华东理工大学房地产与城市文化研究所研究员 凌嘉琪

　　全国两会期间，住建部在新闻发布会上，除了表示尚有一大堆政策办法可以作为房地产调控的储备措施之外，还将从今年开始，把房租作为房地产调控的一项内容。坦率说，本次住建部房地产市场监管司司长对于房租高企的原因认定，是我迄今为止看到的官方最符合市场真相的表述。

　　客观来说，房租高企的原因是受供求关系、通胀现实所影响，那么对于房租涨幅偏大的调控是否就有了有效的办法？对此，我不乐观。因为从随后的应对办法以及媒体报道的专家献计献策的“控租”办法来看，还是脱离了社会和市场的现实。

　　第一，像房产税那样，以法律途径开征“空置税”，对于囤房不用的业主，以征税的形式逼使业主改囤为租，由此，最大化增加市场出租房源，使房屋租赁市场供求平衡，房租自然平稳下来。

　　我认为，这是一种想当然。对租客的权益给予保障。那么，在一个公平的社会里，对于出租客的权益就不要保障？或者说，甚至可采用伤害出租客权益的手段来达到特别保障承租客权益的目的？

　　第二，采用加大供应的办法。

　　粗听起来这确实是很对路子的办法，但是还存在结构性问题。加大供应的立足点是寄希望于政府每年建造的海量保障房，据媒体报道，保障房的70%是公租房。于是，结合大城市的实际情况，笑话来了。

　　主流保障房基本都在郊区，此类房屋公租给谁？在郊区工作的租客不缺房源，在房源多于客源的局面下，根本不用政府插手来救命，市场自己会协调。万一政府郊区的公租房以大跃进的节奏造得太多，消化不了，可以请郊区的租客帮帮忙，租掉一点。那些在市区工作的租客需要的是市区内的公租房，政府有吗？很少或者没有。能满足绝大多数人吗？根本不可能。市场数据告诉我们，降低房租得到的蝇头小利根本抵消不了市郊间每天来回的交通成本、时间成本、机会成本。

　　以市场的眼光打量房租问题，个人作出如下建议：

　　第一，政府应该学习证券市场股票庄家的操盘技法，政府控房租犹如庄家控盘。一只股票，庄家必须筹集到20%左右的筹码才能够挥洒自如，股票价格要上就上，要下就下，没有集到一定比例的筹码，庄家不会打压或拉升股价。回到房租，如果政府手里没有一定比例的筹码(出租房)，又要如同庄家那样豪迈打压，恐怕是痴人说梦。如果政府手里有筹码但不是有效筹码，则比没有筹码更糟。在建保障房绝不是政府应该筹集的打压房租的筹码，城市居民和投资客手里囤聚的闲置房才是有效筹码。

　　第二，政府应该放弃对多套房投资人的偏见，把他们视为优化房地产市场的同盟军，按照市场的规则长期包租他们的房屋(收集有效筹码)。约定每年参照CPI或银行利率提升或下降房租。同时按照包租和长租的原则，降低5%~10%的起始年租金。同时政府放弃限购令和房产税，改为鼓励社会公众投资房产，更鼓励房产投资人将其投资的房屋纳入政府公租房体系。可以规定：多套房投资人只要以市场租金九折的价格让政府包租五年做公租房，可以免交房产税，买房可以不受限制。

　　第三，政府以低于市场10%之内的价格，出租给政府认为需要保障的租客。其间政府或会以财政方式补贴5%之内的价差。这种补贴的投入和风险远远小于大力建造保障房的投入风险。