本报记者 姜燕 发自上海

　　2009年在香港完成上市，2010年总部迁往上海，超额实现销售收入62亿元，2011年，宝龙地产（下称“宝龙” ）将目标定在了110亿元。随后，宝龙掀开了海外融资的序曲，11.5%的高息利率使其评级被瞬间降级，外界不禁揣度，向来低调的宝龙是否抑制不住高速狂奔的“躁动”，是否资金链紧张，以致不得已接受高息融资？

　　但宝龙地产董事局主席许健康在接受时代周报采访时表示，这是外界的误读，“宝龙一向是有多少能力做多少事，在保证没有风险的情况下规模扩张。”

　　海外高息融资20亿元

　　为了提升品牌形象、招揽人才、更紧密地向资本市场靠拢，去年2月，宝龙将总部从福建迁至上海，并宣布仍将深耕于二三线城市，辐射四线城市，并择机进入一线城市，将15%左右的资产配置在一线城市，发展标杆旗舰店。

　　此后，宝龙相继在上海、杭州、重庆、天津等一二线城市拿地。辉立证券的研究报告显示，2010年宝龙共新增土地储备约210万平方米，截至2010年末，宝龙在9个省份的20个城市共持有土地储备约800万平方米，平均土地成本约800元/平方米。

　　2011年伊始，宝龙加快拿地速度，在不到两个月的时间里，斩获多宗地块。今年1月24日，宝龙以8.488亿元摘得天津塘沽区4宗连体地块，总计净用地面积792.83亩，按照计划，宝龙将其打造成新的旅游地产产品“宝龙欧洲公园”，预计投资总额为40亿元人民币。2月21日，宝龙又以1.405 亿元竞得天津滨海新区地块，这是宝龙在天津的第三个综合性购物中心项目。2月25日，经过53轮激烈争夺，宝龙以6.1亿元成功摘得上海曹路新市镇三宗地块。截至目前，宝龙已在中国20个城市拥有33个物业开发项目。

　　在高速扩张的同时，宝龙也承受着地产商们普遍遇到的资金压力。3月9日晚间，宝龙发布公告称，公司与银行组成的银团订立融资协议，宝龙将获本金4700万美元连同于若干情况下额外金额最高可达5000万美元的为期36个月的定期贷款融资。

　　3月10日午间，宝龙再发公告宣布，宝龙地产在9日与汇丰银行、苏格兰皇家银行及麦格理订立发债购买协议，将发行7.5亿元人民币以美元结算的优先债券，2014年到期，年利率11.5％，预计在扣除开支后可得净额1.11亿美元，拟用作为现有及新增物业项目提供资金，以及用作一般企业用途。这是宝龙自香港上市以来第二次发债。2010年9月，宝龙曾发行过一笔2015年到期、本金总额为2亿美元的优先票据。由此计算，两次海外融资已达20多亿元。

　　相较于今年1月份海外发债的几家房企来看，宝龙承担的息率高出很多。1月份，恒大地产发行92.5亿元以美元结算的人民币债券，其中包括55.5亿元于2014年到期的优先票据、37亿元于2016年到期的优先票据，息率分别为7.50%和9.25%。瑞安房地产发行了以美元结算的人民币债券，期限 4年，息率为6.875%，中骏置业发行了20亿元五年期以美元结算的人民币债券，息率为10.5%。

　　正略钧策管理咨询顾问董莹向时代周报记者表示，几个因素正不断推高海外融资成本。第一，国内银行5年期贷款以前一直是开发商主流贷款模式，年利率在 6%左右，但目前开发企业通过银行获得信贷的渠道越来越窄，开发商资金链普遍偏紧，不得不去海外融资。第二，人民币升值预期和通货膨胀预期，外资也有资产通胀趋向。第三，内地房地产市场调控，投资环境蒙受阴影。

　　雅仕铂(亚洲)有限公司总裁杨咏诗指出，宝龙在二三线城市的许多项目位置并不是非常好，拿去融资的筹码不足，可能也造成了融资成本较高。

　　负债率控制在20%以内

　　对于此次海外发债，评级机构穆迪投资将宝龙Ba3公司家族评级和B1高级无抵押债券评级的展望由稳定修订为负面。

　　穆迪指出，宝龙2010年的土地收购金额接近40亿元，规模高于预期，增加了对流动性的压力，宝龙计划以增加债务来支持土地收购（截至2010年底未付土地金约为24亿元）和未来的业务扩展，意味着其债务杠杆将会高于穆迪预期其现有评级相应的35%-45%水平。同时，宝龙将业务扩展至杭州和天津等一二线市场，将会面临更多的实力更强的同业的激烈竞争，以及政府在这些城市实施的更为严格的购房限制。

