宋尧

　　在住建部要求各地酌情修改房价控制目标的通知下发后，变化已经开始产生。

　　高调反对的是广州，该市国土房管局的官员拒绝对已出台的房价控制目标做出修改。而包括西宁、拉萨等多个西部城市依旧未公布房价调控目标。

　　开始有所调整的，则是长春、大连等新公布目标的城市，长春在房价控制目标中首提房价收入比，而大连低于GDP增速3至5个百分点的目标表述，也与此前的城市明显不同。

　　不过，知情人士告诉本报，住建部在“新国八条”出台后，曾召集18个城市研究如何制定房价控制目标，最后确定按不超过GDP和人均收入增长水平来制定。而地方政府按照这一标准来制定的结果，却引发了舆论的普遍指责。

　　按照“国八条”条文的规定，地方政府制定房价控制目标的参照标准有三个，“当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力”。

　　“因为居民住房支付能力根本无法计算，此外如果真按这一标准走，北上广深这些一线城市房价要至少降一半才合理。”该人士表示。

　　风波始末

　　“各地此前按GDP增速制定的房价控制目标，实际上是住建部窗口指导的结果。”北大公共经济研究中心研究员韩世同对记者表示。

　　据他称，早在一个多月前就已经知道各地城市都会只参照GDP和人均收入这两项指标来制定房价控制目标，消息来自一位“体制内的朋友”。

　　3月29日，出台房价控制目标的城市已有40多个，除少数例外，几乎都选择与年度GDP增速相捆绑，而大多数城市高达十几个百分点的GDP增速，预示着这房价控制目标将与2010年的实际房价上涨相差无几。

　　“我不想去指责地方政府，因为这一结果可以说是技术操作的问题，太指责地方政府有些冤枉他们。”韩世同称，对于习惯照章执行的官场而言，住建部的窗口指导正好为他们制定宽松的目标提供了便利。

　　“我与一些城市国土及建设系统的官员聊过房价控制目标的制定，比较普遍的看法是，按照CPI增幅的标准制定，对地方政府的压力适中，而外界的指责也不会那么大。”北京大岳咨询顾问公司总监李伟这样表示。

　　不过地方官员私底下的意见显然无法成为决策依据，诸多的争议也随之而来。

　　住建部随后向全国的住建系统下发了一条通知，要求各地在确定年度新建住房价格控制目标时，要在本地区内听取社会意见。已经公布本地区年度新建住房价格控制目标的城市，也要以适当的方式听取社会意见，并根据情况，酌情调整已发布的调控目标。

　　在“国八条”出台之后官方内部讨论房价控制目标的制定标准时，没有人能预料到政策的横生枝节。

　　“房价调控目标这事，本来就是中央与地方之间的博弈，中央即便要问责，也得落实了地方的把柄。”李伟称，严格遵循“国八条”规定的当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度这两个参照系，以技术原因将居民住房支付能力剔出在外，地方政府显然在第一轮博弈中占尽了上风。

　　文字游戏

　　表态积极的几个城市饱受诟病。

　　北京市的政策里只包括“普通住房”一项，将保障房与高端房同时剔除在外。当地现行的普通住房标准为2008年11月发布，必须同时符合三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平米以下；实际成交价低于同区域平均交易价格1.2倍以下。

　　但问题是，平均交易价格依旧按2008年的标准化为四档，具体为三环以内总价215万元/套、三环至四环之间175万元/套、四环至五环之间165万元/套、五环以外100万元/套。由于房价的高涨，这样的住房在北京基本上已经找不到。

　　长春的房价收入比则与家庭年收入挂钩，按夫妻两人的收入计算。加上长春房价的总体水平较低，今年仍旧有不小的上涨空间。大连市的房价控制目标经过扣除折算之后，其涨幅空间仍旧在10%左右。

　　“地方政府也有楼市滑落的担忧，而房价控制目标，这时候已经成为地方政府稳定预期的工具。”李伟认为，单纯价格的涨跌对市场影响不大。不过一旦市场形成降价预期，势必带来楼市成交量的大幅下跌，那对市场则是破坏性的。“地方政府的财政收入将因此受到致命打击。”

