《中国经济周刊》记者 孙维晨I北京报道

　　“保障性住房”这个简单的经济学词汇，已经愈加成为有形之手干预房地产市场的重要杠杆。

　　在肇始于2010年的房地产调控政策中，除了严厉的差别化货币信贷政策和财税政策外，一个有力的铺垫便是大量的保障性住房将被推向市场。

　　根据中央的要求，2011年全国要开工建设保障房1000万套，未来五年总计开工建设数量达到3600万套。

　　尽管来自政府的规划是美好的，全社会关于保障房的共识也已形成，但是论及操作层面，还有许多问题尚待明朗。建设保障性住房的资金从何而来？哪些人应该居住保障性住房？如何避免其成为权力寻租的灰色地带？保障房的退出机制是什么？

　　凡此种种，亟待解释。

　　什么是保障房？

　　目前我国住房保障体系主要包括四个部分——经济适用房、廉租房、限价房和公共租赁房。在“十二五”规划纲要中提出，我国将重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体。

　　最早的保障住宅：经适房

　　“经济适用房”有迹可循的第一次被提出，源自一份1991年6月份来自国务院名为《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》的文件，其中的描述称：“大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题 。”

　　随后，1994 年7 月，国务院在总结房改前期经验教训的基础上，发布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，确定了“建立与社会主义市场经济体制相适应的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化”的住房制度改革目标，并且提出了以建立住房公积金制度为主，辅以提租和售房等改革措施。

　　目前主流的观点认为，上述决定完善和规范了房改政策，基本上确定了存量住房的改革问题的原则，为全面建立城镇住房新体制奠定了基础。不过，这份文件并未提出经济适用房这种住房供应形式，只是提出了要坚持住房商品化、社会化的改革目标。

　　1995 年，中国开始实行安居工程，与后来的经济适用房供应体制有很大的相似性。一些研究观点认为，安居工程就是经济适用房体制的前身。

　　但中国社科院财政与贸易经济研究所研究员王诚庆认为，上述政策实际上主要是从当时的宏观调控需要出发的，即通过扩大民用住宅建设规模达到消费积压钢材，而主要不是从住房体制改革的需要出发的。

　　另一种说法是3年之后的一份文件。1998 年，国务院发出了我国住房体制改革的纲领性文件《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，该《通知》决定要建立以经济适用房为主体的多层次的住房供应体系：高收入者购买或租赁市场价商品住房，中低收入者购买经济适用住房，最低收入者租用政府或单位提供的廉租住房。

　　同样在1998年，建设部发出《关于继续做好1998年国家安居工程(经济适用房)实施工作的通知》。这也是我国第一次将经济适用房明确纳入具有保障作用的安居工程中来。

　　“上世纪90年代末，中国的福利分房刚刚结束。那时，很多人便买不起房子了。当时，很多北京人都听过回龙观、天通苑的经济适用房一千块钱一平米之类的话题。”从事房地产行业近20年的伟业我爱我家副总裁胡景晖亦无法回忆起保障性住房的精确历史。他说：“那个时候第一代经济适用房应该算是最早的保障性住房。”

　　防投机的两限房

　　似乎从那时开始，经济适用房便进入“兴建”状态。全国各地的经济适用房在短短几年内的快速发展如雨后春笋，房价的相对低廉，逐渐成为中低收入家庭住房的重要选择。无论开工面积还是项目数量都在成倍增加，经济适用房迎来高速发展时期。

　　不过，随着经济的快速发展，中国房地产市场不断成熟，单一的经济适用房已经不能再满足市场的需求。

　　2007年，两限房开始出现。两限房即限房价、限套型普通商品住房，是指经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。

　　一位要求匿名的房地产行业人士向《中国经济周刊》记者回忆说，2007年前后，两限房才逐步开始流行起来。

　　他说：“当时只有经济适用房和商品房两种，但是随着发展，经济适用房暴露出越来越多的问题。很多普通老百姓为拿到个购房资格号而昼夜排队，最后却根本排不到；另一方面有一些有钱人浑水摸鱼通过一些手段买到经济适用房，曾经出现过200多平米的经济适用房，而且倒卖经济适用房购房号也成了一种投机现象。”

