李乐

　　尽管房价控涨指标至今尚未公布，但作为全国楼市风向标的北京，政府已经开始对新增商品住宅的预售价格，直接进行行政干预。

　　北京多家一线开发企业反映，北京市住建委在审批新楼盘的预售许可证时，会以周边在售项目形成的均价，对开发企业报送的开盘价格予以比对，一旦明显超出区域在售楼盘的均价，便不予办理预售许可，直至开发商调整价格至与周边在售楼盘均价接近的水平方才放行。

　　3月10日，全国人大常委会委员长吴邦国在十一届人大四次会议上表示，今年全国人大将对各地方政府控制房价过快上涨的工作进行检查。政府高压之下，房价数据的“指标意义”已然与地方政府的工作考核产生联系，而包括万科在内的一线房地产企业，业已做好行政干预楼市之下的“最坏准备”。

　　定价干预

　　兔年春节过后，北京市住房和城乡建设委员会（下称住建委）对申请预售许可楼盘的定价，悄然展开干预。

　　“我们最早报上去的预售价格是26000元/平方米，但是被打了回来。”位于北京东五环内的某项目前期部门负责人向《中国经营报》记者透露。在几次修改之后，该项目最终以24000元/平方米的价格得到批准。而与该项目处在同一地段的多个在售项目，当下的销售价格，约在23000元/平方米左右。

　　2011年2月以后，北京市住建委开始频繁动用这一行政干预楼盘价格定价的手段。万科（北京）公司、首创置业、远洋地产、保利地产等相关开发企业的负责人均向记者证实，这一干预手段“确实存在”，并称他们在制定定价时，须充分考虑住建委对新开楼盘价格涨幅的“容忍度”。

　　记者了解到，所谓“容忍度”，是指住建委在审批某一新开楼盘的预售申请时，将申请楼盘上报的定价，与周边同区域内的在售楼盘当前销售进行比对，如果上报价格明显超出同区域在售楼盘的价格，将不予批准预售，开发商只能调整售价后再行申报。

　　“原来开发商通常的策略是先报一个价格，然后在这个价格的基础上再进行优惠、折扣等促销，这样一方面不改变房产增值的客户预期，另一方面也有利于销售，但是住建委进行的预售价格审核，是不认这些折扣优惠的。”前述东五环项目的前期部负责人向记者表示。

　　万科（北京）一位负责人亦向记者表示，住建委审核的预售价格与成交价格无关，因此，即便通过优惠、打折等手段使成交价低于申报的预售价格，住建委也不予考虑，所以开发企业必须直接削减用以上报审批的预售价格。

　　指标削减

　　对于上述操作，北京市住建委一位官员面对记者的求证时，并未否认，但拒绝评价。他只是向记者强调，依据国务院“新国八条”、北京市“十五条”的总体精神，北京市住建委会依法、依规对楼盘预售严加审核。

　　1月26日，国务院下发《关于进一步做好房地产调控有关问题的通知》，被市场冠之以“新国八条”的称谓。这其中明确提出，各地方政府要于2011年一季度末向社会公布当年度的房价控涨任务指标。此后，北京“十五条落实调控政策”出台，但其中并不包括房价控涨的指标幅度。

　　多家曾被住建委“打回”预售申请楼盘的负责人向记者透露，他们在被“打回”之前上报的销售均价相比于同期同区域的楼盘，涨幅约在12%~15%之间。被住建委“打回”后重制定并被批准的预售价格，对比同期同区域在售楼盘平均价格，涨幅约在8%左右。

　　对于此举是否与北京尚未公布的房价控涨任务相关，前述住建委官员表示不便评价。此前，住建部政策研究中心的一位专家向记者表示，中央政府关于房价控涨指标这一项的基本口径是2011年度的房价涨幅同比不超过上一年度的当地的涨幅，环比涨幅则须控制在10%以下。

　　“开发商一般的定价习惯，在同一个项目中，是后期定价要比前期高；在不同项目中，新盘项目要比老盘高，市场情况好的时候，新楼盘价格在同区域同类产品的情况下，最高可以涨20%以上。”北京四方联达经济公司董事长杨少锋对记者说。

　　记者了解到，北京市住建委审核定价的“范围”，实际上是以申请预售许可证为标准，这就意味着除去新开楼盘之外，老项目中的后期楼盘在申请预售许可证的过程中，也要受到这一原则的管制。

　　“从统计方式的角度而言，如果控制住这些预售审批的价格的涨幅，实际上也就能对整体房价数据的涨幅形成一定的控制，因为在计算市场均价涨幅的时候，主要的涨价幅度就是这些新楼盘和老项目的后期带来的。”北京大学房地产研究中心主任陈国强告诉记者。

　　看涨趋弱

　　“我不排除这种可能，就是在今年年底，一旦地方政府房价控涨的指标用完了，或者达标有压力，会通过控制发放预售许可证的方式，让房价涨幅达标，这样就意味这很可能出现我们的可售房源减少的问题。”万科总裁郁亮日前对投资机构的基金经理表示。

　　对于房地产企业而言，并非仅仅万科面临“指标管控”的问题。不过，郁亮表示，对于万科而言，基本的策略就是顺势定价，以确保现金流及其附属的周转速度为第一要务。

　　相比于万科，这一次远洋地产更为激进。3月4日，远洋一二期项目8、9、11栋楼开盘，并推出了全款8.3折、贷款8.4折的优惠，均价约为21000元/平方米，最低价格甚至为19000元/平方米。而上一期开盘价为25000元/平方米，此次起码下调了4000元/平方米。而区域内在售的其他项目，均价均在26000元以上。前期业主遂要求远洋地产予以补偿。

　　对此，远洋地产给媒体的答复中称，“当前房地产行业的大环境，对于消费者、政府和开发商而言都面临着史无前例的巨大挑战。作为一家致力于成为包括客户在内的各利益相关方的‘可靠的伙伴’的公司，对于这些(要求补偿的)业主，我们表示理解和尊重。”

　　郁亮则表示，对于万科而言，现金永远比包括房价、土地在内的任何因素都重要，在目前房价控涨指标压顶的背景下，最快时间的卖掉房子一方面意味着现金流得以保障，另一方面意味着还有“用更低价格拿下土地的可能”。

　　记者了解到，万科内部在北京地区的项目，目前都已经提前了开盘的日期，2011年的6月很可能将成为万科在北京开发项目集中开盘的月份，而按照原定计划，这些楼盘中有相当大的比例是在8月前后方才开盘销售。

　　“3月份上市的新盘大多采取了以销定产的策略，不再大张旗鼓地吸纳潜在客户，每次推出的房源套数与真正买家的比例开始接近1∶1。经过这样的变化，楼市中的供、需数量趋于均衡，调控前热点项目一房难求的局面初步得到扭转。”中原地产首席分析师张大伟向记者表示。

　　张大伟认为，降价将从城市郊区开始。

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