本报记者 董映颉 北京报道

　　 在“拐点论”提出3年多之后，王石这个曾在2007年年底建议“三四年后再买房”的大佬，几乎是迅速淡出了这个风云变幻的市场。

　　 3月1日，万科总部向外界证实，董事会主席王石确实已经赴哈佛求学，为期3年，但王石在万科的职位和角色没有任何变化。而时下，王石的哈佛“游学生活”已经被解读为“王石淡出万科”，与万科高管离职、调控下是否调整销售一起，成为各方猜测的谜团。

　　惊变48小时

　　 实际上，早在北京时间1月29日凌晨2时，王石就在其个人微博上写道：“香港飞波士顿，旧金山中转入关。”也就是说，王石启程赴美的时间是今年1月28日。

　　 而这个时间对一直关注万科动向的各方来说并不陌生。

　　 就在万科董事局主席王石启程赴美的第二天，1月29日，万科集团发出“万科企业股份有限公司关于徐洪舸辞去执行副总裁及董事会聘任杜晶为执行副总裁的公告”，并向外界确认，公司执行副总裁徐洪舸、副总裁肖楠已递交辞呈，即将正式离职。

　　 48小时内，董事局主席赴美游学，两位副总裁同时辞职，这样的巧合，实在有些“匪夷所思”。

　　 此前据记者了解，与徐洪舸、肖楠一起离开的，还有二人手下的十几位老部下，其中包括万科酒店公司总经理闻平洋、万科西安公司副总经理章晓任。而有媒体报道，万科副总裁陈东锋、许国鸿也相继离职。

　　 尽管万科集团一再表示，人员流动实属正常，但是，如此大规模的高管离职，却让万科难逃人才管理“危机”。

　　 事实上，早在去年业界传出徐洪舸、肖楠辞职的消息时，就有业内知情人士透露，二人均属王石时代的“旧部”，在万科有着举足轻重的位置。徐洪舸是万科仅次于王石、郁亮、丁福源的第4号人物，肖楠位居第16。

　　 银河证券一位房地产行业的分析师向本报记者表示，王石游学与徐洪舸、肖楠的辞职在时间上同时，“这应该是巧合”，但王石与郁亮的经营风格不同，让早期管理者不适应，却很有可能是两人辞职的原因之一。

　　 此外，接受本报记者采访的业内分析人士一致表示，郁亮接棒后，万科追求规模的“急速”扩张、大规模的人才引进，确实也给原班管理者的心理上带来影响。万科早在2010年7月策划的号称“业内最大规模招聘”的“千里马计划”已被付诸行动。

　　 据记者了解，万科如今有40%-50%的管理层为外部“挖角”，而且进入万科后直接担任分公司一把手。而事实上，这些所引进的人才正在逐步替代王石时代的各级管理层，而原有的管理人员正在进行不同的岗位抽调。

　　高层规划有纷争

　　 与高管相继离职带来的“黯淡”情绪形成鲜明对比的，是万科2010年销售过千亿和2011年1月销售200亿的“神话”。万科追求规模膨胀的野心不言而喻。

　　 而这似乎也成为万科“显示”其成功实现新老交替的有力证明。

　　 事实上，早在郁亮刚刚接任时，万科就已经提出了要由“规模速度型”向“质量效益型”转变。但是，似乎万科的核心管理者对未来的发展经营目标定位并不一致。

　　 2011年初，王石曾表示，万科要匀速保持20%的增长速度，并提出万科2011年的销售额不能超过1400亿元；而郁亮则在各种场合仍然强调扩大产业规模，扩充产业类型。

　　 这难免让人联想到此前王石与郁亮那场轰轰烈烈的“商业地产之争”。

　　 此前，王石一直坚持万科要走住宅专业化的路线，并在多个场合表示万科不做商业地产。然而，郁亮却高调表示，万科未来将加大持有型物业的储备，住宅与开发持有物业比为8∶2。而话音刚落，万科珠海宾馆项目就在十几天之后迅速启动，这被业内视为万科打响商业地产战役的“第一枪”。

　　 在后来公布的万科2009年年报上，双方似乎都进行了一定程度的妥协。王石同意万科“尝试与住宅相配套的其它物业类型”，郁亮则表示“先只做住宅配套的持有物业”。

　　 “这件事情的影响还是很深远，此后万科内部也感觉很微妙。”一位曾在万科担任过中层管理者的知情人士向记者透露，“表面上是做不做商业地产，但实际上还是高层对万科未来的发展方向想法不同。”

　　 尽管万科集团一再向外界表示，王石在万科的职位和角色并没有变，但是上述房地产分析师向记者表示，“不同的领导者必定对企业管理与经营有不同的目标与要求，事实上，万科的郁亮时代已经开始了。”

　　“调研考虑项目定价”

　　 万科提前4年完成销售过千亿的目标，这似乎就是“郁亮时代”到来的明证。但是，不期而至的房地产市场调控，却给2011年的万科业绩带来了一丝不确定性。

　　 尽管，此前王石给万科的高速扩张踩了踩刹车，表示“万科今年的销售额不允许超过1400亿元”，但是持续的房地产调控和各地频出的限购升级政策，仍然让万科这样的房地产龙头企业前途未卜。

　　 “如果限购政策在全国范围内继续升级，那万科维持在1000亿元的规模也不太容易。”中国房地产学会副会长陈国强向记者表示。

　　 事实也似乎正在向陈国强预计的那样发展着。

　　 记者从北京几个正在准备销售的住宅项目了解到，各项目市场调研的结果均不乐观，约有1/3的意向购买客户因为不符合“升级版”限购政策，而需要放弃购房计划。

　　 无独有偶，北京万科总经理毛大庆也告诉本报记者，“目前的调控限购政策将会使北京住宅市场的投资和投机需求淡出，市场购买力将降低30%。”

　　 但对此，万科目前的销售策略似乎仍然没有改变的打算。按照毛大庆的话说，“万科北京主要产品仍然是首置型住宅，符合主流购房需求，因此仍将采取快速周转、以销定产的策略。”

　　 而对于万科是否会在本轮调控的压力下降价的问题，毛大庆的回答却耐人寻味，“目前万科在北京市场没有存货，所以也谈不上降价的问题，但是万科仍然遵循合理定价原则，调研目前购房者的需求和承受能力，对即将开盘的项目定价进行考虑。毕竟目前购房的消费群体已经变了。”

　　 与此同时，万科董事会秘书谭华杰也曾在2月23日表示，针对此轮国家对房地产行业的调控，万科近期将减少拿地量，以保持资金的充裕度过行业低谷期。

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