权静：我们想先从2008年中坤的转型开始，那时候可能正是住宅地产如火如荼的时候，但是中坤却宣布转型，要做商业和旅游地产，为什么会放弃住宅这块？

　　黄怒波：在那个时候中国的房地产是非常热门的一个行业，做什么都行，都能赚，主要是你来建设。所以那时候我说做电视机、做饲料的，干什么的人都来做房地产，那时候我就想会有问题，不好玩儿了。

　　权静：那是哪一年？

　　黄怒波：应该是2005年，那时候就觉得会有问题。一个市场如果每个人都去做，说明这个市场太容易了，说明他的竞争门槛比较低，反过来这个市场一定会有问题，那时候就想不能这么做。我当时想了一条做持有，持有是考虑到中国城市土地的稀缺性，它会根据中国经济的发展，时间的增长是成正向增长的资源，那时候我们就开始从北京市场突围，从住宅市场突围，转型做商业持有，做旅游地产。

　　权静：这两个利润哪个高？

　　黄怒波：短期来看，现今来说是住宅市场比较快，但是不要忘了，中国经济是处于一个快速增长期，土地是越来越少，越来越珍贵，所以它的价值会越来越高的，所以从长期来看物业持有是抗风险最好办法，增值时间最长，最多的一个办法，这是一个短期和长期来看。再一个，城市消费水平越提高，人们对精神消费的需求，就是度假的需求越高，这个要看未来的十年，所以我们想在这儿持有做旅游地产。做度假地产，旅游地产我自己最近算了一个帐吓一跳，我们现在同时在建的项目大概有20个，规模将近130万到140平米的在建规模。一个五星级酒店按照5万平米去算，我们将近有30个五星级饭店，而且现在都是在建，今年已经有开业的了，明年陆续在完成，我算了五年内，中坤势必在中国度假产业，或者旅游地产是龙头企业。所以最近说，看来我们当初从住宅市场退出来，到商业持有，到旅游地产持有这是正确的。

　　权静：中坤一个华丽的转身，我们觉得从您刚才的分析中，离开红海开辟了一片新的蓝海？

　　黄怒波：我认为我不是一个简单的单纯商人，我做这个事觉得好玩儿。比如说我从来不做证券，因为我不懂金融。但反过来，我不喜欢拿钱挣钱的钱，我觉得那个不好玩儿。我喜欢把一个地方开发出来，我过五十年还能看见那个楼还在。再一个，我喜欢这个产品做完了再做新的产品，这是我在中坤的一个模式，所以我选择的不在红海里住宅市场拼，找一个适合自己的蓝海，蓝海就走到了商业持有。

　　权静：但是说到蓝海，很多人会认为蓝海其实不好做，因为面临的问题可能是你前所未见的，比如说刚才您也提到了资金面的压力，是会非常非常大，因为你不卖的话你怎么样回款？

　　黄怒波：他有一个背景，这个背景前提大家都是暴发户，发财太容易了，所以挣钱快的速度，越快越嫌慢，中国经济就是这样。为什么房地产商进入福布斯的多呢？只要拿一块地就挣着钱了，所以大家挣快钱挣惯了。比如说大钟寺我现在挺过来了，也就是五六年了，但是五六年很漫长，但是一旦挺过来形成了，资产放大多少倍，我要做住宅市场，我无论如何这几年积累不了三四百亿，但这个是可以的。

　　权静：我们也看到报道说，比如以新疆的项目举例，常年来一直是处于亏损的状态，可能这两年才有点转机，这个现金流到底怎么样解决？

　　黄怒波：新疆的例子很痛苦，为什么？投了四五个亿，完全陷在那儿，老百姓骂我，说这个开发商骗人，没钱投。政府骂我，说你没什么形象在那儿。但是他忘了一条，我到你那儿投一条你也得信我，我从你们那儿一块砖也没拿走，你凭什么骂我。但是反过来，我们得坚持，就投资的行为，物业持有这么一个地产一定要耐得住寂寞。现在好了，喀什变成经济特区了，全中国都支持他。我原来开发很艰难守下来的土地几千亩，原来十几万一亩，现在周边全变成几百万一万亩了。突然发现，说这个家伙有眼光，我哪有眼光，那就是忍耐、耐心，知道投资的过程是一个长期的，要有耐心。在这样的情况下，我们作为现在的地产开发商，要习惯于跟中国经济以后有一个长期的反复发展的规律，不应该再有暴利思想。但反过来，其实历史很短，你看喀什明年我就把第一期项目做完了，现在哪一个项目都挺过来了。

　　权静：你讲的时候反复用到了“挺”这个字，中国有一句俗话“成王败寇”，现在黄怒波是挺过来的，有没有想过当时如果挺不过来，资金链断了怎么办？

　　黄怒波：为什么能挺？因为它是商业地产和旅游地产都是持有的，可快，可慢。慢一点，无非政府骂你，老百姓骂你，但是不能怎么样。住宅市场是不行的，一旦你开工预售了，你要是不如期完工那是灾难性的后果，所以选择物业持有，抗风险的能力它是另外一种体现。真正做企业的人就明白了，我不能只靠暴利，我需要一个长期的忍耐，长期的企业运营的过程，这就叫挺。

　　权静：中坤是不是在融资上有别人没有独到的办法，可以度过持有资金链的紧张？

　　黄怒波：我觉得还是融资上没有投机取巧，第一，不要跟风投做，那是吃毒药，我叫饮鸩解渴。第二，还是要让人相信你在做项目，你真的把钱投在项目上，不要把钱挪做他用，那个资金链就真的出问题了。第三，你要有与各方协调的能力，比如跟施工单位协调，跟政府协调，跟银行也要协调，这个能力非常非常重要。最关键的，各方信任你，他觉得这个家伙不是骗子，不会明天把钱卷跑了。咱们过去不断出现把钱卷跑了，这个非常非常重要，让人信任的办法。第一，把真实情况如实告诉人家。第二，老老实实把钱都投在你的项目上，这是很难做到的，大部分开发商是很难做到这一条的。

　　权静：我老老实实的告诉别人情况，其实背后要能耐的住寂寞，经得住诱惑，你到底为什么能做到这一点？

　　黄怒波：因为做企业的目的也不一样，我也不想做个暴发户，挣点钱自己就花天酒地了，因为我需要的是一个过程，我希望我做每一个项目像我做的一个作品，最后都把它做成了，这个跟登山一样，我也不希望最后我变成世界上著名的登山家，但是我就想，我既然要登山，我每个山一定要上顶峰。