□经济视点报记者 王 璐

　　随着国家对房地产业调控的进一步深入，以及郑州楼市限购政策相继出台，与郑州比邻的开封，吸引了众多房地产资本的目光。

　　在东方今典、正商、建业等实力房企项目相继推动之后，一些尚在城外的房企也准备悄然布子。

　　其实在河南，相比其他的地级市，开封应该是最早经历过外地房企围城的地级市。

　　早在郑汴一体化酝酿阶段，一些开发商就嗅到了这里的商机，这块曾经繁荣的土地，因为政府规划而衰落，却又因为政府的规划而生机再现。

　　业内人士告诉记者，近年来，开封市大约有超过八成的楼盘项目为外来企业所开发，而本土开发商仅获得一成左右的市场份额。

　　外地开发商决战开封西区

　　近日，记者在走访开封市各在售及在建楼盘项目发现，仅仅在开封西区就盘踞着建业、伟业、正商地产、东方今典等省内一线实力房企，并且，省外也有一些企业参与进来，包括苏宇房产、南京宏力房产、海天置业、香港爪哇控股集团等。

　　根据粗略统计，在开封西区，外地房企所开发的项目大约占到总项目数量的70%以上。

　　一位业内人士告诉记者：“恒大、万科在这里都有地，数量还挺多的，只是现在都还没有完全开发”。

　　据知情人士透露，这些外来开发商相对实力雄厚，所开发的项目不但相对高端，而且体量很大，其中，河南中联创在郑开大道路北、1号路至3号路之间拥有土地1200亩，而正商地产在开封也有土地面积达110亩的大项目，东方今典则在郑开大道北侧附近拥有2500亩土地……如此大的投入，本土房企少有可以比拼的。

　　该人士分析称，多数开发企业选择此区域是因为新区不但基础设施配套、区域规划整合、长远发展制定以及关键工程的建设方面，有了实质性的长足进步，而且以开封高中为首的教育资源协同医疗机构进驻开封新区，以及郑汴城市轻轨的建设、6000亩汴西湖生态环境的打造等，都为开封新区奠定了优势。

　　而面对气势汹汹的外来房企，本土房企直言有压力。

　　“这些外来企业在迅速扩张的同时，就地取材，吸引本地市场中的卓越人才，迅速融入到企业里来，能够使企业缩短在开封市场的磨合期，从而起到熟悉市场的作用。另一方面是因为这几年外地房企所开发的一些新产品，很多都卖得不错，受到了购房者的肯定。”一名本土开发商表示。

　　本地开发商屯兵老城区

　　众所周知，开封是一个距离郑州很近的城市，对于开封来说，这既是一个劣势也是一个优势。劣势是郑州作为省会城市有着更大的集聚效应，这在一定程度上影响了开封的发展。优势是“郑汴一体化”让开封这个距离郑州最近的城市有了更多的发展机会，也可以争取到省政府对开封的资金支持。

　　而对普通老百姓而言，最直接的影响便是郑汴一体化之后，房价受其影响不断上涨。这一点从距离郑州不同的开封各个区域，房价增长的幅度相差较大这方面可窥一斑。

　　据当地人介绍，现在开封西区的房价一般都在五六千元以上，而在东区，均价则2500元左右。在这个市区面积只有362平方公里，东西长仅约126公里的城市，西区均价却是东区均价的两倍以上。

　　相比西区，老城区（城墙以内）的房地产业活力暗淡了很多，不但从数量上相比西区少很多，而且由于缺少外地开发商逼人的气势，这里的房地产业显得比较从容。

　　根据记者走访，目前在这一区域比较活跃的房地产企业多半是本地房企。如开封市兴和房地产开发有限公司、开封顺和置业、开封盛田置业等。

　　除了老城区以外，在开封东区这种特征表现的更加明显，本地开发企业居多，并且单体体量小。

　　业内人士称，长期以来，城东由于区域居住环境不佳，配套落后，一直被大部分购房者“忽视”，同时，区域内国有限制用地也需要进一步盘活，为房地产市场增强活力。

　　新地产形势的风险

　　一系列楼市新政，不但让楼市观望情绪渐浓，放缓了开发商的资金回笼速度，而且银行持续的收紧政策，也让开发商贷款不再有以前容易。

　　而房地产业属于典型的资金密集型产业，在这种形式下，占据资本优势的大型房企或许会迎来更好的投资机会，而部分拆东墙补西墙的的房企则将面临资金匮乏的尴尬。

　　而开封作为一个相对来说消费能力比较低的地级市，在这样一种形式下，不管是开发商还是消费者都要更加注意风险意识，不能忽视开封收入水平偏低，以及城市的工业化率等问题。

　　在开封新区，目前房价普遍在四五千以上，这与郑州郊区的房价差距不大，然而，郑州作为省会城市，它对人口的吸附能力远远超过开封，并且工业化率也远高于开封，因此追平房价，对开封来说未必是好事，相反，还比较危险。

　　一位开封人告诉记者：“现在开封的平均工资大概在1500元左右，一家两口人，一个月的收入总和，不吃不喝也不够买1平方米，房价确实超过了承受范围。”

　　该人士说：“现在，真正的开封人能买的早就买了，不买的也买不上了。”他说，“外地过来投资买房子的，开封收入这么低，外地人过来投资买房的，将来他们的房子卖给谁呀？”