上海的经适房将采用共有产权，或称有限产权的制度。这个制度核心就是不让经适房的购买者有全部产权，而是按照某种有数学公式的规定购买经适房的部分产权。

　　■专栏陈宁远

　　3月2日，上海市政府新闻发布会对《上海市经济适用住房价格管理试行办法》（下称《试行办法》）的有关变化进行了相应解释。

　　首先宣布，上海将再次放宽经济适用房（下称经适房）的准入收入和财产准入标准。这比较好理解，因为经适房的准入标准，都因地制宜有着户籍的约束，除了在财务上做文章比较容易消除争论，其他的改革还真是不容易。

　　要上海财政出钱盖的经适房，能给河南来的、在上海打工十年以上的民工购买，尚未有切实的解决办法。这些民工即使在上海常住了十年之久，也无法申请到七年以上的户口。《试行办法》规定申请人户口年限——家庭成员具有本市常住城镇户口的年限定为七年以上；家庭全体成员在申请所在区（县）的户口年限定为五年以上。在这种户籍规定的严格性里，收入和财产尺度的放宽，也就是上海本地人的内部调整。

　　上海相关当局认为，“经有关部门分析，上海市住房困难的大龄结婚家庭、青年职工等群体，在逐步放宽准入标准后将成为主要受益对象。”不过这个受益群体的分析可能是一厢情愿的，因为这个门槛的规定，是相当有瑕疵的。

　　在上海，一些富裕的家庭（有别墅、乃至有多套住房）比比皆是。某个出身这类家庭，名下无任何财产，有上海户籍的28岁市民声称要结婚独立，但几乎不工作，因而貌似无收入，他可以住在父母的别墅里，却去申请经适房。这批还是不批呢？不批，人家合乎你的规定；批，他买了经适房却不一定住，就当玩上一票，买了一个上市公司部分限售股，等着五年以后上市流通。

　　当然，这种现象可能是极少数，大部分有钱富二代没有这么坏，就想着钻漏洞。但这样的瑕疵毕竟存在，这对作为地方法规的《试行办法》总是个挑战。在这样的挑战之下，如何解释从2900元放宽到3300元的人均可支配收入的合理性，不那么容易。

　　不过这次上海市新闻发布会重点解释并不是这部分瑕疵，而是即将推出的所谓全国第一的亮点。即上海的经适房将采用共有产权，或称有限产权的制度。这个制度核心就是不让经适房的购买者有全部产权，而是按照某种有数学公式的规定购买经适房的部分产权。

　　上海将购买经适房产权的分配暂时分成三类——即产权份额可分为购房人产权份额占70％、65％和60％。这是按照《试行办法》第八条的计算公式执行的：购房人产权份额＝销售基准价格÷？周边房价×90％？。

　　我们来算算这种计量经济学角度下的经适房的房价。先将公式写成：产权份额0．70（70％）＝Ｘ／周边房价×0．90，因为在整个过程中只有经适房的销售基准价格不清楚，其他的数据都是真实可见的。

　　按照《试行办法》经适房采取就近原则。我们假设上海内环地区某个经适房有了0．7的产权供给，其周边房价基本不会低于30000元／平方米，在这个条件下Ｘ＝18900元／平方米（差不多是上海商品房的2010年销售均价）。不知哪家月收3300元的上海人可以买得起这么贵的房子。按照《试行办法》申购最低人均居住面积15平方米，三口之家也要86万元之巨，这要不吃不喝22年才能攒够。

　　若让喜欢出数学题的小学老师，还可能算出从最高到最低的系列值。比如按照0．6打折，经适房的销售基准价可能比上海商品房的销售均价还要高，当然这种经适房是地段上佳的好地方，周边的房价会更高——但这不合理吗？谁说那就没有低收入的人需要申请经适房呢？你非要说从价格上讲这就违背经适房的初衷，福利不起来而有很大漏洞。其实《试行办法》的制定者也是心知肚明的。

　　在新闻发布会上，上海市政府认为经适房为有限产权，“可以有效压缩通过经适房投资获利的空间，防止社会公共资源流失，也尽可能减少了寻租的可能。”因此可见经适房里有利润空间，是他们开始制定政策时就知道的。不过他们是政府，最多只占30％的产权。但他们没有说，五年后当他们和经适房的购买者一起转让时，若是这30％也有大增值，利润是谁的呢？