　　于是，在房价开始明显快速增长，经济适用房又紧俏难买的情况下，北京最早创造出“两限房”这一概念。

　　租赁主力：廉租房和公租房

　　经适房和两限房显然不够。

　　同样是在1998年的纲领性文件《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中，提出对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，即最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房、中低收入家庭购买经济适用房，建立适应不同收入水平居民住房支付能力、分层次的住房保障体系。根据通知要求，建设部于1999年制定了《城镇廉租住房管理办法》。

　　目前，我国逐步形成实物配租、租赁住房补贴和租金减免等3种主要保障方式的廉租房保障体系。

　　进入2006年，全国一线城市商品房价格出现虚高增长，而由于各种弊端，经济适用房建设制度引来大量质疑，要求加强廉租房建设的呼声越来越高。国务院颁布条例要求地方政府将土地出让净收益的部分按一定比例用于廉租住房建设，并为参与廉租房建设的开发商提供银行信贷便利。

　　不过，由于标准过低等因素限制，现有的廉租房数量未能覆盖所有符合标准人群。被排除在外的重要组成群体之一便是“夹心层”。

　　2009年3月11日的住房和城乡建设部新闻发布会上，有记者问：对既买不起经济适用房又不够廉租房条件的“夹心层”，政府又如何解决？住建部副部长齐骥给出的回答是：要加快公共租赁房的建设。公共租赁房归政府或公共机构所有，用低于市场价或承租者能承受的价格向新就业职工出租。

　　这一次简单对话，第一次给“夹心层”的住房难问题带来官方的解决途径。

　　保障房怎么建？

　　“十二五”规划提出，未来五年开工建设3600万套保障房项目，使保障性住房覆盖面达到20%。如此规模的保障房政策画卷，“钱”和“地”成为市场最为关心的核心问题。

　　其实，在2006年所公布的“十一五”规划纲要中并未涉及保障性安居工程的指标体系，而“十二五”不仅将其列为“必须完成的”约束性质指标，还从零一跃到“3600万”。

　　地方官：保障房“重负”

　　据测算，兴建3600万套保障性住房大约需要5万亿元人民币。

　　钱从哪里来，成为保障房建设的第一股驱动力。来自官方的声音显示，预计今年来自中央的资金扶持将超过1000亿元。但是，目前并未公布省级配套投入、住房公积金贷款、银行贷款以及社会资金的资金份额。

　　在此前的3月9日，住房和城乡建设部副部长齐骥表示，今年所计划开工建设经适房和两限房约200万套，所需5000亿元资金，将主要由社会机构通过市场运作方式来解决。今年400万套棚户区改造所需要的年度投资，也在5000亿元左右，其中，中央将提供400亿元左右的资金支持，省和市县也要拿出一定的资金来支持棚户区改造。中央和地方政府补助以后，由工矿企业和被改造的职工筹集的，大约有3400亿元。

　　“总体算下来，完成今年1000万套的任务，有8000多亿元是通过社会机构的投入和被保障对象以及所在企业筹集来的，剩余的5000多亿元的资金，将由中央、省级和市县政府通过各种渠道来筹集。”

　　来自住建部的指示坚决，身背大量保障房建设任务的地方当局深感负重。

　　以广东为例，广东分配到的任务为31万套，其中廉租房4.79万套、经适房3.08万套、公租房9.28万套、限价房11.5万套，棚户区改造2.35万套。该省住房建设厅的一位官员认为，即便像广东这样的经济大省，要完成这31万套任务，来自于资金筹措和土地方面的困难仍然很大。

　　来自公开的报道称，在各市，保障性住房的资金来源主要包括土地出让金净收益、住房公积金增值收益、财政补贴和银行贷款等。土地出让金净收益计算复杂，在部分市县甚至为负数；住房公积金增值收益也不会太多；商业银行的趋利性又决定了对保障性住房贷款的积极性不高。这必将导致各市财政的压力很大。原本依靠土地出让金的土地财政，也将减少。

