理财周报地产实验室研究员 王丽云 王丽新/文

　　华润置业已融资80亿，青睐香港基准利率

　　 随着贷款利率和银行存款准备金率不断上调，导致开发贷成本快速上升，房地产企业资金压力剧增。

　　 盛世神州房地产投资基金董事长张民耕表示，目前开发贷的利率相比去年年初已上浮了30%，而且银行执行非常严格，目前，整个社会平均融资成本都非常高。

　　 与政策博弈，众多房地产企业纷纷借道海外高息融资平台。中骏置业常务副总裁李维表示，此轮融资窗口很快就会关闭，越抢在前期发债的企业，在财务状况一样的情形下，就越容易融到钱。

　　 事实上，从去年至今，像碧桂园、恒大地产、佳兆业等知名房地产企业纷纷发高息债，贷款利率都达到了11%以上。但与这些企业不同的是，华润置地的融资方式虽然也是以债务融资为主，但相对来说，成本却是比较低的。

　　低成本融资

　　 在目前华润置地的业绩发布会上，华润置地财务总监王国华表示，2011年年初至今，公司已融资达80亿元，三分之一为港元，三分之二为人民币。目前也正在洽谈融资，预计新融资规模达20亿-30亿元人民币。据了解，在香港融资成本比较低，基本上是基准利率。

　　 王国华表示，融资方面，与其他地产企业不同的是，华润置地的财务管理很好，而且背后有非常强大的母公司华润集团的支持。而华润置地目前的财务负债水平不是很高。

　　 笔者了解到，华润置地的净负债率是56%。如王国华所说，负债的平均成本，截止到2010年12月31日，有很多负债成本加在一起平均只有2.4%，这是目前所有上市公司的最低点。

　　 基于这种情况，王国华判断，在很多地产公司融资遇到困难的时候，华润置地受影响的程度会比较小。同时，华润置地可以借助资本市场的力量，比如说发人民币债券，能够充分利用目前资本市场相对比较低成本的环境，去融得比较多的资金。

　　 据笔者了解，除了这笔已经融得的80亿资金，华润置地还有一笔正在洽谈的融资项目，融资金额约为20亿到30亿之间。王国华也证实，根据华润置业今年现金的预算，不会做新的融资，只需要再融资二三十亿元，连同销售的资金回笼，及投资物业收益贡献，足够应付资金所需，这样就使得企业在经营上能够灵活地操作。

　　 笔者从华润置业的年报上获悉，未来，华润置地在保证财务稳健的前提下，会有选择性的增购土地储备，而这部分增购土地所需的资金，将通过集团内部资源和对外融资来增加。

　　拓展不受“限购”的二三线城市

　　 业内分析人士认为，华润置地在年初快速融资主要是为了扩大二三线城市和不限购城市项目的投资比例。

　　 华润置地主席王印表示，华润置地未来对不受“限购”政策限制的二三线城市的投资比重会逐渐加大，目前华润置地有80%的项目分布在二三线城市。另外，公司2011年可结算和可销售的资源将更多的用于这些项目上。

　　 据华润置地高层透露，今年会有47个项目推售，当中有17个项目是位于不受“限购令”影响城市，例如唐山和成都。

　　 另一方面，华润置地未来会加大商业地产投资，例如商场、公寓和车房等。

　　 王印表示，华润置地的核心商业一般不销售，全部自持。

　　 华润置地的核心商业总可售面积在2010年底是68万平方米，2011年会增加25万平方米。并且2012年华润置地在商业地产上会有更大的投入。预计今明两年，华润置地每年商业可售面积会保持将近40%左右的增长。

　　 据业内人士分析，去年以杭州万象城一期以及今年以沈阳万象城一期、北京橡树湾商业(五彩城一期)为核心的新的商业物业投入运作都将在持续增长的租金市场的情况下，为企业收入带来新的增长动力。

　　 华润置地(上海)有限公司副总经理史国庆认为，“在商业地产的开发过程中，完善的现金流模式是尤其需要重视的。”

　　 朱兆荣也表示，不少意欲转型的开发商缺乏相应的商业运营专业能力，本质上仍然停留于住宅产品开发的资金回笼模式。

　　 也就是说，投资商业地产不但要有低成本的融资，还需要有完善的资金链供应。

　　 据悉，在王印的计划中，5年后持有型物业占华润置地整体资产比例将由目前的18%增长至40%。