张晓玲

　　加息叠加效应正在显现。4月5日，央行再度宣布加息0.25%。自去年以来4次连续加息的效应加上限购政策，楼市的资金和销售压力凸显。

　　数据显示，3月份及一季度全国各大城市尤其是一线城市楼市成交大幅下滑，京沪深穗已出现明显的价格松动迹象。新盘调低价格出货，成为主流开发商的一致选择。

　　以存货计，主流房企今年可售货量均创历史新高，而销售正在不断萎缩。本报记者采访的十余家大型地产商高层人士均表示，对年内楼市销售不乐观，定价策略务必灵活主动，快速出货为上。

　　多位经济学家预计，这次加息之后，今年还会有2-3次加息及存准金率上调。伴随成交下滑，楼市价格下跌的拐点或将在4、5月出现。

　　资金成本加速上升

　　“我们最怕的就是加息，贷款利率上调。”4月5日下午，华南一家大型地产商高层对本报记者表示，加息会令开发贷款及按揭贷款成本增加，对公司资金周转及销售均不利。此前，即使作为总行级优先客户，该公司今年的新增贷款成本也已提升约10%。

　　恒大地产主席许家印(专栏)在3月底的业绩会上称，现在国内利率已达6.5%左右，一般大的国有企业、国家大型重点项目利率会下浮10%，但恒大国内贷款都是基本利率，没有上浮也没有优惠。

　　对个人购房而言，以百万贷款额计算，第一套房每月增加的月供为118.7元。第二套房增加的月供为133.9元。

　　“按照银行规定，2011年年内的加息对存量房贷的影响大部分要到2012年开始执行。而对新购房特别是春节后的新购房将立刻执行，楼市的调控压力前所未有。”北京中原地产三级市场研究部总监张大伟说，加息通道明显开启，使房屋持有成本增加，迫使其转售房源。

　　伟业我爱我家副总裁胡景晖则表示，此次加息有一个特点非常值得关注，那就是在宣布加息的同时，也直接宣布了公积金做同步调整。这表明管理层已经把公积金也纳入到了货币政策管控中来，今年将对涉及房地产的流动性采取更加严厉的管控措施。

　　万科总裁郁亮认为，今年房地产行业资金面紧张已确定，土地市场购买力也将下降。

　　房企下调价格预期

　　一方面是资金成本暗升，一方面是销售继续低迷。

　　长江证券分析师苏雪晶调研显示，3月最后一周，楼市去化依然在减缓，房企销售不容乐观。

　　统计数据显示，过去一年商品房开工增速达到创纪录的40.7%。供应增速快于需求增速，市场批售比回到1以下。

　　“目前宏观调控严厉程度超过2008年。”郁亮认为，2008年只要降价就能卖出去，而现在不仅仅是有没有钱的问题，还要看有没有资格买房。“3月份整个市场表现已充分反映了宏观调控政策的影响，成交放缓确立、存货压力上升。”郁亮称，万科对旗下楼盘均设置当月销售达到60%的目标，这是为了防止积压，保持现金回款充足。

　　压力之下，一些房企已开始调低价格出货。近日，上海中海御景熙案项目以20000元/平方米开盘，低于之前市场预期约2000元；龙湖北京常营项目26000元/平方米开盘，远低于此前透露的30000元以上。

　　京沪深穗房价已现松动。据北京亚豪机构统计显示，3月北京商品住宅成交均价大幅下挫，跌落至19213元/平方米，环比降幅超过两成，同比下降9.8%。链家地产市场研究部数据统计也显示，一季度北京新盘项目成交均价仅为18995元/平方米，环比去年四季度下降10.6%。

　　在上海，3月最后一周推出的新盘，有近七成给予优惠；广州3月网签成交均价环比跌了2.16%，连续4个月逐月下降；深圳3月新房成交价首次跌至每平方米2万元以下。

　　“未来北京、上海不能再代表中国房地产市场，众多的二三线城市更代表这个行业的主流。”郁亮说。

　　在上海，3月最后一周推出的新盘，有近七成给予优惠；广州3月网签成交均价环比跌了2.16%，连续4个月逐月下降；深圳3月新房成交价首次跌至每平方米2万元以下。

　　“未来北京、上海不能再代表中国房地产市场，众多的二三线城市更代表这个行业的主流。”郁亮说。

　　4、5月或将出现拐点

　　多位经济学家及多家机构均预测，鉴于CPI及通胀高企，今年内还将有2-3次加息或存款准备金率上调的可能。

　　胡景晖称，此次加息后，各方对房价走势的判断将由分歧逐步达成共识，那就是“二季度房价下降已无悬念”。上海易居房地产研究院院长杨红旭也认为，加息与国八条叠加影响，二季度楼市将现促销潮。

　　进入4月，莫尼塔机构调研显示，开发商对需求回暖的持续性缺乏信心，定价略有松动。尽管总体定价策略依然是观察态度，但是整体降价的预期相比上月略有增强。受访的地产中介普遍认为，交易量反弹难以持续，房价下跌预期加强。

　　“研究表明，任何一次调息进程过半后，才会对楼市形成明显影响，尤其最后一次调息完成，才会使楼市、房价现拐点。”杨红旭说，这次加息进程与以往略有不同，在周期展开之前已开始一波波严厉的楼市调控，所以，只要加息次数过半(本轮可能加6-8次)，就会与楼市调控形成政策合力，促使房价拐点到来，4-5月必现。

　　广发证券调研则显示，今年受限购政策影响大的城市，比如北京、上海，房价可能会下降10%－15%。