　　开发商：有利可图+“政府公关”

　　正当政府踌躇时，一些房地产企业开始试探性进入这个原本不愿触及的领域。此前，中天城投与贵州省政府签订“十二五”规划保障房建设框架协议。未来5年，中天城投将在贵州省内完成保障房建设投资约200亿元。

　　这是今年以来，第一家与政府签订保障房建设框架协议的上市房企。有预测说，中天城投的200亿元投资或可带来16亿元净利润。

　　截至3月25日，目前已公布年报的49家房地产企业中，超过70%已经或将要积极参与保障性住房建设。万科预计2011年保障房开工目标超过200万平方米，今年万科在上海的首次拿地，耗资11.19亿元，其项目类别就是保障房项目。

　　招商、金地、保利、远洋、绿城、首创等一线房企均将保障房开发纳为2011年战略规划的重点，并积极在全国各地寻求保障房开发项目。非上市公司绿地集团也透露，2011年保障房建设将占绿地开发总量的30%，累计投资将达500亿元。

　　大多数研究者认为，目前保障房市场规模大，风险低，优惠多，在市场低迷时房企愿意参加此类项目建设。不过，也有一些市场声音认为，企业参加保障性住房建设除了保护基本利润之外，意在建设良好的“政府公关”。

　　万科总裁郁亮就曾表示，“我们向地方政府说，建保障房只要给我1块钱利润就够了。为什么给1块钱利润？这样就可以对股东说，我们做这个项目没有亏钱。”

　　此前就有市场人士告诉《中国经济周刊》，目前在市场不景气的情况下，企业参加保障房建设除了能维持一定利润，还能“拉近”和政府的关系。而和政府关系融洽将直接有利于在当地的发展。

　　3月28日，《中国经济周刊》记者统计沪深股市所有涉及“保障房概念”上市公司，共计21只。来自Wind概念指数的统计，“保障性住房指数”(该指数概念包括参与保障性住房建设、供给的上市公司)收于1035.78点。该指数从2011年1月27日最低853.58点一路攀升至此。

　　金融资本：投资新出路

　　原本房地产开发的主力——商业银行，如今在保障房如此浩大的工程面前因“盈利有限”而表态缓慢。

　　建设银行副行长朱小黄的观点认为，按照商业原则办理，平台贷款的打包贷款模式难以走通。在安居房问题上，银行有社会责任，可以薄利，可以让利。但银行考虑的是楼盘能否销售出去，资金能否回笼，要算账，要风险可控。他表示可让出部分利益但坚持商业化运作。

　　就在一些金融机构还在揣摩之际，政策性银行率先动手。有报道称国家开发银行(下称“国开行”)已经向国务院递交了一份解决保障房项目资本金问题的方案，建议特批一定规模国开行金融债的发债额度以建立专项基金。该方案建议，国开行在2011年约1万亿的发债额度之外，还能获得国务院特批发债额度，以设立一笔专项基金，专门为保障房项目提供资本金贷款。

　　此外，在两会期间，全国政协委员、研祥高科技控股集团董事会主席陈志列公开表示，研祥已经决定拿出10亿元资金，用于支持保障性住房的建设。

　　全国社会保障基金理事会理事长戴相龙表示，2011年社保基金主要会增加对社会保障房的投资，大约占投资比重的5%，约几百亿的规模。

　　而自从突破政策阻碍后一直投资无路的保险资金，此时也似乎找到了增值要道。3月9日，中国太平洋保险就提出要筹集40亿元投资到上海地产集团的保障房项目上。据悉，中国太保与承担多个保障房建设项目的上海地产集团达成协议，牵头以10年期债权投资计划方式融资40亿元，用于上海部分公租房建设，即用于上海地产(集团)有限公司在上海市区约50万平方米公共租赁住房项目的建设和运营。(详见本刊2011年第10期《500亿保险资金投资保障房》一文)

