张晓玲

　　 2009年至2010年充斥内地土地市场的地王、高价地已渐行渐远。土地市场已开始蔓延些许悲观气息。本报记者统计显示，今年一季度以来，土地流拍、底价成交频发，土地溢价率大减。涉及土地面积数百万平方米；房企拿地态度谨慎，整体处于观望状态。

　　 接受记者采访的房企负责人称，这是各家公司对于后市的预期以及自身资金和财务的考量而做出的选择，包括万科、金地、绿城、佳兆业等公司在内，不再留恋一二线城市的公开招拍挂土地，转而将目光投向更为深入和广阔的三四线城市，以及热点城市的旧城改造、一二级联动开发土地和并购上。

　　 房企意愿拿地成本趋降

　　 3月24日下午，广州市迎来春节后首场土地拍卖，包括1宗住宅用地和3宗商业用地。由于4宗地块分别只有一位买家报价，均直接以底价成交。

　　 本次拍卖的住宅用地番禺大岭村地块去年7月曾流拍，此次挂牌起始价比去年上涨2229万元，由碧桂园以底价拍得，折合楼面地价2603元/平方米。

　　 中国房产信息集团数据显示，截至2月20日，33个被监测城市中，出现土地流拍的城市有17个，其中苏州仅1月有8幅土地流拍，土地性质全部为商业用地。

　　 北京的土地出让溢价率大减。2月份以来仅有2块住宅用地出让，顺义后沙峪居住项目用地以楼面地价8020元/平方米出让。而2009年11月底，后沙峪曾经诞生楼面地价3万元/平方米的地王，2010年中后沙峪马坡地块出让的楼面地价也近万元；丰台长辛店项目被其一级开发商万年基业获得，地块溢价率仅为9%。而2010年丰台成交的居住用地平均楼面价是13182元/平方米。

　　 曾经火爆的二线城市温州土地市场彻底降温，自1月26日新“国八条”出台至今，温州市区已有11宗土地流拍。

　　 “这些过去几年土地价格升太高的城市，招拍挂我们基本不去碰了。”华南一家大型房企投资部人士对记者说。

　　 按照万科董秘谭华杰的观点，土地价格是房企出于对未来房价的预期，从而愿意付出的价格。土地流拍和底价成交可以说明，房企目前对后市走向趋于谨慎和悲观；“面粉太贵”的一线城市不再受宠。

　　 据世联地产研究部总监王海斌介绍，去年以来，排名前十大的房企一线城市土地储备已经大幅下降，保利、万科等二、三线城市的土地储备已经占到80%以上。碧桂园、恒大、佳兆业等公司，二、三线城市土储更占到90%以上。

　　 土地市场降温的另一面，是主流房企不愿意再出高成本拿地。

　　 从近期陆续出炉的年报来看，主流房企2010年购地的平均楼面地价均有所下降，但由于购地方式及战略布局不同，房企之间差异很大。如万科、保利、龙湖等布局均衡的房企，拿地成本在2000余元/平方米，而恒大、碧桂园、雅居乐、佳兆业等深耕三四线城市的房企，平均购地成本仅数百元/平方米。

　　 过往高价拿地的教训也在年报中有所体现，万科、保利均在年报中表示部分项目因2007年拿地价格太高而产生了部分减值冲抵，影响到整体利润率。中海内部人士认为，随着调控进一步深入，公开市场的土地流拍还将可能发生。

　　 公开招拍挂之外，越来越多的公司倾向于以旧城改造、城市综合开发、旅游地产、并购等方式获取土地资源。

　　 招拍挂褪色

　　 土地流拍的背后，更是土地招拍挂制度的变异和改革。

　　 很多业内人士犹记得，2009年五六月间，北京广渠路高价地扎堆，以及2010年两会期间一日诞生三地王的景象。去年4月，北京市国土局副局长曾赞荣表示，北京将改进“价高者得”的土地出让方式，更多采用“综合条件最优者得”的综合评标方式。如今，北京在试行了近一年的土地评标制度后，地王现象锐减。

　　 北京上述改进招拍挂的试验，得到国土部的肯定。北大房地产研究院院长陈国强认为，北京的综合评标模式、“双竞模式”可能被推广。

　　 有业内人士认为，越来越多的旧城改造和一二级联动，是土地出让制度在走回头路，重回协议时代。

　　 但前述华南地产商人士不认同这一观点，“我们在二、三线拿地也是招拍挂为多，”该人士说，土地招拍挂依然是主流，关键是如何去完善。