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中国人民银行4月5日晚间再次宣布加息0.25个百分点。房产业内人士表示,央行再度加息虽然符合预期,但是将明显缩紧房企资金链,通胀预期以及资金面的持续收紧将真正带来行业价格调整。加息对于尚处还贷阶段的购房者来说影响相对较大,提前还贷的人群可能增多。
央行公告称自6日起一年期存款基准利率将提高至3.25%,同时一年期贷款基准利率将提高至6.31%。此次调整是本年度第二次加息,也是自去年10月以来央行第四次上调利率。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭对第一财经表示,本次加息沿续了此前的双月加息规律。他强调,如果前面三次加息效果尚属“温水煮蛙”,那么,这次可能是本轮加息周期次数过半的分水岭,对于房企资金链紧缩显著,同时也抑制了个人房贷;加之国八条影响,二季度将现促销潮。
“我研究发现,任何一次调息进程过半后,才会对楼市形成明显影响。但是,这次加息进程与以往略有不同,在周期展开之前已开始出现一波波严厉的楼市调控,所以只要加息次数过半(本轮可能加6-8次),就会与楼市调控形成政策合力,促使房价拐点到来。”
而长江证券房产行业分析师苏雪晶在4月6日发布的研报中称,此次加息在预期之内,本身对于地产股走势影响不大;但通胀预期以及资金面持续收紧将真正带来行业价格调整。
他预计,二季度中旬,各地价格调整将展开,行业有望真正迎来谷底。报告并称,今年上半年至少还有一次加息,地产行业资金面最糟糕的阶段仍未来临。
除了进一步紧缩房企的资金链,在前面3次加息的基础上不断释放政策累积效应外,加息还将将进一步提高贷款购房者的还贷压力,配合目前已出台的其他楼市调控政策,对市场产生叠加效应,抑制投资投机需求,使得房地产市场调控效果更加显著。
21世纪不动产上海区域分析师罗寅申指出,以一笔100万元总额、30年限、采用等额本息还款方式的贷款为例,此次加息后,基准利率下月供较四次加息前增加了560余元,总利息增加了约20余万元,增加部分已占借款额的二成以上。从前期已低首付买房,目前尚处还贷阶段的购房者来说,半年内的四次加息对其造成的影响相对较大,提前还贷的人群可能增多。
另外从房地产开发商角度而言,随着未来加息等信贷预期依旧,从紧力度更甚,开发商资金链必将随之紧缩,部分房企或在二季度即提前放弃观望,采取降价促销的手段来回收资金。
苏雪晶也表达了相同的观点,他在报告中表示,由于银行缺乏足够的信贷额度,大部分地区的首套房优惠政策已经取消,对于首次置业的需求群体来说是个很大的打击,而此次的加息将进一步提升刚性需求群体按揭的压力;此外,从二套房角度来说,目前1.1 倍的利率使得年利率在7.48%,处于历史较高的水平,根据研究,当贷款利率高于7%时,成交将会显著的下降。
购房情况
加息时点
利率类型
利率值
月供额度(元/月)
月供增加额度(元/月)
总利息(元)
总利息增加额度(元)
一套房
-
基准
5.94%
5956.98
-
1144513
-
2010.10.20加息后
基准
6.14%
6085.81
128.83
1190892
46379
2010.12.26加息后
基准
6.40%
6255.06
169.25
1251822
60930
2011.02.09加息后
基准
6.60%
6386.59
131.53
1299172
47351
2011.04.06加息后
基准
6.80%
6519.25
132.66
1346931
47759
二套房
-
1.1倍
6.53%
6340.42
-
1282551
-
2010.10.20加息后
1.1倍
6.75%
6488.64
148.22
1335910
53359
2010.12.26加息后
1.1倍
7.04%
6679.91
191.27
1404768
68857
2011.02.09加息后
1.1倍
7.26%
6828.55
148.64
1458278
53510
2011.04.06加息后
1.1倍
7.48%
6978.46
149.91
1512244
53966
(表格来源:21世纪不动产)
撰写人:李丽丽 徐健