　　因此，在房价控制目标上，地方政府会尽可能提高预期，以化解当前楼市观望的气氛，促进成交。“与GDP增速挂钩的房价控制目标，在向总理表态，也向市场表态，核心都是稳定房价。”

　　依旧有压力

　　即便是偏高的房价控制目标，从现在来看地方政府的完成依旧有压力。

　　中国指数研究院刚刚发布了2011年3月的 “百城价格指数”，3月份，百城住宅平均价格环比依旧保持上涨，涨幅为0.59%。而全国十大城市中，除上海之外，同比涨幅均超过10%。

　　而世联地产业也对全国21个城市1-2月间的房价走势作出分析。包括北京、郑州、青岛、沈阳等在内的8个城市被其认为年底完成房价控制目标压力极大。在对比2010年全年的均价与2011年1-2月的房价水平之后，上述8个城市的增长幅度都超过了10%，最高的郑州达到17.4%。

　　“以哪个时点的房价做比较？”世联地产在报告中提出这样的问题。各个城市在公布目标时也仅笼统地说对比2010年，却未指明具体时间节点。“是以全年均价呢，还是年末价格？”

　　具体到北京，根据国家统计局的数据，在90平米以下新建商品房价格的统计上，北京市也连续两月环比上涨，1月份涨幅为1.5%，2月份为0.9%，2月份同比涨幅也高达9.8%。要想“稳中有降”，也颇有压力。

　　“最好的办法其实是不出台房价控制目标，一出台反而就乱了。”如此纷杂的局面下，韩世同这样认为，“其实无论是GDP、居民可支配收入还是支付能力，与房价涨幅之间都没有一个必然的数理逻辑关系。制定房价控制目标，在技术上本来就是无法实现的。”

　　在外界的指责中，房价控制目标与具体调控措施的脱节最为业内所诟病。“其实政府已经限购、限价和大量建设保障性住房了，还需要什么各城市的房价控制目标呢？”SOHO中国有限公司CEO张欣(微博 专栏)便持这样的意见，而这一观点也为许多开发商所赞同。

　　中国房地产协会的秘书长苗乐如则认为关键点还是要理清调控的目标。“楼市调控的关键点是保民生，价格调控也是如此。但这个民生的界限该划在哪里呢？笼统地将全部房价纳入其中便能达到目的？”

