本报记者 赵卓 发自北京

　　作为经济总量全国排名前三位的山东，在中国地产版图中，却从没有占据过重要一席，在每年评出的中国房地产企业销售排行榜以及销售面积排行榜上，也鲜有鲁派地产商的身影。不过这一切，或许即将改变，鲁能集团不久前刚刚获得了一张珍贵的国资委地产通行证—这也是鲁能地产业务冀以跻身一线地产商行列的通行证。但对于鲁能集团而言，接下来要面对的问题将更加复杂。

　　为什么是鲁能？

　　今年3月2日，国资委研究局副局长楚序平在“中国经济社会发展智库第四届高层论坛”上确认了央企地产即将扩军的消息，主业为非房地产业务的5家央企—鲁能集团、中航工业、神华集团、中煤集团和新兴集团，将会获批保留地产业务，房地产央企由此前的16家扩编至21家。

　　能源企业鲁能为何能获得如此珍贵的一张通行证？

　　前国资委的一位官员告诉时代周报记者，鲁能集团是国资委旗下一家三级企业，山东鲁能集团的控股股东为山东电力集团，而山东电力集团则是国资委旗下一级企业国家电网的全资子公司。前几年，鲁能转让或出售了不少项目，目前煤电和房地产已经成为其主营业务，其中房地产不仅规模已经很大，项目更是遍及各地—这一点并不为大多数人所知。

　　据介绍，鲁能集团的地产业务主要由鲁能置业集团公司负责。鲁能置业成立于 1992 年，管理资产总额达到 220 亿元。主要投资方向为住宅地产与商业地产，重点在中心城市和优势区域发展房地产项目，2008 年鲁能置业集团被评为中国房地产百强企业“成长性”第3位、“规模性”第4位。

　　而鲁能置业只是鲁能集团地产业务其中的一部分，集团的地产业务实际上非常庞大，先后设立了19个房地产开发公司进行房地产开发，其开发的项目多以千亩以上大盘为主，其开发的项目遍布全国。

　　中投顾问房地产行业研究员韩长吉告诉时代周报记者，整个鲁能集团资产分为电煤、铝业和房地产三部分，并分别融入*ST能山(第二大股东)、金马集团和广宇发展三家上市公司。鲁能房产作为鲁能集团营运模块的1/3，资产占比1/5左右。鲁能房产的利润较高，在全国同业中排名前10名。

　　时代周报记者查阅这三家上市公司的年报显示，广宇发展交上一份不错的成绩单，2010年广宇发展总资产规模为27亿元，2010年实现主营业务收入约为15.3亿元，同比增幅达50.39%，主营行业房地产业营业收入为13.22亿元，毛利率达40.21%。该公司的核心资产为重庆鲁能星城，该项目是多期滚动开发的大型项目，是公司营业收入的主要来源。

　　而*ST能山2010年半年报显示，2010年上半年营业收入13.29亿元，扣除非经常性损益后净利润-7064.92万元；金马集团总资产为20.2亿元，2010年公司亏损2684.26万元，主要是眉山启明星铝业公司大幅亏损所致，因最近两年连续亏损，公司股票于2月17日停牌一天，自2月18日起实行退市风险警示的特别处理，公司股票简称将变更为*ST金马。

　　这也不难理解，为何去年国资委要求78户不以房地产为主业的央企退出房地产业务后，鲁能一直在积极争取获得国资委地产开发的“绿卡”了。

　　海南大地主

　　在北方提起山东鲁能，人们首先想起的是那个鼎鼎大名的足球俱乐部，但是在海南，人们肯定会马上想起鲁能山海天、三亚湾新城……

　　近几年，尽管几乎所有国内一线开发商都云集在海南，但是问到谁才是海南地主，答案恐怕就是鲁能。与各大房企蜂拥而至不同，山东鲁能集团早在1992年登陆海南，在长达将近20年的时间内未曾转移。

　　由于项目过于分散，且三亚和海口的开发公司相对独立，因此早期鲁能地产在海南基本处于倒手土地状态。而后鲁能开始整合旗下业务，其海南的地产业务才开始大规模开展。鲁能在海南首个项目为“山海天”， 而后鲁能就在三亚湾22公里海岸线的核心地段一举拿下6.8平方公里的土地，打造鲁能三亚新城，此外鲁能还有海蓝椰风和海蓝福源等项目。