　　在3月28日举行的2010年中国太保业绩发布会上，中国太保资产管理公司董事长汤大生表示，保障房债权投资计划收益率将盯住同期贷款利率，总体收益将略高于债券投资收益。

　　这是保监会《保险资金投资不动产暂行办法》出台后的第一单不动产债权投资计划。接受《中国经济周刊》电话采访的一位保险公司高级投资经理说：“尽管一些顶级写字楼和购物广场的回报率都比投资保障房高，但是我们还是对保障房比较感兴趣。”

　　这位负责人是境内某顶级保险公司的资产管理机构中层管理者，他的观点和一些房地产开发企业类似：“规模大，风险小，比如公租房，建完之后政府回收。保险资金每年都会刚性增长，我们要为多出来的钱寻找投资渠道，投资保障房但也不会忽略其他的投资渠道。”

　　最近，中国人寿又对外透露，已与北京、重庆等地签订了投资保障房的合作意向。 中国人寿董事长杨超近日置评说，因为保障房投资回报率现在还不确定，相关管理规定也还未出台，国寿将进行综合考虑。保险资金投入保障房建设的渠道并不单一，包括债权、股权投资、PE介入等。

　　而在此前的全国两会中，中国平安董事长马明哲等多位保险界要人都表现出参与保障房的兴趣和意愿。

　　四下看来，保障房建设所需资金的来源似乎有多条渠道。一些地市级官员在私下讨论时也曾经表示过类似观点，即“做好公共关系，资金到位的困难就有可能解决”。

　　土地财政：巨亏的压力

　　钱有了，土地的来源呢？

　　据国土资源部统计，2010年全国保障性住房用地为24000多公顷，较2009年增加超过一倍。保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量占住房用地计划供应总量的77%。

　　今年计划建设的1000万套保障性住房，中央政府肯定会率先确保土地供应。但具体到各地，如像深圳，目前基本面临无地可供的状况，全市未利用土地仅4360公顷，占全市总面积的2.23%，保障性住房的土地供应很伤脑筋。

　　上文所提及研祥高科技控股集团董事会主席陈志列曾表示以10亿元投资保障性住房。他在接受媒体采访时颇带火药味地说：“(10亿)这个钱我们出，房子我们自己盖。我不会把钱交给政府。这个房子明明盖起来只要4000元一平米，他(政府)盖起来后可能是8000元。这个我不相信，我自己盖，要不我不掏这个钱。房子的质量绝对有保证。”

　　企业虽然抱有热情，但政府却尚未制定细则“以对要害”。深圳市住房和建设局新闻发言人、副局长胡建文在近期接受媒体采访时说，政府的态度是鼓励社会资金参与保障性住房建设的，目前并没有这一操作的细节和办法，但研祥的做法“符合政策导向”。

　　胡建文的观点代表了目前保障房建设的普遍问题——资金短缺。但对于深圳来讲，更重要的问题并不是资金，而是土地，保障房建设的首要瓶颈是深圳土地资源稀缺。

　　来自境内财经媒体的报道称，国土资源部已特地制定了一张供地执行日程明细表，并配以铁腕政策强化执行，以便完成“1000万套保障房土地供应计划定会在3月内编制完成、在新增建设用地年度计划中单列保障房用地、各地房地产用地供应计划将确保‘三类住房’(保障性住房、棚户区改造和自住中小套型商品房)用地不低于住房建设用地供应总量的70%、1000万套保障房用地定能做到应保尽保”的目标。

　　然而，来自中金公司的研究报告称，政府保障性住房直接投资资金规模不大，但土地出让收益和税费的损失较大，若将经济适用房和城市区棚改房的土地整理交由开发商，隐含每年土地出让金减少2500亿元。房地产相关税费也将下降，幅度占地方财政收入的比重约4%～6%。

　　纠结于此，土地供应问题一直被学界认为是建设保障性住房的“忐忑”之一。其重要症结就在于土地财政对地方政府重要性。“地方政府因为土地财政问题不愿动，不愿建保障房的现象肯定是有的。”一位接近住建部的人士向《中国经济周刊》记者置评说，“基本上，被分配大量保障房建设任务的地区都是经济发达的地区。只要政府下决心去建设，这些任务是一定能完成的。”

