本周，“上海之春房产展示交易会”冷清开场，销售前十名的房产企业集体缺席，传统意义上3、4月份的楼市“小阳春”难以回暖，接下来的几个房展会恐怕会陷入更尴尬的局面。

　　 如果说，楼市调控政策的出台是中国楼市跌宕起伏的“史诗大片”的序幕，在春季房展会这个小桥段上，仍然不乏精彩和看点。晨报“楼经”三名资深记者发回第一手的楼市“探春”观察，希望能为您制定购房计划时提供帮助。

　　■看门道

　　无一楼盘有实质性降价

　　□晨报记者 唐佳

　　 房展会上，穿着制服的销售人员站满全场，招揽屈指可数的看房人，使尽招数也仅换得看房人一句“再看看吧”。记者十多年来看了无数的房展会，本次房展会“缩水”和“缺货”的程度非常罕见。

　　 与记者同行的资深业内人士杨子江仅花了半小时就观展完毕，他的心得可以用两字来形容：“胶着”，而且政策的作用还在继续发酵。在接下来的一年里，楼市会慢慢地在特定情况下变化，看房人不妨从房展的几个关键点来制定购房计划。

　　价格：未现实质性降价

　　 有人原本希望在此次房展上看到市场所预期的10%-15%的实质性降价，但现场却无一楼盘有此大幅度降价。据称，此次参展楼盘采用的优惠活动最多的是购买指定楼盘优惠为99折、一次性付款可享98折。

　　 杨子江认为，如果楼盘有一定的降幅并能成规模地销售，那么说明市场还有弹性，但是房展上没有出现此迹象。另一方面也说明，现在主要并不是价格和购买力的问题，而是限购限贷让供应量骤然下降，需求也受到抑制，往年那种希望要跌就一步到位的做法已不太可能。

　　行情：一方不急卖，一方不急买

　　 春节前的房产新政让所有的开发商措手不及，几家大的知名房企在2月份就私下惊呼“没有客户了”！而现在市场的惨淡也是春节前的延续。此次展会上的可售楼盘，也是不多的尾盘项目，加上小幅的促销用以试水，市场反应平淡，看得到的局面是一方不急着卖，一方也不急着买。

　　 更多的刚需购房者开始转向二手房。有关中介机构调查表明，这部分入市刚需主要为首次购房人群，多偏好面积80-90平方米的两房，总价在120万-150万元间。但在限购令下，刚需买家仍普遍存在“想买又不敢买”的心态。

　　出手：5-8月或是好时机

　　 杨子江分析，去年11月至今年1月，开发商的销售尚可，可接下来的一年会有什么样的市场态势很难预测。下半年将是开发商投入大量“赌注”的时段，届时会有新盘集中上市以及现金流放量的释放，但是开发商不会再随便拿地，更不会随便开工，降价能卖多少算多少，必须以销定产，以往每年单个楼盘有着20亿-30亿元销售业绩的“票房冠军”将逐步消失。

　　 而对买家来说，5-8月份或许是买房的好时候，因为还能淘到一些价格比较适中的楼盘，但是选择面不大。8月以后，随着新盘即将面市，可多关注低总价、近轨交的小户型。

　　■看八卦

　　中介“淡定哥”突然爆粗口

　　□晨报记者 张昱欣

　　 一年一度的春季房展会又开了，于是不少好友前来打听，房展会现场是不是值得去看看，归根结底的意思就是——现在还能不能买房子？确实，房子的分量早已超过了那一堆钢筋水泥本身，甚至已成为不少人生命中最重要的一次选择。而房展会，则被更多看作“楼市风向标”，诸多业内专家也认可其“前瞻性”。

　　 对于此次春季房展会，有两件八卦的事情让记者有点感触。在去年“十一”房展会期间，记者认识了国内某知名地产中介代理机构的业务经理A。那几天里，他陪同我先后去看了金地格林世界和一个位于昆山的热销楼盘。连续两天探盘，最终我表示还要再“观望观望”。也就是说，他这两天的辛苦基本没产生实际的效益。在我觉得比较愧疚之时，A却显得很坦然。看得出来，他仍然对这份工作很有信心，也想着在上海淘完“第一桶金”后回到故乡买房置业，娶妻生子。

　　 这次春季房展会上，再度遇到A时，他仍然是那么热情，只是这次热情得有点过头。当离开展会现场后，他开始不停地打我电话，询问我对某某楼盘是不是有兴趣，或者是否愿意投资苏州的某商业地产。与上次初遇不同，这次他显得很急，一直在说推荐的房源有多好，有多大的升值空间。而当我表示婉拒时，他竟然还爆了粗口。虽然最终他向我道了歉，但之前建立的良好印象已无法修复了。

　　 还有一个则是业内同行相传的“八卦”。春季房展会开展首日，一位跑突发热线新闻的同事心急火燎地来报信：打架了。据爆料人说，是参展商为抢夺客源而互相“砸场”，最终上演“全武行”。虽然未能亲眼目睹这劲爆的场面，不过在这次房展会，只要细细观察，仍不难感受到代理机构、参展地产商之间明里暗里正相互较劲。

　　 如果说，楼市调控政策的出台是中国楼市这一跌宕起伏“史诗大片”的序幕，在春季房展会这个小桥段上，仍然不乏精彩和看点。所以，先把买不买房这件头痛的事情放一放吧，放松心情，全屏切入“看戏模式”，或许你要的答案就会在不经意间揭晓。

　　■看热闹

　　海外置业不可能“一蹴而就”

　　□晨报记者 徐运

　　 在各地新政纷纷出台，限购城市逐渐增多的情况下，曾有专家预言海外置业会重新火热。事实果真如此吗？

　　 从表面上看，这次房展会上的海外楼盘比以往任何一届都要多，由于住宅市场“不给力”，这次“上海之春”推出专门的海外置业展，展出面积近1000平方米，吸引了来自13个国家的近50家展商携百余楼盘参与。其中大部分是开发商亲自参与，近7成的楼盘和开发商都是首次亮相国内。其中，尤以澳大利亚地区的展商最多。

　　 不过，从房展会前两天的情况来看，没有出现海外置业“爆棚”的场面。在房展会场上，记者巧遇知名房产评论员蔡为民，他认为，国内购房者到境外买房的目的大多非常“实际”，移民或者留学，由于对购房目的地的实际情况了解较少，对房产周边的商业、治安等各方面情况也知之甚少，从而无法准确判断房产的升值潜力，所以单纯投资的还是很少的。

　　 其实，境外开发商也已经或多或少看出了这点。出于务实的目的，澳大利亚的楼盘已经少推华而不实的“海景房”、“度假别墅”了，反过来推更实在的大城市公寓房甚至“学区房”。

　　 总体而言，随着投资人越来越理性，海外房产类似“高回报率”、“投资风险低”的字眼已经不再那么容易吸引人了。