　　2009年9月29日，海南鲁能城管理有限公司在三亚成立，负责管理海南鲁能广大置业有限公司、海南三亚湾新城开发有限公司、海南英大房地产开发有限公司、海南永庆生态文化旅游有限公司、海南盈滨岛置业有限公司、海南亿隆城建投资有限公司、三亚山海天大酒店。这也正式宣告此前的鲁能地产“游击队”收编为 “编制军”。

　　和富力、首创、海航一样，鲁能在海南也控制了大量一级开发土地。公开资料显示，鲁能三亚湾土地一级开发项目在建项目为三亚湾水系工程，该项目开发总面积10297.65亩，可出让土地6522.92亩，不可出让的公共土地面积37774.7亩，预计总投资257938.5万。完成征地拆迁约4333.15亩，通过政府“招牌挂”已完成土地出让1760.29亩，剩余土地一级开发面积约为4762.63亩。

　　另据媒体报道，鲁能拥有文昌市铜鼓岭一带大片的土地一级开发资格，该项目规划面积约86.64平方公里(其中陆地面积46.64平方公里、海域面积40平方公里)，除此之外，鲁能在万宁市的万宁兴隆湖度假区项目至少拥有200万平方米的土地。

　　根据鲁能公布的数据显示，截至2009年9月，其房地产开发项目分布于北京、山东、海南、四川、重庆等省市。这其中，鲁能在海南的土地储备几乎占整体土地储备的一半。

　　鲁能在海南的土地储备究竟有多少，说法不一，流传较广的是鲁能置业在海南拥有19平方公里土地(约2.9万亩)，而海南现有多少土地掌握在地产商手中？海南国土环境资源厅厅长严之尧的回答是13万亩左右。换言之，海南将近四分之一的土地储备在鲁能手中。

　　2009年年底，鲁能集团将旗下7家房地产公司的股权注入其上市平台广宇发展，其中4家海南公司总占地面积共计1050.05万平方米。

　　由于拿地较早，这些土地溢价巨大。其中海南鲁能广大土地及资产增值率为133.5%；海南三亚湾增值率为705.83%；海南英大增值率为262.75%；海南盈滨岛增值率为192.84%。仅这4家海南公司，就为鲁能带来33.55亿元的账面价值，溢价22.6亿元。

　　借势广宇发展

　　作为能源企业，鲁能地产的发展可谓一波三折。

　　尽管20年前就进入地产行业，但是项目大多分散在各个子公司中，鲁能集团新闻中心主任徐敏伙此前接受时代周报记者采访时也坦言，过去鲁能在各地的地产公司整体优势发挥不够，“多数都是单兵作战”，极大地制约了鲁能地产的开发能力，这是鲁能集团虽然拥有巨量土地储备，但开发及销售的面积却少之又少的主要原因。

　　2006年5月，作为国家电力系统的鲁能开始了一系列股权转让，私有化路径日渐明晰，而后鲁能的私有化备受市场的质疑，国务院相关部门专门组成调查小组赴山东调查。在此期间，鲁能地产业也受到重创，2007年5月鲁能置业被迫将青岛鲁能领秀城出售给青岛海信地产，北京、厦门、海南等地的项目均有出售计划。

　　2008年2月，经过系列转让，山东电力集团控股鲁能77.14%，成为山东鲁能集团控股股东，鲁能回归国有。而后，鲁能开始了一系列改革，目前已经基本形成为电煤、铝业和房地产为主业的产业格局。

　　广宇发展是鲁能集团倾力打造的地产旗舰。资料显示，广宇发展1993年12月在深圳交易所上市交易，2004年年中，由鲁能集团旗下公司恒源置业控股的南开生化成为广宇发展的第一大股东，当年12月，鲁能集团将重庆鲁能65.5%的股权注入广宇发展，广宇发展还控股70%的重庆鲁能英大置业。

　　2009年12月25日，广宇发展公告称其拟向山东鲁能集团非公开发行股份购买其拥有的7家房地产公司的股权，置入资产包括重庆鲁能开发(集团)有限公司34.5%股权、宜宾鲁能开发(集团)有限公司65%股权、海南鲁能广大置业有限公司100%股权、海南英大房地产开发有限公司100%股权、海南三亚湾新城开发有限公司100%股权、海南盈滨岛置业集团有限公司50%股权、山东鲁能亘富开发有限公司100%股权。

