导读

　　目前市场上购房主力为刚性需求和改善型需求，这两种需求导致其选择房源多集中在单价2万元以下及4万元以上的品质楼盘，导致单价2万—3万元之间的项目处于尴尬地位，不得不以降价吸引买房人。多数定位在高端的房地产项目，短时间内并没有降价打算。

　　■本报记者张一鸣

　　成交大幅下挫

　　3月末北京市确定“稳中有降”的调控目标后，新房市场的成交量结束了此前的小幅攀升局面，迅速掉头向下。

　　北京市房地产交易信息管理网的数据显示，4月上旬新房成交1472套，环比下降40％，同比2010年下降69％，3月最后两周成交量稳步上升的趋势未能持续下去，上月最后两周北京楼市成交量分别同比上涨27．1％和 17．65％。

　　金地产机构的分析人士向中国经济时报记者表示，目前市场上仍然存在较多有迫切购房需求、且符合购房条件的首次置业者和改善型购房人，由于大部分购房人寄希望于“两会”对房地产市场的调整作用，所以多选择在“两会”之后出手购房，形成了之前的小股购房潮，“但在北京市提出‘稳’中有降调控目标后，买房人的观望情绪已经对楼市成交量产生明显影响。”

　　与此同时，4月上旬北京市新开盘楼盘数量环比锐减。链家地产的监测显示，4月上旬仅有2个项目获得预售许可，比3月同期少4个，开发商观望情绪显现。

　　一些楼盘开始变相促销，除了折扣、赠送礼品、赠送露台花园以及装修等方式外，某品牌开发商甚至在房展会现场推出“迟开盘一日折抵150元”现金的优惠。

　　链家地产分析师张月指出，这反映出新房市场低迷。开发商为了回笼资金，不得不研究或者委托策划公司做更多的促销方法，以此吸引客户，“如果买房人持续观望，优惠促销的项目数量将不断增加。”

　　楼盘销售分化

　　成交低迷，被卡在中间价位的楼盘正面临尴尬处境，不得不降价促销。本报记者发现，现阶段打出降价牌的多是一些每平方米单价2万—3万元之间的楼盘，而定价相对较高的项目多数并未有价格调整。

　　上周末结束的北京春季房展会上，北京通州的一个项目，开盘价格定在每平方米2万元左右，但销售人员强调，由于销售面积是按照使用面积计算，因此买80平方米的房子相当于建筑面积100平方米，相当于每平方米均价1．6万元。

　　业内分析人士指出，目前市场上购房主力为刚性需求和改善型需求，这两种需求导致其选择房源多集中在单价2万元以下及4万元以上的品质楼盘，导致单价2万—3万元之间的项目处于尴尬地位，不得不以降价吸引买房人。

　　而新政对购房套数的限定，也使得不少有购买力的购房者纷纷转向高端的大户型楼盘。在北京建国门附近的长安太和项目售楼处咨询的陈先生向记者表示，多数和他一样的买房人，都在对房源的选择上更加谨慎。

　　中经联盟秘书长陈云峰向本报记者分析说，“未来购房客户对房子的选择更加苛刻，作为开发商，如果不将楼盘品质作为重点，势必将被市场淘汰。”

　　事实上，北京楼市调控政策的效应已经开始显现出来，开发商不得不应对新形势的变化，一些开发商采取的大规模开发、快建快销、重数量不重品质的销售策略正面临越来越大的挑战。

　　“政策调控是规范房地产市场健康发展的保障。”长安太和项目负责人向本报记者表示，他们打造的屋顶泳池和“空中跃层花园”都是在试图满足高端客户的需求，“作为房地产开发企业，应该正确看待调控给企业带来的新机遇和挑战，面对更加理性的买房人，房地产市场也将回归理性，项目品质的提升越来越重要。”

　　本报记者了解到的信息显示，多数定位在高端的房地产项目，短时间内并没有降价打算。