李季平

　　北京市住房和城乡建设委员会有关负责人29日表示，按照国务院要求，经北京市政府研究，并广泛听取社会各界意见后确定，北京市新建普通住房价格控制目标是：加大住房保障力度，廉租住房应保尽保，公共租赁住房保障能力明显提高；新建普通住房价格与去年相比稳中有降。

　　当多个城市将今年房价调控确定为增幅不超过10%的目标以后，北京市公布的调控目标首次出现 “降”字，受到社会舆论一致好评。然而，接下来的问题是，在目前我国房地产政策大环境背景下，北京版的房屋价格“稳中下降”该怎样操作？能否达到“降”的目的和效果？

　　首先，北京版的房价下降模式，对于商品房市场而言，是有条件限制的，即“新建普通住房价格”，也就是说，降价房屋的范围有限制：一是“普通住房”，二是“新建”的。这里需要厘清的一个概念是，“普通住房”容易理解，就是套型90平方米以下(有的城市确定为144平方米以下)、住宅小区容积率1.0以上的普通商品房；但是，“新建”的概念就很模糊了，是指2011年新入市销售的普通住房、还是指2011年开工建设的普通住房呢？官方报道并没有对此做详细解释，假如是后一种情况的话，普通住房价格“稳中有降”的目标对消费者来说，短期内没有意义，因为即使是普通商品房从建设到销售也需要两到三年时间。

　　其次，没有说通过什么途径来实现“稳中有降”？从目前的政策来看，房屋价格形成分为两种情况：政府定价和市场机制。政府定价的房屋多为保障房，市场调节的为商品房。那么，我们现在一般意义的普通住房，多指是商品房，这种住房除了极少数的限价房以外，都是以商品来销售的。既然北京版的房价调控目标，并没有对除“普通住房”以外的商品房价格作出“降”的目标设定，单纯的以市场机制模式来降低“普通住房”价格的目标就很难实现。因为在一个城市的中高档住房价格持续处于涨势的前提下，“普通住房”价格必然受其影响，是很难降低的。这时候，唯一采取的方式就是将原本属于商品房序列的 “普通住房”，以行政方式纳入调控范围，强制降价，然后政府出资将市场价与政府强制降低后的差价补贴给开发商。显然，这样的结果，并非是真正意义的降价。

　　再次，自去年4月国家出台“国八条”开始，加之今年国家高调宣布并实施建设1000万套保障性住房，我国房地产市场保障房的归保障、市场的市场，这样双轨制的政策渐渐步入正常，并获得社会认可。可此次对普通住房价格调控为“稳中有降”的北京版模式，将住房市场“一分为三”，除了保障类和市场类以外，又从市场调节的范围内分离出“普通住房”，以行政手段调控价格，这样的趋势与房地产市场化整体走向是相悖的。

　　实际上，自2005年开始，虽然几乎每年都要调控，但是社会公众对于房屋涨价预期为什么还如此强烈？我个人认为，这里的关键是两点：一点是我们这几年的货币增长速度过快，几年内，我国的货币总量由40多万亿元膨胀到70多万亿元，钱多了，投资就多了，买房成了首选；另一点是，多年来的房地产调控政策，无论是限购限贷，还是房产税试点，从来不触及多套存量房既得利益者，这一群体从房地产得到的巨额利益，对后来炒房、购房者的吸引力越来越大。

　　要从根本上稳定或降低房价，降低人们对房地产的涨价预期，就应当从上述两个方面入手。因此，北京版普通住房降价模式，只会强化政府对于商品房价格的行政干预。从长期看，对于房地产市场持续健康发展缺乏积极影响。