本报记者 韩玮 实习生 王维 发自上海

　　第三波调控余音未息，仲量联行中国研究部总监柯志谦（Michael Klibaner）却在纠结的楼市中看到了“光亮”。“上一次，外资集中涌入一、二线城市是在2008年之前。当时，中国国内全线收紧房产信贷。”时空变幻，逾3年后，同样的利好再现，因金融危机中撤出中国的境外投资者蠢蠢欲动。“走，到中国的二、三线城市去。”在柯志谦看来，这已是不少国外大佬的共识。

　　3月29日，路透社消息指出，无惧中国政府“史上最严”的调控政策，境外资本筹谋重返地产市场，或投资因国内信贷紧缩而资金短缺的开发商，或收购不良资产。实际上，一场豪赌，早已各就各位。

　　外资回流掘金

　　近来，“敏感”的中投顾问房地产行业研究员韩长吉感受到了市场的“脉动”。前来咨询的客户有些“赤裸裸”，反复提出类似的话题：央行货币政策对国内信贷的影响，中小房产企业的融资渠道和融资风险，以及，这些企业的资金链还能支撑多久？“也有不少客户询问国内房地产商兼并和资产重组的情况，以及二、三线商业房产的发展现状。”

　　商务部的备案显示，截至3月24日，仅3月份外资新设以及增资的房地产公司多达39家，呈现井喷态势。而戴德梁行、世邦魏理仕等多家机构的最新报告显示，还有大批境外资本等待入场。

　　“确实，英国JK基金、新加坡枫树基金、摩根士丹利、华瑞中国地产信托等外资基金及投资机构目前都频频与我们联系，希望为其寻找合适的不动产项目以及优质而‘差钱’的开发商。”上海鑫灵锐投资管理有限公司董事、副总经理汤辉并不讳言，一切似有卷土重来之势。

　　其实，2010年始，境外投资者开始摆脱全球金融危机的阴影，回归“买方”角色。3月27日，仲量联行发布的调研报告显示，去年，我国国内大宗房地产物业投资总额达到150.2亿美元，约合人民币981.3亿元，其中，亚太、欧美等地的境外资本对华投资交易近62亿美元，这一数值经历连续两年的急剧萎缩后，已重回2007年的水平，而亚太资本的投资总额更是“史无前例”地创下51亿美元的新高，较2007年增加45.7%。

　　热钱如流，源源不断。据商务部统计，今年1-2月，我国房地产领域实际到位境外资本41.5亿美元，同比上升50.5%，其中，依照国家统计局的数据，两个月内，房地产开发企业已投入使用的境外资金为86亿元，同比大涨61.5%。而这些资本的主要流向，剑指一处：二、三线城市。

　　长期以来，不同背景的境外投资者在房地产地域市场的选取上区别较大，即：欧美投资者偏爱上海，而亚太资本愿意全国投资。而今，这一投资传统渐变。“多数欧美投资机构的在华总部设于上海，而且，这是中国第一个拥有大量符合国际投资标准的商业地产的城市。然而，随着开发商陆续在二线城市推出优质的商业楼盘，欧美资本的投资意向可能随之改变。”柯志谦如是分析道。

　　而据时代周报了解，素来兴趣广泛的亚太投资者，除了对一线城市的写字楼、商铺“兴趣”不减，对二、三线城市核心地段的房产项目也有极大的投资意愿。比如，新加坡房产投资基金以投资各线城市的高档写字楼、商铺为主；日本房产投资机构则看好二、三线城市的商铺和中心商务区（CBD）。

　　此外，柯志谦透露，自去年第四季度始，不少境外资本已成功进入大陆的住宅项目，后续还有大量资金候场，而这批投资的主要用途是为支撑二线城市的商品房开发。

　　“机遇藏在调控里”

　　这场豪赌，多少有些讽刺，几百亿元外资竟然踩着国内住宅市场的调控脚步伺机归来。去年8月下旬，正值国内第一波楼市调控效果初显，美国私募股权投资巨头黑石集团却传出消息称，将与香港鹰君集团合作开发后者于2009年取得的大连项目，建造豪华酒店和高档公寓。此后，多方消息证实，摩根土丹利、高盛、麦格理、凯雷投资、凯德置地等一批国际投资公司纷纷进入国内商业地产。

　　目前，即将满岁的楼市调控政策始终针对新建住宅及二手商品房，商铺、写字楼和酒店公寓等非住宅房产不在调控之列，而商业用房购买者亦不受“限购令”牵制。这使得商业用房成为商品房之后的“香馍馍”。

　　“遭受金融危机重创后，欧美经济需要较长时间的休整，而受影响较小的中国市场，迅速取代欧美，成为外资流入的主战场。”仲量联行北京投资部负责人庞树东如此分析。而该机构最新的调研报告《发展变迁：中国房地产投资动态》指出，境外资本青睐中国楼市是基于强劲的市场基本面。

　　3月25日，招商证券的最新数据注解了“飘红”的商业地产：2010年，北京CBD区域的空置率由2009年的历史最高位逾30%下降至23.7%，同时，租金同比提升21%。