　　苗乐如认为绝非如此，首先应当做的还是对市场做深层次的细化剖析，理清结构，“普通住宅，这才是老百姓怨声比较大的部分”。

附：部分城市2011年度新建住房价格控制目标一览

直辖市	2011年度新建住房价格控制目标
城市	各地主要内容
北京	新建普通住房价格与2010年相比稳中有降
上海	全市新建住房价格涨幅低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平
天津	新建住房价格涨幅低于年度城镇居民人均可支配收入增幅
重庆	主城区新建住房价格涨幅低于年度主城区城市居民人均可支配收入增速和城镇职工工资收入增速的平均值
广东	2011年度新建住房价格控制目标
城市	各地主要内容
广州	新建住房价格涨幅要低于年度GDP增幅和城市居民人均可支配收入增幅，而新建住房是指新建商品住房、限价房和经济适用房。从化、增城另行公布
深圳	新建住房价格指数的涨幅低于年度GDP和常住人口人均可支配收入的增速
汕头	新建住房价格涨幅不高于本年度GDP预期增长目标
东莞	新建住房价格增幅不超过8%
河源	今年商品住房价格同比上涨10%，均价控制在每平方米3600元左右
佛山	新建住房价格涨幅不高于年度GDP增速
惠州	市区新建住房价格增幅不高于居民人均可支配收入的增幅，不得超过10%
肇庆	新建住房价格控制目标为不高于年度GDP增速
湛江	新建住房价格指数增幅不高于本年度GDP增速
广西	2011年度新建住房价格控制目标
城市	各地主要内容
南宁	新建住房价格增幅力争控制与当年人均可支配收入增幅相适应，不高于当年GDP增幅
桂林	新建住房价格增幅不高于本年度城镇居民人均可支配收入实际增长水平
河池	市本级新建普通住房年平均销售价格力争控制在每平方米建筑面积3136元以内，非普通住房不在控制范围内。列为普 通住房需同时满足以下条件：一是小区容积率在2.0以上；二是单套建筑面积在140平方米以内；三是单套销售价格在2010年平均销售价格两倍以内，即每 平方米建筑面积售价在5600元以内
北海	新建住房价格同比价格指数涨幅不高于年度GDP和人均可支配收入增速
贵州	2011年度新建住房价格控制目标
城市	各地主要内容
贵阳	新建住房价格增幅不高于去年全国新建住房价格平均增幅
宁夏	2011年度新建住房价格控制目标
城市	各地主要内容
银川	新建商品住房价格同比增幅要低于10%
安徽	2011年度新建住房价格控制目标
城市	各地主要内容
合肥	全市新建住房年度价格涨幅不高于全市年度GDP、居民可支配收入增幅
阜阳	全年新建住房平均价格增幅低于当年城市居民家庭可支配收入增幅
蚌埠	市区新建普通商品住房价格指数同比增幅不高于本市城镇居民人均可支配收入增幅
内蒙古	2011年度新建住房价格控制目标
城市	各地主要内容
呼和浩特	市新建住房价格的年增幅低于本年度城镇居民人均可支配收入的增长水平
包头	新建住房价格控制目标为涨幅不高于10%
黑龙江	2011年度新建住房价格控制目标
城市	各地主要内容
哈尔滨	市新建保障性住房和社会商品住房综合价格涨幅低于年度GDP和人均可支配收入的增幅
牡丹江	新建住房价格涨幅低于全市GDP和城乡居民人均可支配收入的增长水平
海南	2011年度新建住房价格控制目标
城市	各地主要内容
海口	新建住房价格涨幅要低于年度城镇居民人均可支配收入增长水平。其中，保障性住房销售价格控制在4000元/平方米以下；新建商品住房价格涨幅应低于全市城镇居民人均可支配收入增长水平
三亚	新建住房价格涨幅低于年度城镇居民人均可支配收入增长水平，比2010年价格涨幅明显回落
江苏	2011年度新建住房价格控制目标
城市	各地主要内容
南京	严格控制商品住房价格上涨，2011年度全市新建住房价格涨幅明显低于居民人均可支配收入增幅，低于2010年度全市新建住房价格涨幅
苏州	市区新建住房成交平均价格同比增幅低于GDP和市区居民人均可支配收入的增幅
无锡	市区新建住房价格涨幅低于年度市区城市居民人均可支配收入的增幅
常州	市区新建住房价格涨幅控制在年度城镇居民家庭人均可支配收入增幅之内
南通	市区新建普通商品住房价格涨幅控制在9%以内
