近郊区域总价适中二手房价格相对坚挺

　　商报记者 袁晨晨

　　日前，商报记者从沪上几家中介处了解到，当前沪上高端二手房市场上，房东口风已出现松动，部分高端住房挂牌报价出现明显下调，反倒是那些总价较为适中的二手房，较易符合刚需客户标准，价格相对坚挺。

　　高端二手房报价开始下跌

　　上海中原地产在最近的市场报告中指出，近期，浦东陆家嘴区域出现二手房挂牌量小幅上升的趋势，外籍华人成为新增挂牌量的主力，主要集中在世茂滨江花园、菊园等楼盘。“此类挂牌房东多是持有物业5年以上的客户，而挂牌多为三房或四房的大户型，且表示有一定的议价空间。”上海中原菊园分行经理马素强这样告诉记者。

　　而来自汉宇地产房源客户管理系统的资料也显示，最近一段时间以来，陆家嘴、联洋、碧云等浦东豪宅板块的房源数量开始出现微幅增长，世茂滨江花园、仁恒河滨城等高端楼盘成为挂牌新增主力。这些房东挂牌的理由花样百出，包括企业资金周转困难、业主准备出国、近期有新的更好的投资机会等等。虽然形式不同，但作为以投资为主的置业，这些业主在此时挂牌出售明显不看好后市。商报记者了解到，汉宇地产陆家嘴分行近期接到一套世茂滨江花园委托，投资客肖先生将一套面积166平方米3房委托代为寻找客户，挂牌价780万元。通过几次带看，诚意客户刘女士表示可全款购买，但能够接受的价格是760万元，而肖先生稍加考虑就同意出售了。在肖先生看来，政策调整是一个长期过程，目前持有的不动产要保证获利还比较容易，但是未来政策变动造成的市场波动不可预期，所以选择获利套现。无独有偶，仁恒河滨城近期一套挂牌总价900万元的房源也在考虑降价，这套面积193平方米的四房，目前报出4．6万元／平方米的售价已处于市场价格底部，但是近期虽多次被带看却始终未能成交。如今，房东已考虑将总价下调30万元，希望能够尽快脱手该房源。

　　德佑地产提供的数据也表示，近来，在静安、长宁等市中心区域的高端二手房市场同样存在部分豪宅报价明显下调的局面。据悉，静安知名豪宅中凯城市之光的一套三房，最新挂牌价为1000万元，挂牌单价约为5．68万元／平方米，与1月份时相比，其最新挂牌价已经下调5％左右。

　　汉宇地产分析师认为，豪宅市场房东方一反常态率先寻求快速脱手持有房源，或许代表着市场的一种观点，即宏观调控将长期存在，存量二手房长期持有或得不偿失。由于豪宅市场诸多房东拥有非常丰富的投资经验，对市场的走向预判能力很强，所以豪宅市场房东方的观点或许代表了目前二手房市场一部分先知先觉的投资者对后市看法的转变。

　　适中总价二手房价格坚挺

　　在高端二手房市场房东口风出现松动的同时，记者注意到，在一些近郊区域的市场上，那些总价较为适中的中低端二手房的价格却相对坚挺。事实上，在房产调控政策出台之后，上海外围区域一手楼盘的优惠活动相对较多，但是这并未影响到同区域内的二手房市场。就中原门店目前松江、嘉定等区域的反馈情况来看，二手房房东受一手房影响较小，降价情况较少，目前仍处“按兵不动”状态。

　　嘉定新城板块是一、二手房聚集的重要板块，上海中原嘉定新城分行经理郑才华对商报记者介绍说，目前，嘉定新城区域内的一手房优惠活动仍在继续，比如新城悠活城，根据付款方式、首付款比例等条件享有不同程度的优惠。但是，这对于二手房房东的影响却比较有限，二手房价格基本没有什么变化。据悉，保利海上五月花最近有套挂牌房源，客户已经看中，但是觉得价格太高，而房东心态较稳，不愿意让价，最后交易“流产”。郑经理表示：“通常二手房没有一手房那么敏感，如果不急着出售的房东，可能还需要一两个月才会在价格上有所调整。”

　　与此同时，郑经理还告诉记者说，嘉定新城3月份的带看量比2月份多了40％－50％，二手房成交量也翻了番，而主要购房者都是刚需自住客户。其中，房龄1995、1996年左右、可以商业贷款的、面积在60－70平方米左右、总价在100万元以下的老公房2房成交比较乐观。“最近我们分行就成交了一套95年左右的南苑四村58平方米的2房，买家是一对首次购房的小夫妻，因为觉得这里价格比较便宜，交通、生活配套也算齐全，南苑公园、南苑小学、乐购、轨道交通11号线嘉定西站也都在附近，他们贷款购入这套物业作为婚房，最后以69万元到手价成交。”

　　而松江大学城板块同样是一个比较热门的成交区域，但是也难免受政策波及。据上海松江大学城分行高级经理李辉表示，最近松江大学城板块的二手房市场总体比较清淡，目前出来看房买房的客户都是刚需自住客，比如年轻小夫妻购买婚房。而松江大学城的房价分为两块，一块是一手房，开发商打出优惠折扣牌，以绿地蔷薇九里为例，正每周推出5套特价房，每平方米减2000元，这对周边二手房市场也有一定的影响。“而在二手房方面，其价格还是难以松动，房东对于价格往下走的趋势比较后知后觉，有一定的‘滞后性’。”李经理告诉记者说，“所以，当前除了少部分由于自身原因愿意降价的房东之外，其余房东基本上还是按兵不动，价格比较坚挺。”

　　总价200万户型成泾渭线

　　事实上，除了上述松江、嘉定等近郊区域以外，即便是在中心城区和次中心区域，近来都表现出刚性需求入市的特征，总价在200万元以下的房源较受市场欢迎。

　　商报记者从汉宇地产方面了解到，最近，凡是所处位置房源总价在200万元以下的门店带看量都出现不降反升现象，比如宝山的共富板块，闵行的七宝板块，浦东的塘桥、金杨、张江板块等。其中塘桥板块具有很显著的特点，3月份塘桥板块汉宇地产分行二手房买卖月带看量为267组，基本达到市场行情最好时期的最高水平。这主要得益于周边楼盘多为小户型、低总价楼盘。比如汉宇地产最近成交的一套由由七村的房源，虽然这套房源的单价也高达24000元／平方米，但是由于面积仅为48．24平方米，所以总价仅为116．5万元。另外，塘桥板块里还有为数众多的潍坊新村的房源，总价都控制在100万元左右。这类房源目前受到购房者的追捧，门店带看量不降反增。

　　而与塘桥板块相似的还有浦东的张江板块，虽然张江板块被一些传统的上海人认为是比较偏远的郊区板块，但是从实际地理位置来看，张江位于浦东的内中环区域，对于在浦东工作生活的人来说，地理位置较为理想。汉宇地产张江分行3月前三周门店带看量就达到180组，环比去年同期增长20％。大量的带看也带来了不少成交，近期就刚刚成交了一套城市经典四期的房源，面积64平方米的一房一厅，成交总价为159万元。