动迁房地块“价高者得”模式自闸北向全市推广

　　见习记者 刘娟 商报记者 徐跃明

　　昨天，闸北、长宁、浦东等地的5幅动迁房用地以“专场”形式集体完成“纯市场化”出让，除了浦东一幅地块因开发商报价错误而取消交易外，另外4幅动迁房地块成功对接各自“买家”，总成交金额为12．7亿元。

　　在保障性住房用地究竟是划拨还是出让并不明朗的背景下，5幅动迁房地块以完全市场化的“价高者得”形式来确定“归属”，堪称动迁房这种“保障性”住房土地出让的一个重大突破。

　　闸北动迁地块楼板价破万

　　5幅动迁房地块中，闸北区321街坊凯林特地块因“高价”成交，聚焦了不少评议。商报记者在地块现场看到，321街坊地块位于闸北大宁北面的中环以内，西面紧挨着沪太路上的轨道交通7号线行知路站，周边因有大片次新商品房居民区，所以商业配套已经相对齐全。

　　出让文件显示，该地块东至大华阳城，西至沪太支路，出让面积15886．5平方米，容积率2．5。上海和浦置业最终以39716万元底价“购得”该地块。尽管是底价成交，但作为一幅动迁安置房用地，1万元／平方米的楼板价仍然让人感到吃惊，这一成交价水平已经相当接近当地商品房地块的地价。

　　在商报记者看来，高达万元的成交楼板价，很可能是因为当地某些“地王”动迁成本高企所造成的结果，出让方运用市场化手段，挂牌推出开发安置房的地块，是为了给被动迁地块一个“交待”。

　　不过，目前其他区域的动迁房地块的地价行情尚未达到如此水平，昨日同时出让成交的土地面积为50856平方米，容积率为1．8的长宁新泾镇338街坊地块，被上海新长宁集团以底价52928万元拿得，楼板价5781元／平方米；而出让面积70293．8平方米，容积率为1．65的浦东高桥镇凌桥社区动迁房基地Ｎ2－6地块，则被上海中房置业以15932万元近底价获得，成交楼板价低至1373．6元／平方米；最后，浦东高桥镇凌桥动迁房基地Ｎ1－4地块，则被上海紫竹置业有限公司以18737万元底价摘得，楼板价也仅1334元／平方米；而同一地段的浦东高桥镇凌桥社区动迁房基地Ｎ4－3地块，因为开发商报错价格，而未出最终结果。

　　“价高者得”模式全市推广

　　事实上，有关此次地块出让的舆论旋风早在月初就已刮起。上海规土局发布的今年第17号土地公告称，位于浦东新区、长宁区、闸北区等地的多幅动迁安置房用地即将择日上市。该公告一经推出，便引起了商报记者的关注，原因就在于，此公告的意义在于摒弃以往动迁房地块作为保障性住房的一种，以招标方式出让地块的传统模式，而选择在土地市场公开挂牌以“价高者得”方式出让。

　　事实上，早在去年11月份，全市首幅“明码标价”（高底价）的动迁房用地——闸北区339街坊北上海物流8号地块，就率先采用在土地市场公开挂牌出让的模式，以约为10075元／平方米左右的起拍楼板价，被冠以当时的“保障房地王”的称号。

　　“现在的动迁房用地挂牌，而对于市场而言，可谓一举多得。”一位资深的土地市场分析师表示，以动迁房地块通过挂牌，招徕买家公开竞争，虽然不一定能在实质上激发开发商因盈利前景而踊跃参加。“但在法律上，动迁房地块以‘公开挂牌出让’，而可被视为一种‘经营性’用地。”

　　既然经营性用地出让必须走完全市场化的公开挂牌路径，则目前上海出现的这几幅动迁房地块就可以被视作向经营性地块“看齐”—— 土地出让方的地区政府是希望以市场化出让的方式，将地块的土地使用权完全度让给开发商。从上海近期放宽动迁房在三级市场的上市门槛亦可知，动迁房转让历来可以完全的房地产权转让，所以，将动迁房用地由原来的“划拨”、有限产权等不明晰状况“校正”成现在的完全产权，也可以将此看成一种配套法律上的完善。

　　更重要的是，今后动迁房从土地、开发到安置分配，若与一般商品房无异，对吸引动迁户搬迁，保证动迁安置的效率方面，也能起到加分作用。对于相关动迁方来说，将动迁中的级差地租以市场化的方式明朗化，也是让动迁行动公平、公开的必要措施。

　　商报记者发现，本次推出的5幅动迁房地块，并不是传统意义上“孤僻地段”的动迁房地块，其地段均有可圈可点之处。如靠近闸北名盘大华阳城的闸北321街坊凯林特地块、毗邻仙霞路高尔夫练习场的长宁新泾镇338街坊地块，均位于中内环间；而以组团形式出现的浦东高桥镇凌桥动迁房基地Ｎ1－4、Ｎ2－6、Ｎ4－3地块，也未超过外环高架路。