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发改委拟推房价备案制 设置浮动上下限

http://www.sina.com.cn  2011年03月17日 00:21  21世纪经济报道

  本报记者 贾海峰 北京报道

  房价备案制正在二三线城市浮出水面。

  3月15日,国家发改委价检司司长许昆林表示,国家发改委正根据市场情况,拟定商品房明码实价的销售规定。

  本报记者获悉,目前很多二三线城市为调控房价,已经开始推行“房价备案制”,也就是开发商要将商品房售价向政府备案,个别城市还规定了房价浮动的“上下限”。

  住房和城乡建设部已于2010年底专门就此赴江苏盐城等城市进行调研。

  一位接近住建部的专家表示,以物价部门为主导的“控房价”工作将全面展开,此工作将成为地方政府制定房价控制目标和实现该目标的重要手段。

  1. 房价设“上下限”

  3月13日,这个周末,中体奥林匹克花园管理集团有限公司副总裁王哲表示过得有些“沉重”。

  作为职业经理人,王哲从2010年开始,就奔波于江苏盐城、辽宁沈阳和北京等地,负责这三地房地产项目的开发工作。

  而随着地方政府落实房地产调控政策的力度加大,地方不断出台和加强房地产调控政策的执行,这使得开发商销售越来越难。

  记者从江苏盐城住房保障和房屋管理局了解到,该市实行的房屋销售价格备案制度一直走在江苏省前面,江苏省在这方面又走在了全国的前面。

  据国家统计局公布数据,2010年江苏省各个城市房价平均涨幅在20%以上,以涨幅倒数第二的淮安为例,其房价涨幅为18.1%。

  据北京大岳咨询公司总监李伟则介绍,盐城等江苏城市在2010年就开始推行房价销售备案制度,只是这个制度执行弹性空间比较大,而且争议也较大。随着本轮房地产调控的深入,这些城市纷纷加强了对房价销售备案制度的执行。

  记者了解到,与其他大部分城市只是出台房价备案的“上限”不同,盐城市的房价销售备案制度严格执行“上限”和“下限”都备案做法。

  按照盐城市的限价政策,该地的房地产项目需要向政府进行房价备案,而且销售价格不得高于或低于这个销售备案价格“上下限”的3%。如果超出这个限制范围,则会被政府主管部门约谈。

  盐城市住房保障和房屋管理局一位负责人电话中向记者表示,采取这个办法主要是为了防止开发商“备高开低”,并不是不让地方房价下降。

  上述负责人介绍,目前江苏省绝大多数城市都出台了房价备案制度,本希望借这个政策能够限制房价涨幅,但是很多开发商故意将备案价格报高,然后以较低价销售,由此造成了备案价格高涨,而实际销售价格较低的情况,导致政策失去约束力。

  为此,盐城市率先开始了“上下限”都设定的房价备案制度,而这种做法也让房地产企业叫苦不迭。

  一位当地房地产项目开发商对记者表示,开发商对未来局势不能判断,因此也不能准确随着市场行情趋势备案定价,房地产销售价格并不是根据成本加利润简单制定出来的,因此这种定价备案制度,等于让房地产销售回到了“计划经济时代”。

  2. 地方召集开发商“开会”

  前述接近住建部的专家表示,住建部对盐城等城市的房价备案制度进行了调研,并且给予了肯定。

  去年,江苏省各个城市房价上涨较快,而其采取的房价备案制的做法又被看做本轮房地产调控政策当中,真正可以降低房价的手段之一。

  不过,行政手段“控房价”对地方政府和开发商来说都是一场考验。

  对于地方政府来说,“控房价”将直接导致地方土地市场低迷和地价下降压力加大。

  此次全国“两会”期间,盐城市市长李强就对媒体表示,因为对房价特别是地价的控制,盐城每年大约少收20亿土地资金。

  据悉,由于3月底前各个城市要出台房价调控目标和具体措施。目前各个城市都在召开房价调控的工作会,在此情况下,地方政府不断召集开发商前去“开会”。

  南京某开发商就向本报记者坦言,地方政府明确提出,定价过高的楼盘将被约谈,如果开发商还不配合政府,将会被重点清算土地增值税等。在此背景下,很多开发商开始选择降价促销。

  3月4日,北京远洋一方北润园二期项目8、9、11栋楼开盘,虽然开盘价仍延续之前的25000元/平方米,但推出了全款8.3折、贷款8.4折的优惠,实际均价降到21000元/平方米,最低价格为19000元/平方米起。

  万科在北京的“万科长阳半岛”的第6批房源上市,销售均价18500元/平方米,与之前价格持平。同时,第6批房源的装修标准提高到B级的2000多元/平方米,相当于每平方米优惠了1000元。即便如此,该楼盘当日推出的118套房源中,认购率仅为63%。

  而如果北京这样的一线城市也实施房价备案制度,尤其是实行设定房价的“上限和下限”的做法的话。上述楼盘的降价行为,也将“违规”。而前述接近住建部的专家判断,部分开发商目前的降价行为是为了业绩好看,维持股价,以便能够在年初迅速融资,度过2011年的调控。

  住建部政策研究中心副主任秦虹曾向记者表示,限购、限价等行政性调控政策,是房价快速上涨的情况下,必须推出的政策,但是这一“非市场化”手段不具有长期性,必须寻找长期调控政策。

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