　　面对外界的质疑，许健康向时代周报解释，“发债是战略发展需要，主要为了获取土地资金和发展资金，从现在全球债务市场来看，不是息率高低的问题，市场三天一个变化，太快了。比我们再迟三天发债的企业，息率再高也发不出去。我们这次发行的量比较少，而且是短期，最近几块大的土地要启动，虽然我们有一定资金量，但我们比较保守，留作资金储备，因此选择发债。这次发债是跟银团贷款组合在一起的，都是委托汇丰，整合在一起来算，外部看到发债的息率高，但是没有看见银团贷款的息率很低，我们内部是综合平衡的。因此，整体成本并不高。”

　　宝龙2010年中期业绩显示，截至2010年6月30日，现金及现金等价物(包括受限制现金)共约为24.79亿元，借款总额约为人民币30.7亿元，资产负债比率为19%。

　　“2011年负债率将控制在20%多。我们7个购物中心开业后可以带来很多现金流，整个公司资产价值增大，负债比率也会降下来。”许健康说。

　　许健康称，接下来融资仍以国内贷款为主，海外融资不会太多，但融资方式仍会多样。“国内国外的地产基金也在谈，如果要做一个大项目，风险不能太大，只能通过这种合作来达到降低风险的目的。但合作取决于多方面条件，是否能成功还比较难说。”

　　“宝龙去年销售62亿元，今年目标是110亿元，明年可能就200亿元了。随着市场变化，宝龙还是要做大规模，但要保证在没有风险的情况下扩张。”许健康强调。

　　辉立证券分析师陈耕指出，目前销售业务是宝龙的主要收入来源，也是“宝龙商业模式”现金流来源，但由于尚未进入全面回收期，自持的物业租赁业务和酒店业务的收入贡献仅占到公司营业收入的3%，无法给予公司有力支撑，但随着自持物业增加，今后这一贡献有望上升。同时，宝龙集团立足于内地高增长的二三线城市，依靠当地政府将其核心物业宝龙城市广场的发展与城市新区建设相结合，福州、青岛、郑州等项目实现成功运营，宝龙城市广场的开发建设为这些二三线城市提供大量的税收、就业岗位和投资额。因此宝龙可以得到相对优越的土地、较低的土地出让价格和税收优惠，因此，今后两年，宝龙的毛利率或将保持在 45%-50%。

　　对此，许健康称，“我们在二三线城市有稳定的发展空间，项目基本上不会受到调控的影响，这些城市也没有限购，而且商业地产方面，酒店式住宅、写字楼可能还会提价。一线城市也会选择最好的时机进入，比如上海，整个城市不断扩大，郊区变市中心的步伐会很快，我们很少会去选择市区土地，在周边拿了两块地，而且还有其他土地在谈，希望未来在上海能看到更多的宝龙项目。”

　　5年复制100个宝龙广场

　　宝龙在2010年曾宣布了“第一个五年计划”，5年内要复制扩张100个宝龙城市广场。为了把控各种业态的比例，宝龙将自持物业比例增大至 50％-70％。与此同时，宝龙还发展了多个自营业态，包括宝龙自有的KTV品牌龙脉KTV、宝龙乐园、宝龙国际影城、宝龙美食世界等。

　　3月18日，宝龙宣布正式进军百货业，自有品牌宝莱百货将与宝龙城市广场“同步进入、同步开发”，今年将在青岛李沧、即墨、盐城、宿迁新开四家门店，计划用5-10年时间，在全国开设100家门店。

　　许健康告诉时代周报记者，目前一线城市百货业竞争趋于白热化。百货业开始向二三线城市转移，二三线市场有一个很大的发展空间。宝莱百货的单体面积2 万-3万平方米，百货投资很少，4个店投资只需1亿-2亿元，但战略地位比较重要，预计销售额第一年就在1.5亿-2亿元之间。

　　据杨咏诗分析，“一些二三线城市的项目很难招到主力店，宝莱百货进驻宝龙城市广场，宝龙城市广场面积的三分之一就能消化掉了。百货业态一般是抽成，没有底租，很容易吸引商铺进去，并保证广场业态的丰富，弥补招商不足空出的面积。如果不做百货的话，项目的招商路途可能比较坎坷。而且宝龙进军做百货，每到一个城市，可以提升城市广场的价值空间。”

　　但是，任何快速扩张的模式都会存在风险。董莹称，不论是五年复制100个宝龙城市广场还是100个宝莱百货，一方面反映出宝龙对市场的判断和把握，认为二三线城市仍处在快速城市化阶段，是比较好的发展方向，有商业地产快速发展的需求；但另一方面，快速扩张对滚动开发、融资能力要求非常高，以后可能会要求通过更多手段来融资。

　　“百货业跟商业地产相关度很强，发挥得好，可以提升持有的物业价值，让它有持续稳定的资金流入，而且可以在融资时作抵押，是比较好的融资筹码。但如果发挥得不好，经营能力和管理能力不够，商铺没有汇聚人气，没有做起来的话，不像住宅可以降价卖，商铺很难出租，会有很大问题。但无论如何，百货与购物中心相结合都是目前的一个主流趋势和方向，而且自营比引入战略伙伴的成本低，回报相对高一些。”董莹说。