唐文祺

　　龙湖地产本周早些时候在香港举行业绩发布会时透露的公司在北京建设的保障房项目出现1亿元人民币（下同）亏损的消息，或许会对开发商投资保障房建设的热情产生一定的消极影响。

　　不过，志在吸引更多开发商参与募资的“建银精瑞公共租赁住房建设投资基金”（下称“公租房基金”）仍在坚持。3月22日，在“调控下的房地产发展趋势及投资策略高峰论坛”上，建银精瑞资本管理集团董事长李晓东对《第一财经日报》表示，旗下公租房基金方案已上报国务院有关部委等待批复。一旦成行，将有望成为全国首只以民间资本投资为主的保障房建设投资基金。

　　据他介绍，该基金拟设期限为7年，计划首期募集资金规模约100亿元。“预期的投资回报率是5%~12%，这取决于我们的获取成本和退出方式的选择。”李晓东称，目前设计的公租房房源来自于自建、收购等渠道。

　　事实上，该基金早已于去年11月开始筹备，至今仍未获批。

　　早有金融地产业界人士向记者透露，将针对保障房部分发起一只私募基金。“以一半股权一半融资的形式介入，且与具备资质的房地产企业合作拿地并开发。”但时隔近两年后，原先的募集思路已完全逆转。上述人士最新筹集成功的一只房地产私募基金，仍然投向了商业住宅领域。在提及介入保障房系统的思路时，他只能无可奈何地说：“实际操作中，发现门槛很高。”而记者在查阅该公司网站后发现，几只筹集完毕或正在计划筹集的房地产基金，无一涉及保障房。

　　上述诸多事实表明，民间资金介入保障房开发建设的道路仍然漫长。

　　资金困局

　　“企业如果想介入上海保障性住房用地开发的话，以‘代建’功能居多。”一位上海国资背景的房地产企业负责人告诉记者。据他介绍，一般来说，保障性住房限定工期严格、质量要求高，且关系到民生工程，因此地方政府普遍希冀由资质水准高的国企接手建设。

　　他同时表示：“对于企业来说，参与这块的利润率其实是锁死的，一般在3%左右，很低。”另一种退出措施，是由地方政府先期制定一个收购价格，由企业自己进行估算利润率。不过，上述两种退出方式的利润值体现，均是由地方政府完成BOT（建设经营转让）之后达成的。

　　“老实说，有难度。”另一家央企相关负责人坦率地表示，“通胀压力下，一旦原材料成本、人力成本出现上升，这部分利润就不足以应付支出成本了。”

　　更重要的原因，是来自于资金要求。2010年11月，财政部、国家发改委、住房和城乡建设部联合下发了《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》，通知强调，允许各地利用贷款贴息引导社会发展公共租赁住房。

　　然而，中国建设银行投资银行部总经理王贵亚在上述论坛上指出，保障房项目投资回报率较低且投资年限较长，公租房项目取得财政贴息并不容易。“从银行贷款来看有市场风险、政策风险，这个风险还是比较大的。”他表示，尽管银行会根据国家要求拿出一部分信贷来支持保障房建设，但在信贷总量有限的前提下，具体实施并不容易。

　　来自于实际操作层面的消息印证了这一观点。有参与保障房建设的企业向记者表示，保障房对于房企的资金要求非常之高。“一个月内必须付清，有时候土地首付款甚至高达50%的比例。”在当前银根紧缩的情况下，对于房企的资金压力无疑是雪上加霜。前述房企正是由于现金流不足及成本核算的考虑，退出了一幅保障性住房用地的竞争。

　　如何退出？

　　即使是对参与保障房建设保有高度积极性的万科，也不得不面临这一现实问题。万科廉租房建设的试验项目万汇楼目前正面临资金回收周期的问题。按目前项目的运营情况估算，每月租金收入扣除管理运营费用后的利润仅为5万余元，包括土地价款1166万元在内的总投资为4624万元，其中1500万元是万科的“企业公民社会责任”的专项费用，其余3124万元成本需要57年才可以收回。

　　龙湖在北京的保障房项目，虽然保障房部分亏损1亿元，但由于整个项目属于商品住宅配建保障房的项目，因此从整个项目的角度进行核算，项目仍然是盈利的。即使如此，公司董事长吴亚军在香港接受媒体采访时也表示，今后参与保障房投资，一定会保障股东利益，确保不会有重大损失。对保障房建设的谨慎之意溢于言表。

　　另据公租房基金的介绍资料，基金成立之后，将对各个所获项目的公司实行100%持股，需要借助其资质才能参与开发建设的房企，仅仅只是“保障开发建设”的功能。这意味着，在利润所限因素的制约之下，民间资本从建设开发环节介入的可能性很小，或许另一种以收购为主的方式更为简单。

　　据李晓东介绍，收购房源可来自于开发商或个人两种途径。“现在有些出让土地中带有配套保障房部分，开发商在建成之后可整体转让给基金；或者我们也可以从市场上收购那些二手房源以提供固定长期收益。”

　　不过，最终成本价值的回报核算，还是来自于退出方式。在李晓东的介绍中，目前拟定的退出方式有多种，即资产变现和上市退出两大类。前者包括政府回购或基金整体转让，后者则有REITs（房地产信托基金）和公司直接上市两种。对于李晓东而言，他尤为擅长的，还是资本市场的操作。不过，这仍然需要来自于各方的政策支持。“我们希望能够获得中央和地方政府在土地、财税以及金融政策上更多的配套支持。”