，相关部门将不予打印合同。2011年拿预售证的项目，则按照某一个月的录入合同价格来折算项目均价。对于还未拿预售证的项目，将分片区制定均价上限，再结合该项目的物业类型进行审批，每套房源报预售的价格都要低于该片区设定的上限。

　　深圳市规划和国土委昨日的新闻稿显示，近日该委各管理局召开所在辖区房地产企业座谈会，向与会企业公布了2010年各片区商品住房项目成交均价。

　　《南方都市报》则报道称，盐田区的“东港印象”项目被要求定价不得高于1~3月片区成交均价，即不超过20000元/平方米，否则不予办理预售许可证，之后该项目对价格进行了调整；宝安区的“品尚居”项目被要求备案均价不得超过20400元/平方米，之后该项目的备案价格调整至约19990元/平方米；水榭春天等多期开发的项目，政府要求其备案价格不得高于前一期价格的10%。

　　深圳一家大型代理公司负责人向本报表示：“上述内容基本属实，华侨城那边已经有这方面的消息了，曦城的预售房签不了合同，太古城的楼王单位也卖不了。”

　　豪宅从预售剔除拉低平均房价

　　深圳一家大型上市房地产企业高管也告诉记者，公司的部分高端楼盘项目已经遭遇到限价政策的制约，因定价过高而无法取得预售资格。“不批预售，我们只能准备充足的资金以熬到现售，这是一种无奈的选择，是必须面对的。”

　　这位高管透露，深圳各行政区分别有各自的片区限价幅度，但各区总的原则是房价不能超过去年本片区同类型项目价格的10%。这也是深圳市在3月底制定的房价控制目标。

　　开发商对这样的限价政策表示无奈。上述上市房企高管表示：“去年我们在这个片区卖的产品是中档楼盘，但现在地价涨了很多，我们只能把它做成高档楼盘，地价已经比以前高出10%，现在的楼盘售价涨幅肯定要超过10%，但目前只能观望。”

　　世联地产市场研究总监王海斌认为，因定价过高而无法取得预售资格，豪宅被迫由预售转为现房销售，其价格信息将从国土部门预售备案系统中剔除，也就意味着豪宅的价格不会算到商品房成交均价统计中，能够起到降低房屋均价的功能。

　　王海斌表示，豪宅等高端项目对深圳商品房的整体成交均价影响很大。而根据中原地产的统计，从各区来看，2010年深圳盐田房价升幅最大，达到68.31%，其中年内东部华侨城天麓和天涛轩两个别墅项目成交占全区总量约为34%，对该区整体房价上涨拉动明显。

　　实际上，3月北京商品住房成交均价在19个月以来首次同比下降，很大程度上与成交结构中的豪宅比例下降有关。