　　中信建投发布的研究报告指出，不计算三亚10297.65亩土地一级开发利润，本次注入资产将会给广宇发展带来213.31亿净利润。

　　韩长吉认为，鲁能集团的这次资本注入，并没有把大部分的房地产资产放进广宇。鲁能集团向广宇发展注入二级开发用地建筑面积950 万平方米，一级开发用地1 万亩，广宇发展可开发用地增长236%，鲁能集团在全国拥有土地储备约7619万平方米，建筑面积约4870万平方米，完成注资资产不到全部房地产资产的1/10。

　　这就意味着鲁能地产未来的整体上市趋势已经明显。鲁能地产旗下资产分散，各项目公司相对独立，没有形成整体开发实力已经成为鲁能房地产发展的一个“软肋”，而借壳广宇发展上市是鲁能房地产的最佳选择。

　　韩长吉告诉记者，鲁能未上市公司还有北京顺义新城建设开发有限公司、北京海港房地产开发有限公司、大连鲁能置业有限公司、大连神农科技有限责任公司和大连金石滩板道街项目有限公司等。注入广宇发展资产数量为二级开发用地建筑面积950 万平方米，一级开发用地1 万亩，相对于整个鲁能房产的土地储备，非上市公司的土地储备比上市公司储备要充足得多。

　　而且非上市房产公司中也有大量优质房地产项目。比如：北京顺义新城、大连东方·优山美地都是非常具有竞争力的房地产项目，所以盈利情况和上市部分盈利没有太大的差别。一旦通过广宇发展整合旗下地产业务，让鲁能地产整体上市，借助广宇发展这个资本平台，即可晋升我国国内“一流房地产集团”。

　　转型艰难

　　作为央企背景的公司，又拿到了梦寐以求的地产通行证，鲁能在地产行业大展拳脚已经指日可待。

　　亚豪机构市场总监郭毅告诉时代周报记者，一方面鲁能发展房地产在融资方面还是有得天独厚的优势，不仅可以获得银行提供的新增房地产开发贷款，央企母集团或可以直接注入大量的资金，或可以为其做信用担保，这都是普通民营企业根本无法与之相比的。另一方面，系统内而且项目遍布各地的鲁能可以接手其他央企退出的项目，短时间发展壮大自己。

　　韩长吉也认为，鲁能集团在全国拥有土地储备约7619万平方米，建筑面积约4870万平方米，这些资产如果全部置入广宇发展，土地储备面积将超过万科和保利，与碧桂园和恒大的土储不相上下，可能立即进入“第一集团”的俱乐部。而且相较于万科、保利是单一的房地产企业，鲁能地产在抗风险方面也优于后者，加上鲁能房产主要的投资方向为商业地产和高档别墅，这两个方面在此次政府楼市政策中没有受到太大的影响。随着投资热潮的到来，鲁能地产将迎来一次发展热潮。

　　但 “一线地产俱乐部”之路也没那么好走。

　　目前央企地产队伍中，中海和保利2010年销售额均超过了500亿元，在业界五强之列中占据两席，毫无疑问是一线企业；业绩处于第二梯次的有招商、华润、中铁、中铁建、中冶、中建、中航、中粮、中化方兴等，年度销售额大都在200亿元以下。而广宇发展年报显示，2009年公司实现主营业务收入10.17亿元，2010年实现主营业务收入约为15.3亿元，净利润只有1.1亿元。

　　另外，为了整合海南地产资源，2009年9月，海南鲁能城管理公司成立。但随后鲁能城管理的4家公司全部被注入广宇发展，鲁能集团将如何处理鲁能城与广宇发展的关系，如何推进整体上市，对于内部关系复杂的央企鲁能而言，是要慎之又慎的。

　　韩长吉则表示，鲁能集团和其他央企一样，在未借壳上市之前，鲁能房产也是经营分散，各自为战，没有整体开发实力。通过控制广宇发展，鲁能房产向广宇发展注入了大量资产，在形式上鲁能房产完成了南方的业务整合。如果鲁能房产想整合全部的房地产业务，将面临两个方面的问题：

　　首先，优质房产项目将得到快速发展，但内地重点城市发展相对滞后。以万科为例，万科的房产业务80%集中在沿海城市。如果鲁能房产在整合了全部的资产后，沿海城市的投资将大于内陆重点城市，之前鲁能房产在重庆、济南、宜宾的市场份额可能会受到资金限制。

　　其次，超大型企业的合并都将面临同样的整合问题，内部管理难度加大。统一布局和规划会破坏之前的各自为战的格局，资产总量变大，但项目评估、风险控制、人员管理难度将加大，项目运作潜在的风险加大。

　　看来，鲁能集团虽然获取地产“绿卡”，但若想跻身一线行列，尚需解决以上诸多难题。