　　如果境外资本追逐商业地产符合其趋利本性，那么，调控之下的住宅市场如何能够成为外资的另一个舞台？“机遇藏在调控里。”新加坡房产投资基金人士于清（应受访者要求化名）始终相信自己的经验和判断，每遭遇一轮调控，房价必将大涨一番。

　　于清认为，为其去楼市淘金铺好道路的正是已出台的调控政策。2010年，为配合遏制房价过快上涨的势头，中国银监会减少了相应的信贷额度，然而，当年大规模的违规银信合作、信贷资产转让等“影子银行”业务填补了资金空位。2011年1月20日，银监会祭出重拳，发布《关于进一步规范银信理财合作业务的通知》，设置银信理财合作业务表外资产转入表内的进程表。这意味着，2010年严控信贷政策的成效将在今年显现。

　　“而今年，国内开发商又急着等‘钱’下锅。”于清注意到，过去两年，这一“集团军”屡屡高价拿地，刷新历史纪录。与此同时，自2009年末始，土地出让金的首付比例已由20%-30%上调到至少50%，此外，北京、泰安、深圳、成都、浙江等多地相继出台预售款监管规定，实行专款专用。这些无疑加重了房产开发商的资金压力。

　　“5年前，正是国内信贷流动性锐减、房产商资金链欲断之时，我选择入市，现在，机会又来了。”唯一不同的是，于清认为，住宅市场的机遇已转移至二、三线城市。

　　地产“限外令”失效

　　外资回归，虽然不是“狼来了”，但其对于推高房价、引发泡沫的作用不容忽视。实际上，早在1998年 “房改”时，就有强烈呼声要求限制境外资本进入国内房地产领域。

　　2006年7月，建设部、商务部联合其他四部委出台了首个“限外令”，即，《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。其中指出，购买非自用房地产，必须设立外商投资企业。换言之，只有在华“落户”的外资企业才被准予投资房市。除了市场准入门槛，这份《意见》亦抬高了境外资本实施房产投资的资金门槛以及交易成本。

　　2007年5月，国家外汇管理局下发《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，从项目审批和外汇监管等方面从严实行“限外令”，拒绝为投资国内房产的外资企业办理外债登记和外债结汇批准手续。

　　2010年11月，楼市调控日益深化之时，住建部和外汇局发布《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》，重申2006、2007年的“限外令”。其中指出，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房；在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。

　　“这说明中央政府希望国外资本以合资企业或者通过港交所上市的方式进入中国，也意味着限制两类投资者，一为外国炒房团，二是只为赚取汇差的投资机构。”柯志谦告诉时代周报，目前，其所接触的境外投资者均因看好中国经济的基本面，并非为人民币升值设下赌注，不应成为受限对象。

　　在汤辉看来，中国虽有禁令但遏制不住外资入境，其症结在于境外资本早已由最初的直接投资转变为隐蔽的“游离于政策之外”的方式，比如，通过投资实体企业转而收购国内地产公司股份、国内房地产企业转向境外上市，等等。

　　据时代周报了解，本轮境外资本主要通过三种方式，曲线迂回进入国内市场。第一种，借道融资贷款，即，由于国内银行对房产企业限量放贷，内地开发商开始转投外资银行的怀抱。目前，已有部分外资通过融资成功撬开中国房市大门。例如，当前的很多上海高档住宅楼盘，外资银行的名字已出现在合作商的名单当中，仅汇丰银行的合作楼盘就有逾30家。

　　第二种，通过收购企业股权间接购买物业。3月上旬，上海产权市场出现多笔外资购买国内房地产企业股权的交易。其中，“上海国际集团广场有限公司100%股权”转让项目成功交易。其持有方是一家上海国有独资企业，收购方则为新加坡公司，最终受让价格逾3.1亿元。“长沙广悦置业有限公司39%股权”转让项目则被一家香港置业公司收购，出让方为中央企业，成交价格达2.9亿元。

　　此外，借道私募基金以及房地产信托基金，成为外资入境的另一主要方式。2月下旬，爱尔兰最大房地产公司财富控股集团通过旗下的华瑞中国地产信托公司以5.75亿元收购上海一个购物中心的交易融资，该笔融资用途直指上海淮海商城收购事宜。这是外资狩猎中国楼市的又一样本。

　　尽管外资凶猛，华南区美国商会会长哈利·赛亚丁（Harley Seyedin）却告诉时代周报，价格决定于市场需求，因而，唯一能够阻止房价过快上涨的途径就是增大供应。如果允许更多外资开发商进入，有效加大商品房供应量，那么，同样能够达到调控房价的目的。

　　中国房地产信息集团分析师薛建雄则认为，如果多数境外资本在华投资房产是为经营性目的，而非如摩根土丹利般“炒楼”，那么，这反而利于国内房地产业的健康发展。而截至目前，这部分资本的“主力”仍盘踞一线城市的商业地产之中，短期内不会成为瓦解楼市调控的决定力量。