　　对于目前个别地区以“大量动迁安置房来充数”的传言，这位人士认为，动迁安置或因危房改造或因棚户区改造，应加以区分后将合理部分归类为保障房一部分。

　　保障房谁来住？

　　原本，谁来住保障房并不是一个问题。但如今，这个问题却越来越受到舆论关注。因为，一些不需要住保障房的人也混迹其中。毋庸置疑，这样的情况不仅导致保障房沦为权力寻租的灰色地带，还占据了有限的保障房资源，制造了显著的不公平。

　　户籍最重要

　　“目前我们国家对保障房申请者的规定已经基本确立。”易居房地产研究院综合研究部长杨红旭告诉《中国经济周刊》，“基本是本地区常住中低收入的人口有资格申请。此外，还有一些阶段性住房困难的群体，比如刚毕业的大学生等夹心层。”

　　以北京为例，申请经济适用房的条件最低“1人家庭成员，年收入在22700元及以下；人均住房面积在10㎡及以下；家庭总资产净值在24万元及以下”到最高“5人及以上家庭成员，年收入在60000元及以下；人均住房面积在10㎡及以下；家庭总资产净值在48万元及以下。”其具体供应对象为“具有本市城镇户籍时间满5年，年满18周岁；单身家庭申请人需年满30周岁；申请家庭人均住房面积、家庭收入及资产符合政府规定标准。”

　　申请两限房的供应对象为“针对北京市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭”。具体申请标准为“3人及以下家庭成员，年收入在8.8万元及以下；人均住房面积在15㎡及以下；家庭总资产净值在57万元及以下”；“4人及以上家庭成员，年收入在11.6万元及以下；人均住房面积在15㎡及以下；家庭总资产净值在76万元及以下。”

　　而申请廉租房和公共租赁住房的要求则更为细化复杂。申请廉租房的家庭收入标准具体细化到各个区县，并对取得户籍年限和离异年限，收入等有明确要求。而一直被众多来京创业的年轻人期盼的公租房则未制定细化标准。因此未通过上述各保障性住房审核资格以及未取得北京户籍的个人无法申请。

　　也有个别公租房已经向年轻人敞开了大门。3月初，北京《关于中关村国家自主创新示范区人才公共租赁住房建设的若干意见》已经出台并实施。据悉，该《意见》认定公租房是为海淀园企业引进人才提供的短期周转性租赁住房，由企业提出申请；企业同一人才承租最长不超过5年，一年一签约；用人企业应将申请人个人信息公示7个工作日；禁止擅自将人才公共租赁住房转租、转借他人。

　　申请人必须同时满足所在企业(单位)在中关村国家自主创新示范区内注册并纳税；具有大学以上学历，或具有中级以上职称、高级技师资格；必须是与所在企业(单位)签订一年以上劳动合同的从业人员；在北京市范围内无住房且没有享受过中央或北京市的其他优惠住房政策。

　　由此可见，保障性住房的基本要求是“取得当地户籍”。这对于遍布四大一线城市的青年外来人口而言是钉死了期望。

　　“被寻租”与惩处难

　　在高房价的诱惑下，能够以较低价格取得一套住房似乎愈加成为衡量一个本地区常住居民能量大小的重要参考。

　　基于利益等诱惑因素的挑逗，一些人不惜将保障房纳入“权力寻租”的瞄准半径。而保障房准入的监管漏洞也一览无余。

　　2009年6月，武汉经济适用房摇号“六连号”震惊全国。但是这并非第一起黑幕，也绝非最后一起。

　　《中国经济周刊》记者在北京双惠苑经济适用房小区目睹众多“豪车风范”。而该小区还存在大量出租行为。

　　3月28日，深圳市住建局举行了行政处罚听证会，就3名申请人涉嫌在深圳第二次保障房申请过程中提供虚假信息进行公开听证。多名申请人身家超过中等收入家庭，更有甚者身家300万以上。然而，深圳市政府对其处以罚款5000元、3年不准申请保障性住房的惩罚力度被视为“过于柔弱”。

