每经记者 尚希 发自北京

　　 “拐点论”越来越逼近北京的房地产市场。“相对于一季度，第二季度会是一个关键时期，很多政策会趋向明朗化，可能会是一个转折点。”4月11日，中国社会科学院工业经济研究所研究员、中国社会科学院研究生院教授曹建海(微博 专栏)在接受《每日经济新闻》采访时表示。

　　 并非曹建海一人持有上述意见，在采访中，多位业内专家纷纷将这一拐点大限锁定在了第二季度。

　　房企现金流压力逐渐增大

　　 如果说成交量的大幅下跌让开发商面临“寒冬”，那央行的再度加息就像是“雪上加霜”。

　　 对于房地产行业来讲，本次加息无异于当头一棒。如今房企的资金链状况早已不如从前，在已经公布2010年年报的44家上市房地产公司中，2010年的平均现金净流入为2.2亿元，比2009年回落30%。44家企业中，2010年有15家现金流为负，仅10家现金流状况好于2009年。部分房企的负债率已经处于危险的高位，经营现金流严重缩水。

　　 “是否降价就取决于房子销售情况和开发商的资金链状况。”在曹建海看来，受成交量大幅下挫影响，开发商的资金链状况将进一步趋于紧张，很多开发商都将面临危机，“以价换量”也就成为开发商必须采用的自救方法。

　　 北京中原三级市场研究部总监张大伟认为，目前来看部分房企的资金压力不大，但从整体市场来看，从2010年开始部分企业已经出现亏损现象。“市场的均价往往由中小公司来决定，因此下半年很可能逐渐出现区域性的价格下调。一线城市价格下调的可能性远远超过二三线城市。从二季度下半段开始，一些销售不畅的房企迫于销售压力，将加大促销，增加业绩。”

　　 “目前北京市场上出现的降价优惠都只能说是个别现象，甚至有很多是不真实的。”中国住宅和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林告诉记者，由于目前市场还处于政策贯彻落实过程中，买卖双方都在观望，对于开发商而言，更不会出现较大幅度的降价。“在政策实行一段时间之后，市场会相对稳定，观望的氛围也会减淡，预计在‘五一’前后市场形势会更趋清晰。”

　　 清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，“没人能知道北京楼市拐点会出现在何时，但可以肯定的是，随着各种调控政策的实施，北京楼市成交量明显减少，价格下调的压力在不断加大。”

　　价格降幅或达10%~20%

　　 “现在房价的风向标是新房价格。对于首次置业者来说，多是倾向于购买新房，而新房价格的走势同样会影响其周边的二手房价格。”曹建海告诉记者，与限购令刚刚出台之时北京楼市风传的“打折潮”相比，进入第二季度，开发商在定价方面或更趋向于实质性降价。

　　 在曹建海看来，与此前相比，多数开发商表示新开楼盘的价格已经大大低于预期定价，以示降价，“估计对这样的方式购房者不会买账，因为预期价格本身就不透明，开发商提到的降低预期实际上是赚得少一点罢了。”

　　 对此，北京联达四方房地产经纪有限公司总经理杨少锋同样表示，目前北京市场的降价大多采取暗折的形式，包括很多高调提出“降价优惠”的楼盘，在普通客户前去咨询时都不愿松口，除非到最后签约阶段才愿意透露其折扣。“由于现在还不是入市高峰期，所以很多项目还在扛着不愿降价。一旦大批项目入市，新开盘的项目价格一定会有一个明显的回落。”

　　 第二季度的降价究竟会以何种方式、多大力度展开？曹建海认为，对于一些新开盘的项目，由于不涉及到老住户的问题，就会大胆降价，而如果涉及先期住户的话，就会采取谨慎的、暗折的方式来下调价格。曹建海预计，进入二季度，房价下跌空间会在10%~20%。

　　二手房同样面临下调风险

　　 而对于一二手房互相制约的现状，链家地产副总裁林倩在接受《每日经济新闻》记者采访时也表示，如今新盘的价格已经成为二手房市场的风向标，“一旦一个区域的新盘价格下来之后，所有中介公司要做的第一件事就是跟二手房业主议价，建议其降价。”

　　 林倩说，目前二手房的议价空间大约在10%左右，但另一个值得注意的问题是，二手房和一手房市场都告别了所谓一体化的时代，出现了更多的差异性。“现在议价空间主要出现在东边，而西城区的学区房却很难议价。”

　　 “现在的市场已不再是卖方市场，而逐渐转为买方市场，所谓首套置业，购房者大多是为满足自住需求，这种需求决定了一旦一手房市场的降价标准过于苛刻，购房者就会转而选择二手房，毕竟相比开发商而言，二手房业主出现恐慌性抛盘并不鲜见。”曹建海说。