作者： 李乐 | 来源： 中国经营报

　　在北京市首次提出房价“稳中有降”后，国务院开始对地方政府在房价控涨指标制定过程中忽视“当地居民购房支付能力”的做法，表现出不满。

　　3月30日，住房和城乡建设部(下称住建部)下发通知，要求地方政府酌情调整已出台的房价控涨指标，并强调，在依据“当地经济发展目标、当地人均可支配收入增速”确定房价控涨指标时，必须考虑并且参照“当地居民购房支付能力”。

　　十分微妙的是，在住建部向地方建设厅局下发该文件的同时，国务院办公厅亦向全国各省、自治区、直辖市和计划单列市政府转发了这份通知。尽管地方政府对“重调指标”一事模棱两可，但来自中央政府的压力，令这场调整或难避免。

　　支付能力

　　3月29日晚间，北京市政府公布2011年楼市调控的“控涨指标”，首次提出房价“稳中有降”。而在此之前，大多数已经公布控涨指标城市的控涨指标则只是模糊的表述为“低于本地人均可支配收入增速”。

　　“30日住建部下发的文件中，在对地方政府提出酌情调整房价控涨指标要求的同时，还要求地方政府在制定控涨指标的时候，不能只考虑当地经济发展目标和人均可支配收入增速，必须考虑当地居民的购房支付能力。”3月31日中午，接近住建部的消息人士称。

　　同日，住建部一位官员向《中国经营报》记者证实了这一文件已下发给地方政府，但对于“购房支付能力问题”并未明确表态，他只是强调“当地经济发展目标、人均可支配收入增速和购房支付能力”是制定调控目标重要的因素、没有将重要性先后排序，“(房价控涨指制定过程中)不能忽视购房支付能力”。

　　2月24日，《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(下称“新国八条”)提出，各地根据“经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力”，确定新建住房价格控制目标。

　　截至3月30日，全国逾40座城市公布了新建住房价格控制目标，但因大都只参考了前两项指标却忽视了居民支付能力而遭到舆论诟病。

　　“若一些地方房价水平已较高，仍然制定了太过宽松的目标，则不利于地产市场调控；有些地方政府担心被问责，定出高目标，这种心理是不可取的。”住建部政策研究中心副主任王珏林向记者表示。

　　“‘新国八条’明确了地方政府对楼市调控负总责。”前述住建部官员向记者强调。

　　地方态度

　　“我现在也没办法明确告诉你改还是不改，要等市里面主要领导的意见。”陕西省西安市政府的一位官员告诉记者，他除了向记者证实已经收悉来自住建部的通知外，便无法提供其他任何确定性的信息。

　　西安市于3月22日出台了新建住房价格控制目标：新建住房价格增长幅度不高于当年经济社会发展目标和人均可支配收入增长幅度。而西安2011年城镇居民家庭人均可支配收入的增长目标是15%。

　　此后，这一指标被社会解读为西安市默许房价上涨幅度上限为15%，随后，西安市政府解释称，西安市将在这一指标的基础上酌情制定本市的新建住房控制目标，而不是将这一指标确定为15%。

　　综合记者掌握的资料表明，截至3月31日，出台新建住房价格控制目标的城市中，除北京考虑到购房支付能力而提出“稳中有降”外，其他城市主要参考的还是“经济发展目标和人均可支配收入增速”。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强告诉记者，经济发展目标和收入增长是现成的量化指标。而居民住房支付能力却不好衡量，需要动用许多资源、建立衡量标准体系。

　　对此，上海市住房保障和房屋管理局相关负责人在接受上海当地媒体采访时就表示，上海今年控制目标中，提出加大保障性住房建设力度、扩大住房保障覆盖面，提高居民保障水平，这都是提高居民支付能力的关键环节。

　　北京市住建委主任隋振江则向记者表示，房地产市场供应的产品多样，调控应该分层而看。综合算起来纯商品住房的价格，政府规定控制上限，实际结果可能会低于“上限”，这一方面和市场波动性有关，另一方面政策执行落地过程也需要显现时期。显然，这是北京采用“稳中有降”这一表述的原因所在。

　　数据之战

　　实际上，为了“稳中有降”，北京市政府已经储备了大量的政策以稀释房价数据上涨的压力。其中包括改货币化拆迁为“以定向安置房屋为主”，以避免过多携带货币的拆迁安置需求进入市场影响供需关系；要求区县政府在未完成保障性住房用地供应前，不得供应商品房用地。

　　3月30日，也就是北京公布“稳中有降”的第二天，北京开始集中推出土地，其中保障性住房的用地占比达52%。

　　北京中原三级市场部副总经理宫萍表示，在“京十五条”中，市建委强调和严格执行新建商品房中70%为中小套型住宅的规定，今年北京保障性住房的工作目标是：力争全年竣工各类保障性住房10万套。北京2010年住宅成交量25万套左右。比如以北京每年度达到25万套成交量为例，将其中10万套抽出，变成保障房以解决居住问题。

　　她认为，通过“京十五条”对于客户购买条件的限制及差别化信贷政策，较大程度地缩减了需求量，从北京市3月份的住宅成交情况预测分析可知，3月住宅成交量比去年同期下降了五成，如此，商品房市场的供需比例会趋于平衡，甚至于出现需求小于供应的现状，从而逐步达到稳中有降的目的。

　　不过，从全国而言，这场数据之战却因为口径的不同而显得越发复杂。记者了解到，合肥、上海等地的控制目标以“新建住房”价格为基准，而兰州、银川等地则以“新建商品住房”价格为基准。

　　“以新建住房价格为基准的计算方式包括保障房在内。而保障房价格很低，能够拉低住房整体价格水平。这意味着商品房的涨价空间就会大幅增加。政府控制房价的绩效就失去了意义。”陈国强说。

附：部分城市2011年度新建住房价格控制目标一览

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