　　一位曾经出售过经济适用房的人士告诉记者：“有些人申请经适房和限价房的目的无疑就是套利。当初以较低价格买的房子，在现在高房价的市场里能够赚取很大利润。有些人也将申请到的经济适用房进行出租。总之，保障房成为了投资工具。”在这位投机者的眼中，他们基本没有违法成本。“罚点款什么的，对我们来说基本可以忽略。”

　　伟业我爱我家副总裁胡景晖对此置评说：“以问题最多的经适房为例，现在的第二代经适房要比第一代申请严格很多。现在经适房申请作假很难，要三审两公示。但是我认为更重要的问题是：对于骗购者的惩罚力度太轻。由于一、二级市场的差价太大，套利的诱惑足以让一些人去骗购而不承担风险。”

　　上述研究人士杨红旭认为，保障房制度虽然规定了什么样的人可以居住，但是对于防止一些违法的投机行为还需要慢慢来完善，“政策总是需要时间不断完善。”

　　有接近住建部的人士向记者置评说：“在一些法律的约束方面，以及申请者甄别方面，我们的政策还有待细化。而且，对于违法者的惩处力度也因没有法律规定而难以严厉。”他认为，一些保障房的基础工作尚不到位，收入核定机制、诚信机制等极为不健全。整个基础不完善，核定真正的家庭收入就较为困难。

　　深圳市住房研究会常务副会长、秘书长陈蔼贫在近期的公开置评中说，“对虚报信息申请保障房的申请者予以处罚应该说已经是一种进步了。”但处罚的主要依据《深圳市保障性住房条例》的法律层级有限，并非《刑法》，也不是全国人大颁布的法律，不可能据此追究虚假信息申报者的刑事责任，但如果情节严重，可配合其他法律处理。

　　本刊记者多方求证，目前并未搜集到监管和职能部门正在设计和完善相关审核制度的消息。

　　缺失的“退出机制”

　　目前正在建设的多层次保障房体系还面临“只进不出”的远景尴尬。

　　3月14日，国务院总理温家宝在回答记者提问时说：“对于保障性住房建设以后，管理和退出机制现在就要着手制定规则，这样我们就实行了一个从建设到管理，到退出这样一个完整机制。使保障性住房质量和效益得到保证，使将来它的管理也得到保证。”

　　显而易见。保障房只有“申请”，而没有“退出”并合理。而这种不合理并不仅仅存在中国。

　　“住进去就退不出来。”中国房地产协会副会长顾云昌如此评价目前的保障房退出现状。他说，美国、香港等地都有类似的现象。凡是申请成功者住进保障房后都拒绝搬出来。

　　其实，在2009年12月末住房和城乡建设部部长姜伟新在该部工作会议上就曾要求说，2011年保障性安居工程工作的一个新任务，是研究、制定、规范保障房退出机制。不过，这个“扭曲”的瓶颈一直无法打破。因收入增加或家境变化而退出保障房的人几乎不存在。政府由此所形成的负担越来越重。而由于无法退出，一些本该享受保障房政策的群众便失去保障权利，致使不合理的居住者持续占用社会资源。

　　2010年，审计署公布了19个城市2007—2009年廉租房建设情况的公告。厦门等6个城市不同程度存在廉租房保障对象退出难的问题。不符合保障条件的家庭，拒绝到期退出廉租房。

　　显而易见的预测已毋庸置评，再不加紧研究退出机制，未来5年建设3600万套保障房必定会加剧“只进不出”的难题。

　　顾云昌认为，即便是每年审查居住者的情况，发现情况也很难强制居住者退出所居住房。

　　由于退出机制的不确立，造成了原本拥有积极性的房地产开发企业等机构亦对参与建设保持“谨慎”。

　　大约一周前，曾开发包括北京回龙观、通惠家园在内的大型经济适用房项目的首开股份(600376.SH)董秘王怡对参建保障房置评说，退出机制明确的保障房如经适房、两限房以及政府回购的公租房，虽然净利润率不高，但周转快，首开会积极参与。

