胥会云 金亮

　　“国十条”已满一年，国家遏制部分城市房价过快上涨的初衷，已逐步实现。

　　去年4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(“国十条”)出台，要求各地遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策，被称为“史上最严”的房地产市场调控。

　　调控效果初显

　　据上海搜房网数据监控中心统计，2011年一季度上海市商品住宅成交面积约164万平方米，环比2010年第四季度大减55%，同比2010年第一季度也有10%的减幅。价格方面，一季度成交均价为22237元/平方米，环比小幅下跌3%，同比则上涨12%，全市19个区县中，有11个区域的成交均价出现下跌，其中卢湾区跌幅最大，为31.5%。

　　搜房网分析师称，此轮调控主要从以下两方面直接影响楼市成交：一是推出“史上最严”限购令，使大量购房者被迫退出市场，全国大多数限购城市成交量应声而跌；二是多项政策对中高端住宅市场打击较大，不少投资、投机性购买力淡出，刚需占据市场绝对主力，成交均价有所回落。

　　不仅仅是上海，北京市房地产交易管理网的统计数据显示，3月份北京新建商品住房成交均价为19679元／平方米，环比下降26.7%，同比下降10.9%，出现了19个月以来的首次同比下降。深圳市规土委员会数据显示，3月份深圳新建商品住房成交均价跌破2万元，为19424元，环比下降5.99%，同比下跌5.04%。

　　与此同时，土地市场也开始降温。新华社援引中国指数研究院的统计数据称，今年一季度，全国120个城市平均楼面地价为每平方米1225元，环比下跌15%，同比下跌14%。总价位列前十的地块中，仅有两宗楼面地价过万元；溢价方面，仅有一宗地块溢价率超过100%，有两宗地块以底价成交。一些城市甚至有不少土地流拍。“地王”似乎偃旗息鼓了。

　　中国指数研究院副院长陈晟对记者表示，现在的土地市场应该说是温和理性的状态，这种状态传导到地价和房价上也会是一种温和理性的状态。所以说，只要地价平稳，房价就能平稳。

　　对于此轮被称为“史上最严”的房地产市场调控，陈晟表示，目前房地产市场调控的逻辑是很清楚的，第一增加供给量，第二抑制投资，第三规范秩序，防止囤地囤房，所以现在的调控效果还是不错的。

　　而对于调控的核心——房价来说，陈晟表示，未来应该会是稳中有降。整体的房价“稳”，但保障房周边的房价将有所下滑，降价压力会比较大。

　　世邦魏理仕住宅部执行董事陈炜则对《第一财经日报》记者表示，由于开发商的资金压力持续加大，“我认为上市房地产企业扛不过1年，考虑到年报的披露，不可能连续两年年报数字不好看，再加上到期还贷压力增加，下半年以滚动开发为策略的开发商，就要使用降价的策略。”

　　截至1月11日，沪深两市已共计有84家房地产上市公司公布了2010年年报。数据显示，84家上市房企经营性现金流量净额为－705.9亿元，同比大减1150亿元。

　　调控无放松迹象

　　随着房地产调控政策的深入推进，市场供求矛盾有所缓解，不合理需求得到一定抑制，市场出现了一些降温迹象。

　　在日前举行的国务院常务会议上，国务院总理温家宝指出，当前市场仍处于相持阶段，普通商品住房价格与调控目标和群众期待相比仍有较大差距，特别是有的城市房价过高、上涨过快的局面没有根本改变，有的地方落实中央调控政策的措施也不够有力，总的调控效果还有待巩固和加强。

　　为确保调控目标和各项政策措施全面落实到位，从4月上旬开始，国务院派出8个督查组，对16个省(区、市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。

　　国土资源部副部长贠小苏在浙江督查时表示，中央认为，以城市住房为主的问题已经影响到了全局，必须在控制通胀的同时下决心解决好房价问题。

　　督查组的工作内容则是国办专门发出督查通知的8条内容，尤其重视了解房地产市场出现的新情况，并突出四项重点督查内容：一是中央调控政策部署的落实情况；二是中央调控政策部署的相关数量比例要求；三是地方政府关于房地产调控的工作记录，特别是责任和落实机制；四是地方政府监管的责任和办法。

　　地方政府对于土地财政的依赖是否会导致房地产市场调控效果打折扣，是不少人所担心的。陈晟表示，地方财政依赖房地产是一个长期存在的问题，短期难以改变。