■本报记者周雪松

　　管理层再度收紧银根，加强宏观调控。4月5日晚间，央行宣布加息25个基点，经测算，加息后100万元首套房贷月供增加118．68元。考虑到央行自去年10月以来已连续四次加息，购房成本大增，诸多调控政策叠加效应明显，楼市面临资金考验。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计，在目前新房价格同比已经开始出现下降，二手房价格涨幅也已经放缓的情况下，此次加息将使得二季度的房价走势更加明朗，各方对房价走势的判断也将由分歧逐步达成共识，“二季度房价下降已无悬念”。

　　政策叠加效应逐渐明显

　　北京中原表示，央行5日宣布加息，发生在国际大宗商品价格不断上涨及国内经济快速稳步增长的背景下，旨在抑制通胀。

　　经测算，加息后100万元首套房贷月供增加118．68元，100万元二套房贷月供增加133．89元—165．69元不等。公积金贷款以高限80万元计算，首套房贷月供增加86．77元，二套房贷月供增加97．49元。

　　北京中原认为，从数据上看，虽然此次加息后月供每月增加的数额不大，以百万贷款额计算，第一套房基准利率增加的月供为接近3万元，但加息叠加效应逐渐明显。

　　央行最近四次加息分别发生在2010年10月20日、2010年12月26日、2011年2月9日及2011年4月6日，这四次加息对购房者的影响比较显著。

　　据了解，对贷款买房者影响最直接的是5年期以上的贷款利率。本次加息前5年期以上贷款基准利率为6．6％，加息后基准利率增加了0．2个百分点，为6．8％。以商业贷款100万元，分30年还清，按基准利率等额本息还款计算，加息后月均还款额将增加130多元。如果购买的是二套房，利率上浮1．1倍，加息后的月还款额更多。

　　而事实上，追溯到去年10月20日本轮加息调控开始时，当前5年期以上贷款利率已累计提高了0．86个百分点，4次加息后月均还款额增加了560多元，总利息支出增加更是超过20万元。

　　北京中原的专家分析，鉴于加息通道已经开启，未来加息依然会持续，也就是购房者的成本将继续增加。“过去一年来已经加息多次，虽然前几次加息的直接影响都不明显，但是逐渐将出现叠加效应，特别是贷款优惠利率的取消，对市场的影响将逐渐由量变到质变。利率上调效果将逐渐明显。”

　　事实上，影响楼市走势的调控政策因素并非只有加息，包括打击投资投机的限购政策、遏制房价过快上涨的房价调控政策、加大保障性住房和中低价位普通商品住房的供应等一系列楼市调控政策，叠加效应逐渐明显。

　　伟业我爱我家预计，加息一方面使得购房人的按揭贷款成本提高，部分资金实力不强的购房人将取消或延迟购房计划，从而使得购房需求减少；另一方面，将使得开发商贷款成本增加，资金链更加紧张，从而加快建设推盘步伐，以及加大降价促销以求快速回款的意愿。

　　市场已降温房价或开降

　　值得关注的是，刚刚过去的一季度，包括北京、上海、广州、深圳在内的一线城市土地市场已明显降温。来自伟业我爱我家市场研究院的数据显示，一季度一线城市、限购较严的二线城市土地成交面积同比下降最为显著，降幅分别为41％和43％；但限购较松的二线城市相对平稳。具体到一季度各月，3月与1月相比，一线城市、政策较严的二线城市降幅分别达89．1％和38．8％，一线城市下降更为明显。

　　在新房市场，除限购不太严格的二线城市“量价齐升”之外，一季度大部分城市“量跌价滞”。全国二手房市场成交呈现量跌价升的态势。

　　近日，上海2011房价控制目标出炉，147个在售楼盘闻风降价。北京则出台了“稳中有降”的房价控制目标。清明小长假，北京楼市成交量大跌72．8％，而一季度成交量也创下3年来最低。

　　专家分析，目前支持购房者依然入市的主要原因是通货膨胀及货币供应多，无更好的投资渠道，但是由于采取了严格的限购措施，同时加息使得购房成本明显上升，楼市需求将会受到进一步抑制。而之前已经购房的部分投资者，加息压力的逐渐显现可能迫使其转售房源。