　　“但作为上市公司，时时面临公司利润与增长的市场压力，对于参与退出机制不明确的保障房建设，公司将持谨慎态度。”王怡说。

　　顾云昌认为，目前我国研究保障房退出机制可以参照美国、新加坡等先进理念。

　　“可以推广上海的共有产权机制。”他说，让住居者和政府各拥有一定比例的产权。如果居住者要出售所居经济适用房则要按照其个人与政府所持产权比例的不同分解销售收入。此外，也有地区并没有建设各种类的保障房，只是由政府向相关低收入群体提供租房和购房补贴，等到居住者条件超过中低收入，政府停止补贴，也不失为一个良性循环的途径。

　　(实习生朱俊星对本文亦有贡献)

　　廉租户看房记

　　1.3月30日，北京保利嘉园院内被单独隔开的28层的廉租房。这是王方(化名)母子俩今天看的第二处户型。

　　2、3.这家人一家三口住在北京东直门一间30平米的一居室。丈夫和儿子拿着低保，申请了一间一居的廉租房。纸条上写着可挑选的廉租房范围。这是母子俩去的第三处楼盘。

　　4.3月30日，在看完当天的第五处楼盘后，母子俩遇到已经选好廉租房的老邻居，交流起选房经验。母子俩打算周末再去看看北京东坝的房源，希望能够挑选到适合儿子住的房子。

　　本刊记者 肖翊I摄

　　新加坡：“组屋计划”

　　新加坡的住房政策是实现“每一家、每一户都有房产”，政府组织实施实现“居者有其屋”的“组屋计划”，由新加坡建屋发展局承担建设“组屋”，工程建设所需的资金并非来源于商业银行，而是建屋发展局，所以利息很低。

　　新加坡政府对“组屋”的监管很严格，规定一个核心家庭终身只能买两次新的组屋，每个家庭只能同时保有一套组屋，不能同时买两套或三套。同时政府对价格进行直接控制，新加坡新房价格完全是政府定的，因此没法炒作。一般来讲，购买新房以后五年之内是不允许出租的，五年以后才可以出租，才能在二手房市场交易。

　　现在新加坡人中大约有86%住在组屋里，只有大约8%的人租住在政府开发的廉租房中，这些人主要是一些孤寡老人和生活非常贫困者。

　　美国：“可支付”住房

　　住房的“可支付性”是美国住房政策中一个非常重要的概念，即当年的住房费用(包括房地产贷款、保险、房地产税等)不应超过居民家庭税前收入的30%，否则就到了难以承受的水平，需要政府资助。

　　1949年美国国会通过的《国家住房法》明确宣布，“国会确定的全国性目标是：每个美国家庭应该能够承受得起一套环境适宜、体面的住房。”

　　美国政府为低收入家庭提供住房资助有多种途径。一种是由联邦、州、市政府直接拨款或发行债券建造可支付的住房或公共廉租房，以较低价格卖或租给低收入家庭；另一种形式是由政府向那些在市场上租房的低收入家庭提供住房补贴。政府可以直接把钱给租房的低收入家庭，或者是低收入家庭在市场上选好房子后，政府将钱交给房东。

　　法国：“可抗辩居住权”

　　法国议会在2007年3月通过了“可抗辩居住权”法案，承诺增加住房建设投入，以基本实现在法国人人有房住。所谓的“可抗辩居住权”，也就是国家保障合法居民的住房权，居民可通过法律手段维护自己的住房权。

　　该法的适用对象是“以合法方式常住法国的﹑不能以自己能力获得住房或保持住房的任何人”。法案规定，2008年12月1日起，政府应满足低收入者、无家可归者等人士对由政府补贴的社会住房的需要。在住房申请没有收到满意答复的情况下，五类住房困难户可向主管部门要求解决住房问题，如问题得不到解决，可向行政法院提起诉讼。 (节选自《环球》杂志相关报道)