唐文祺

　　今年1000万套保障房建设的资金与土地来源，是一个大难题。一种“退二进三”的方式——盘活国企闲置土地建设保障房，近来受到业界关注。

　　金隅股份(601992.SH)11日透露，其保障房收益率可达20%以上，而秘籍就是将名下大量低价工业用地转为住宅建设用地。

　　这种方式能否大面积推广？会否带来新的不公平？

　　何谓“退二进三”

　　“‘退二进三’捆绑建设地块”的字眼，自去年开始，陆续出现在上海土地出让公告的信息公示中。

　　这一名词的明朗化，其背景来自于2001年12月20日颁布的国务院办公厅文件。这份名为《国务院办公厅转发国家计委关于“十五”期间加快发展服务业若干政策措施意见的通知》(下称《通知》)中，关于“退二进三”的解释为，调整城市市区用地结构，减少工业企业用地比重，提高服务业用地比重。究其原因，这是作为提高土地利用效益、完善城市功能、改善居民生活环境的重要措施，亦是城市经济结构战略性调整的重要任务。

　　根据《通知》规定，具体措施为，根据城市总体规划，逐步迁出或关闭市区污染大、占地多等不适应城市功能定位的工业企业。此外，城市政府要积极采取措施，帮助迁出或关闭企业做好人员安置、资金筹措等工作。

　　“工业用地最终转为何种土地性质，主要是根据规划来操作的。” 中国房地产信息集团土地咨询运营中心总经理郭玉良表示，“可以是住宅，可以是商业。”不过，更为突出的一个现象是，在保障性住房建设力度加大的前提下，部分“退二进三”式地块的最终“归宿”，则是以保障性住房土地供应后备来源的面目出现。

　　今年2月份中银国际发布的一份报告指出，金隅股份拥有大量位于北京的工业用地，在未来能够不断转化为住宅和商业用地，形成了公司低价优质的土地储备扩充来源。

　　根据金隅股份2010年业绩报告，房地产业务收入去年增长88.3%，达到69.64亿元。该公司财务总监王洪军表示，其中67%来自于商品房项目，33%来自于保障性住房项目。

　　新的不公平？

　　“‘退二进三’用地的出让方式，一般不走公开招拍挂流程。”一位房地产企业相关人士告诉《第一财经日报》记者。

　　在此之前，因为对上海今年出让的一幅综合用地颇有兴趣，他曾经去电询问详情，不过最终还是“识趣”地表示放弃。而该幅地块的注解，便是“退二进三”式地块。

　　已在上海房地产市场浸淫多年的一位业内人士告知记者，“退二进三”式地块的获取门槛极高。“主要是因为这些地块一般从属于当地资质较高的国有企业，在经历城市长期发展之后，地块所处的地理位置已算是优越区域，因此在政府决定实行产业结构调整及土地性质转变之后，作为相应补偿，仍然会允许这些企业以不同方式介入。”

　　在今年的上海土地出让公告中，“退二进三”式地块接连“现身”。如普陀区的上粮二库东侧地块，土地用途变为住宅、教育；徐汇区的漕宝路161号、163号地块，土地性质成为“商办”；徐汇区的宜山路711号地块，则在摇身一变之后转为商办用地。

　　这一现象并不局限在上海，“其实各地政府都有类似操作。”郭玉良介绍道。最为确切的信息验证，来自于金隅股份的公开披露。这家前身为北京建材集团的大型综合企业集团，自以“A+H”形式相继登陆境内外资本市场之后，始终以保障房开发作为企业发展策略，其中尤其以保障房开发用地出自于工业用地成最大亮点。

　　高收益背后

　　尤其值得注意的是，根据金隅股份公司方面的信息披露，保障房建设过程中高达20%的收益率颇为抓人眼球。不少房企曾经向记者反映，在参与保障房建设过程中，如果企业只是以代建性质介入的话，收益率仅有3%~4%左右。限价房更高一些，不过亦只有10%~15%的毛利。而在当前通胀压力加大的情况下，这一利润空间亦有被压缩的风险。

　　不过，有业内人士向记者表示，企业如果想透过参与保障性住房获取较高利润，更有可能来自于商品住宅部分的利润回笼。据悉，在早先，上海曾经实施过保障性住房“夹带”部分商品房联合开发的方式，在保障性住房完成政府回购之后，企业可自主出让商品住宅部分以获得利润。“不过，这一政策亦是阶段性的。”该人士称。

　　据中国指数研究院最新发布的2011年保障房白皮书透露的信息，从全国30个省区市保障性安居工程用地计划执行情况来看，去年仅有5个省区市完成了全年任务。而土地出让收入支持保障房463.62亿元，则仅占土地出让净收益的3%。

　　中国指数研究院副院长陈晟认为，在当前产业结构调整的大背景下，“退二进三”的操作方式，能够使原本废弃的工业用地得以合理化使用，同时又解决了保障房用地的迫切需求。“土地、资金、参与主体三大资源，只是解决保障房的建设环节问题。在当前保障房建设任务艰巨的情况下，如何使土地完成合理回报及经济效益，是值得探索的课题。”