每经记者 叶书利 发自北京

　　 北京的房价控制目标“2011年新建普通住房价格稳中有降”刚刚发布，4月份开始，北京就将迎来一波以地王项目为代表的高价地楼盘上市热潮。中海、中信、远洋、瑞安地产等公司旗下的北京“地王”项目将陆续排队入市，这意味着新一波北京地王项目上市潮的序幕将拉开。调控声中的北京楼市，是否会迎来地王上市潮所伴生的高价盘冲击波？

　　地王项目上市潮将现

　　 《每日经济新闻》记者获悉，中海地产旗下的北京丰台区花乡地王项目，现名为中海九号公馆预计将于本月上市，开盘价定在了32000元/平方米。随后，去年3月15日，中信地产在北京亦庄区域所拿下的亦庄地王项目中信新城也将于5月开盘。远洋地产在去年3月15日拿下的大望京一号地王项目，以及李泽楷于2006年拿下、后转卖给瑞安地产的地王项目工体四号地等地王项目也预计在年内开盘。伴随这些地王项目的入市，在今年的供应行列中，也将出现一批高价地楼盘，如保利在远洋旗下的大望京一号地块旁边的望京地块项目保利中央公园、北京润通鸿业房地产开发有限责任公司旗下楼面价高达近1.5万元/平方米的润枫领尚等。

　　 对于以地王项目为代表的高价地楼盘于4月起开始扎堆上市的现象，北京亚豪机构市场总监郭毅在接受《每日经济新闻》记者采访时分析认为，主要基于三个原因。首先，2009年下半年及2010年上半年，因为楼市前景看好，期间北京地市产生了不少地王项目以及相伴生的高价地项目。一般来说，一个地产项目，从开工到入市销售，时间区间为18个月。根据这个开发周期，这批以地王为代表的高价地项目，目前迎来了上市周期。其次，年初的第三波地产调控和3月“两会”上对房地产业的关注，使楼市成交进入低迷，因此开发商需要一段时间来观察市场动向，所以今年第一季度不是楼盘上市良机，助推开盘延后。第三，上市房企半年报的业绩压力，促使开发商不得不将一些房源推上市场，因此，第二季度成了一些楼盘开始集中推盘的时机。

　　高价地项目“低价”入市

　　 郭毅指出，以地王项目为代表的高价地楼盘，基于其成本较高的现实，产品定位同质化严重，皆表现出“两高”的特点，即高价、高端。除了其高定价外，高端定位的另一个表现就是这些项目推出的房源，单套面积较大，大户型唱主角，一般在200平方米以上，单套房源房价在千万元以上。以某地王楼盘为例，本次开盘的房源，面积在200～330平方米，以其均价45000元/平方米计算，单套最低总价也在千万元左右。

　　 郭毅进而指出，在第三波地产调控的严打之下，时下北京楼市需求以刚需为主。在这种背景下，以地王为代表的高价地楼盘，抢占的客户群皆集中于数量不大的高端改善性需求和部分投资性需求，竞争中同质化严重。正因为同质化之下竞争激烈，这些高价地楼盘开发商的营销策略是先期以较低价推出少量房源。初期推出的这些房源，甚至没有多少利润空间，比如上述地王项目先期房源虽然均价达到45000元/平方米，但精装修标准也达到6000元/平方米，算是低价入市，因为要是不受调控影响，其开盘价或许会达到5万元～6万元。这个时候开发商的目的是试探并吸引市场，逐渐打造市场品牌，然后在后期项目中不断提价，赚取利润并进一步打造品牌，而后进一步提价，不断循环。

　　 正因为如此，一位业内人士指出，在调控背景下，以地王项目为代表的高价地楼盘入市，将不断冲击时下的地产调控气氛，势必对时下政府调控房价的大目标起到逆作用，但这是楼市疯狂时留下的后遗症。