镇江	新建住房价格均价涨幅低于城镇人均可支配收入增幅
淮安	市区新建住房价格增幅低于地区GDP的增幅
扬州	市区新建住房销售价格增幅低于当年城市居民可支配收入增幅
山东	2011年度新建住房价格控制目标
城市	各地主要内容
济南	新建商品住房均价涨幅低于年度城镇居民人均可支配收入增长水平
青岛	新建住房价格涨幅明显低于年度城市居民人均可支配收入增幅
德州	新建住房价格增幅低于年度城镇居民人均可支配收入增幅
烟台	中心城市和各县市新建普通商品住房价格增幅要明显低于当年城市人均可支配收入和经济增幅
山西	2011年度新建住房价格控制目标
城市	各地主要内容
太原	新建住房同比价格指数涨幅不超过年度经济发展和人均可支配收入增速
晋城	市区新建住房价格同比增幅控制在6%以内
大同	新建住房年度价格指数同比增幅控制在当年城镇居民人均可支配收入和经济增长幅度以内
江西	2011年度新建住房价格控制目标
城市	各地主要内容
南昌	全市新建住房价格涨幅控制在当年城镇居民人均可支配收入的增幅以内，同比增幅控制在10%以内
宜春	中心城区今年新建普通商品住房价格控制目标，以2010年底普通商品住房价格为基数，控制在城镇居民人均可支配收入增长比例以内
新疆	2011年度新建住房价格控制目标
城市	各地主要内容
乌鲁木齐	新建商品住房价格上涨指数将控制在当年城镇居民人均可支配收入的增幅以内。各房地产开发经营企业的商品房销售应进行价格备案，备案应包括全部销售房源和每套房屋销售价格，备案的销售价格为最高销售价格，实行“一价清”制度。
河南	2011年度新建住房价格控制目标
城市	各地主要内容
郑州	同比价格指数涨幅不高于年度经济发展和人均可支配收入增速
安阳	新建住房价格控制目标为同比不高于当年GDP增幅
济源	新建住房同比价格指数涨幅不高于年度GDP增速
湖北	2011年度新建住房价格控制目标
城市	各地主要内容
武汉	新房价格增幅低于年度GDP和居民人均可支配收入的增长水平，涨幅不超过12%
襄阳	市区新建商品住房价格涨幅低于该市GDP的增幅，与城镇居民可支配收入增幅相适应
宜昌	新建住房价格涨幅低于2010年新建住房价格上涨幅度，不超过地区GDP增速，与城镇居民人均可支配收入水平相适应。
随州	2011年住房平均销售价格预计增幅10%，控制目标3327元/平方米
福建	2011年度新建住房价格控制目标
城市	各地主要内容
福州	城区2011年度新建住房价格增幅低于2011年城镇居民人均可支配收入增长水平，且新出让的商品住房用地楼面地价保持在2010年水平
厦门	以统计部门发布的价格统计指标为依据，新建住房价格指数同比涨幅明显低于年度GDP和人均可支配收入增幅
漳州	新建住房价格涨幅应控制低于年度GDP和人均可支配收入的增幅
泉州	新建住房价格指数同比涨幅要低于年度城镇居民人均可支配收入的增速。
福清	新建住房价格涨幅应低于今年GDP增速和城镇居民可支配收入的增速，并适时提高城镇居民住房支付能力
永安	新建住房均价不超过年度GDP、人均可支配收入增速
宁波	市区新建住房价格全年涨幅低于年度市区居民人均可支配收入的增幅
绍兴	市区新建商品住房价格涨幅控制在今年市区城镇居民家庭可支配收入增幅以内
台州	各地要制定新房价格月环比控制目标，引导开发商合理定价，价格涨幅控制指标原则上应低于年度GDP和人均可支配收入的增速
湖州	新建商品住房价格增幅应控制在当年GDP增速以内，并严密跟踪房价走势，如有异常，适时出台有针对性的限购政策
温州	新建住房价格控制目标为低于年度GDP和城镇居民家庭人均可支配收入增幅平湖新建住房年度价格涨幅低于年度GDP增速
嘉善	新建住房年度价格涨幅不高于本县年度GDP和城镇居民人均可支配收入增速
金华	市区新建住房价格涨幅不超过市区城市居民人均可支配收入增速
吉林	2011年度新建住房价格控制目标
城市	各地主要内容
长春	新建住房房价收入比控制在5.8以内新建住房价格控制目标为2800元/平方米，3000元/平方米。新建住房价 格包括以下几项：1。征收成本850元/平方米；2。建筑成本980元/平方米，1170元/平方米；3。各项收费成本270元/平方米；4。基础设施建 设成本260元/平方米；5.5%的配建廉租房成本，140元/平方米，150元/平方米；6。利润300元/平方米。
东辽	新建住房价格控制目标为均价不超过2500元/平方米
临江	新建住房价格控制目标为均价不超过2800元/平方米
辽源	新建住房价格控制目标为均价不超过3500元/平方米
榆树	市区新建住房价格增幅控制在10%以内
敦化伊通满族自治县	新建住房价格控制目标为不高于2011年城市居民家庭可支配收入预计的增幅
辽宁	2011年度新建住房价格控制目标
城市	各地主要内容
沈阳	新建住房价格指数同比增幅低于年度城市人均可支配收入和经济增幅
大连	新建住房价格指数要明显低于当年经济增长和城市人均可支配收入增长速度，力争低于经济增长和城市人均可支配收入增长速度3-5个百分点
锦州	新建住房平均价格增幅明显低于2010年商品住房平均价格同比增速，控制在同比增幅13%以内
凌海	新建住宅平均价格控制目标为同比增幅不超过5%
丹东	新建住房价格同比涨幅控制在9%以下，其中市区同比涨幅控制在9.5%以下
鞍山	新建商品住房价格增幅不超过年度城市人均可支配收入增长水平
甘肃	2011年度新建住房价格控制目标
城市	各地主要内容
兰州	新建商品住房价格涨幅不超过9%，甘肃其他市州确定的新建。住房价格涨幅不得高于兰州市
天水	新建商品住房价格同比增幅低于8%
陕西	2011年度新建住房价格控制目标
城市	各地主要内容
西安	新建住房价格增幅不高于年度经济社会发展目标和人均可支配收入增幅
铜川	新建住房销售均价可控制在3500元/平方米以内，价格增幅控制在9.78%以内
汉中	市中心城区新建商品住房均价至年底涨幅严格控制在10%以内
延安	新建商品住房价格增幅控制在7%以内
咸阳	新建住房价格增幅为13.4%以内
兴平	新建住房价格控制目标预计增幅为13%以内新建住房价格增幅低于GDP增幅和城镇居民人均可支配收入增幅
宝鸡	新建住房价格涨幅控制在10%以内
榆林	新建商品住房价格增幅控制在12%以内
渭南	中心城市新建商品房均价增幅控制在10%以内
商洛	新建住房价格增幅控制在9.2%以内
华阴	新建住房价格涨幅控制目标确定在15%以内
韩城	新建住房价格涨幅控制目标确定在13%以内
安康	新建商品住房价格涨幅控制在10%以内
杨凌	示范区
四川	2011年度新建住房价格控制目标
城市	各地主要内容
成都	新建普通住房价格涨幅明显低于年度城乡居民人均可支配收入的增幅
眉山	新建住房平均价格涨幅不超过GDP增幅和人均可支配收入增幅
自贡	新建住宅价格上涨幅度低于当年城镇居民可支配收入的增幅
泸州	新建住房价格增幅不高于城镇居民家庭人均可支配收入增幅
云南	2011年度新建住房价格控制目标
城市	各地主要内容
昆明	新建商品住房价格涨幅低于年度GDP和人均可支配收入增长水平
玉溪	中心城区新建住房价格增幅控制在2010年城镇居民人均可支配收入的增幅以内；其余八县也要调控房价增幅。各地适时提出实行地方住房限购政策。
临沧	主城区新建商品住房价格指数的同比涨幅要低于10%
保山	新建住房价格增幅不超过当年GDP增幅
普洱	中心城区新建住房价格同比增幅低于10%
河北	2011年度新建住房价格控制目标
城市	各地主要内容
石家庄	新建商品住房年度价格上涨幅度明显低于全市城市居民人均可支配收入增长幅度，力争上涨幅度控制在10%以内
邢台市区	新建住房价格同比增幅低于9%
新河县	增幅控制在4.17%以内
巨鹿县	增幅不超过6%
南宫市	增幅控制在13%以内
沙河市	增幅控制在12%以内
清河县	增幅控制在10%以内
威县	增幅控制在8.7%以内
隆尧县	增幅控制在8.6%以内
平乡县	增幅12%以内
广宗县	增幅控制在13%以内
柏乡县	增幅控制在8%以内
临城县	增幅不超过11%
任县	增幅不超过9%
湖南	2011年度新建住房价格控制目标
城市	各地主要内容
长沙	新建普通商品住房价格涨幅低于全市年度GDP和城乡居民人均可支配收入的增长水平
岳阳	新建商品住宅价格增长幅度为10%左右
常德	市城区新建普通住房价格涨幅不高于年度地区GDP增幅和城镇居民人均可支配收入增幅。全市房价收入比控制在合理区间。

　　来源：经济观察网